我市房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、前言
二、2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸
（一）年初：貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市
（二）年中：加大土地供給，整頓市場秩序
（三）年末：防范泡沫擴(kuò)大，遏制房價過快上漲
三、2009年我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資低位徘徊上行
（二）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)�！岸唤怠�
（三）新政助2009年商品房銷售增勢強(qiáng)勁
（四）開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解
（五）土地市場價量齊增
四、房地產(chǎn)新政對2009年市場影響的分析
（一）房地產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效
（三）城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費(fèi)信心和購買力有所增強(qiáng)
五、當(dāng)前值得關(guān)注的三個問題
（一）商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)連續(xù)下降
（二）房價高位運(yùn)行，可能對商品房銷售形成新的制約
（三）房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過高
六、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
（一）促進(jìn)并保持我市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義
（二）加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間
（三）規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地
（四）穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入
（五）創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境
七、對2010年我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本判斷
……
　　
　　一、前言
　　2009年春節(jié)后，金融危機(jī)寒意正濃，**房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策起到了積極的作用。至2009年末，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)微妙變化。
　　盤點(diǎn)2009年，可以用三個關(guān)鍵詞來描繪**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展圖譜：調(diào)整、回暖、火爆。與此同時，房價漲幅過快的問題也隨之顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產(chǎn)金融貸款集中度偏高等問題應(yīng)引起關(guān)注。
　　二、2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸
　�。ㄒ唬┠瓿酰贺瀼胤康禺a(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市。2008年末**市政府相關(guān)部門根據(jù)中央精神，及時出臺《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》。其核心內(nèi)容主要為：下調(diào)購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業(yè)稅、免征個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個貸利率。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記
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次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。6月10日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。
　�。ㄈ┠昴悍婪杜菽瓟U(kuò)大，遏制房價過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，堅(jiān)持增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日，財政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地網(wǎng)出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。
　　三、2009年我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資低位徘徊上行。2009年，**房地產(chǎn)開發(fā)投資129.5億元，同比下降5.9%，較當(dāng)年最低點(diǎn)回升9.1個百分點(diǎn)，比前三季度提高了4.2個百分點(diǎn)（如圖1所示），占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個百分點(diǎn)。
　　圖1
　　市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%；四縣（市）共完成開發(fā)投資61.4億元，同比增長10.1%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征（詳見下表）。
　　2009年**市及縣(市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）
　　同比增長（%）
　　**市
　　1295292
　　-5.9
　　市區(qū)
　　681550
　　-16.8
　　廣陵區(qū)
　　90922
　　-25.1
　　邗江區(qū)
　　310264
　　-6.5
　　維揚(yáng)區(qū)
　　169321
　　-7.4
　　開發(fā)區(qū)
　　111043
　　-16.6
　　縣（市）
　　613743
　　10.1
　　寶應(yīng)縣
　　137024
　　7.9
　　儀征市
　　82771
　　-19.4
　　高郵市
　　85222
　　-7.7
　　江都市
　　308725
　　40.8
　　從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，2009年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%；辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%；其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高（見下表）。
　　2009年**房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
　　投資額 ……（未完，全文共8087字，當(dāng)前僅顯示2209字，請閱讀下面提示信息。收藏《我市房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報告》）