存量房、商品房、二手房及一手房釋義及相關(guān)稅收政策

目錄/提綱：……
一、首先從概念及范圍入手：
（一）存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋，相對(duì)于增量房而言
二、從交易流程來(lái)看：
（一）存量房交易流程
（二）二手房交易流程
（三）商品房交易流程
（四）一手房交易流程：
三、從相關(guān)稅收及涉稅政策來(lái)看
（二）、有下列情形之一的，可以享受稅收優(yōu)惠政策：
（一）正常過(guò)戶稅收政策
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存量房、商品房、二手房及一手房釋義及相關(guān)稅收政策

當(dāng)前全省上下正在開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)評(píng)估存量房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格工作，現(xiàn)將存量房、商品房、二手房及一手房概念及相關(guān)稅收進(jìn)行梳理我認(rèn)為很有必要。我想主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行著手分析：

一、首先從概念及范圍入手：

（一）存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋，相對(duì)于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，即通常所講的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。

存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng)，按照目前市場(chǎng)上普遍對(duì)于存量房的理解，存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的尾盤(pán)、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋（未居住過(guò)的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過(guò)的住宅或非住宅。


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。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。

新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再上市交易的房產(chǎn)均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。有些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。

據(jù)有關(guān)規(guī)定，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房但不是所有的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房都可以上市交易，千萬(wàn)不要只貪圖便宜而買(mǎi)賣(mài)法律規(guī)定不得上市出售的房屋，這種房子主要有以下幾種類(lèi)型：

1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)而且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

2、住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

　　4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

　　5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

　　6、上市出售后形成新的住房困難的；

　　7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

　　8、法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房。

（四）一手房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并取得政府批準(zhǔn)銷(xiāo)(預(yù))售的商品房。房屋根據(jù)用途分為住房和商用房。住房包括住宅、別墅和公寓,商用房包括商鋪和寫(xiě)字樓。

一般來(lái)說(shuō)，只進(jìn)行過(guò)一手交易的房子，就是一手房。還有一種情況，就是可以直接更名的房子，比如說(shuō)：“張三買(mǎi)了在開(kāi)發(fā)商手中一手買(mǎi)了這套房子，然后在產(chǎn)證沒(méi)有辦下來(lái)之前，又賣(mài)給了李四（需要協(xié)商）”。大家協(xié)商通過(guò)的情況下，這也是一手房，可直接更名。

二、從交易流程來(lái)看：

（一）存量房交易流程

1、買(mǎi)賣(mài)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記

委托測(cè)繪配圖→委托評(píng)估→簽訂契約→繳納契稅→申請(qǐng)?zhí)畋怼或?yàn)書(shū)證→受理

2、交易現(xiàn)場(chǎng)

登記→權(quán)屬審查→交費(fèi)領(lǐng)證

（二）二手房交易流程

1、步驟一：查冊(cè)

買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成條件后，在雙方簽署合約之前，可以自行到房管局查冊(cè)。

2、步驟二：簽約

雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》。

3、步驟三：曬圖、遞件

曬圖資料：提供房地產(chǎn)證原件。

遞件資料：包括1、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證復(fù)印件（需原件校對(duì)）；2、房產(chǎn)證（共有證）原件；3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表；4、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。

4、步驟四：查稅

包括購(gòu)方應(yīng)交稅和售方應(yīng)交稅。主要有契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅、個(gè)人所得稅等。

5、步驟五：交稅、過(guò)戶。

6、步驟六：辦房產(chǎn)證、收樓、領(lǐng)取房產(chǎn)證、辦理售樓手續(xù)。

（三）商品房交易流程

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