淺議土地增值稅清算風險的控制

目錄/提綱：……
一、我國現(xiàn)行土地增值稅在清算過程中所涉及的風險問題
（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收政策層面所涉及的風險問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)核定征收方式弱化土地增值稅的綜合治稅功能
2、房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除政策引發(fā)開發(fā)商的瘋狂擴張
3、房地產(chǎn)企業(yè)利息支出和土地閑置費的列支政策牽動隱形成本風險
（二）現(xiàn)實中對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收管理層面所涉及的風險問題
2、房地產(chǎn)社會協(xié)稅管理機制不暢難以適應稅源的事前風險管理要求
3、房地產(chǎn)建設管理不規(guī)范嚴重制約項目的事中風險管理要求
4、房地產(chǎn)供應商發(fā)票使用不規(guī)范直接影響以票控稅風險管理的效能要求
5、房地產(chǎn)成本核算資料不實間接影響稅務機關核定開發(fā)成本的風險管理要求
（三）當前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅財務核算管理層面所涉及的風險問題
1、收入核算的風險問題
2、地價成本核算的風險問題
3、開發(fā)成本核算的風險問題
4、費用及稅金核算的風險問題
（四）目前房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅清算管理層面所涉及的風險問題
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算風險控制的稅收政策和管理建議
（一）建立以宣傳為導向的服務體系
（二）建立以政策為導向的改革體系
（三）建立以協(xié)調(diào)為導向的溝通體系
（四）建立以清算為導向的管理體系
（五）建立以專項評估為導向的社會參與體系
（六）建立以關聯(lián)交易為導向的監(jiān)管體系
……
淺議土地增值稅清算風險的控制

近幾年來，土地增值稅作為國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的舉措之一，一個不經(jīng)意的小稅種，施放的能量是巨大的，既堵塞了國家土地增值收益的流失，又為增加國家財政收入立下了“汗馬功勞”，特別是對房地產(chǎn)持續(xù)高溫、炒買炒賣現(xiàn)象、不合理的物資流、資金流起到了良好的遏制作用。但我們在認識土地增值稅為平抑房價做出特殊貢獻的同時，也要看到“土地財政”對稅收清算風險造成的負面影響，本著規(guī)范稅收管理秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展，降低土地增值稅清算風險的需要，本文似就當前土地增值稅清算所涉及的風險點進行具體的評述，并提出相應的風險控制政策建議，逆向推進土地增值稅稅收制度的改革。

一、我國現(xiàn)行土地增值稅在清算過程中所涉及的風險問題

現(xiàn)行土地增值稅相關稅收政策，對符合土地增值稅清算條件的，必須由納稅人按照清算要求提交清算資料，并經(jīng)過稅務管理部門案頭審核或?qū)嵉貙徍耍欠裥枰獙嵤┗�，應根�?jù)管理部門對清算資料的審核意見而定。然而，現(xiàn)實中的清算情形，雖有前置共識，但管理、稽查職能倒置，錯位于清算職能不到位，稽查越位于包辦，造成稽查處罰無依據(jù)或證據(jù)不充分，形成清算風險無處不在。

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收政策層面所涉及的風險問題。

1、
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3、房地產(chǎn)建設管理不規(guī)范嚴重制約項目的事中風險管理要求。稅務機關對建設工程項目立項、中標、開工、進度，及分包、轉(zhuǎn)包、備案、成本核算情況的報告制度執(zhí)行不到位，被動地接受納稅人自行申報，稅源控管主動性不強，嚴重制約項目的事中風險管理功能。

4、房地產(chǎn)供應商發(fā)票使用不規(guī)范直接影響以票控稅風險管理的效能要求。房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程管理形式多樣，憑正式發(fā)票收、付款的規(guī)定未能完全落實到位，以材料發(fā)票、收據(jù)預付、收取結(jié)轉(zhuǎn)工程款項的現(xiàn)象時有發(fā)生。由于新營業(yè)稅條例對設計費、勘探費、檢測費、咨詢費，采取的是納稅人機構(gòu)所在地納稅辦法，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對此項經(jīng)營活動選擇異地納稅人作為服務主體，發(fā)票在異地開具，明知開票金額有問題，而無法理依據(jù)，給外調(diào)管理及鑒定經(jīng)營活動的真實性、可靠性、合法性帶來風險。

5、房地產(chǎn)成本核算資料不實間接影響稅務機關核定開發(fā)成本的風險管理要求。在實際清算管理中，如果開發(fā)商按清算要求提供的開發(fā)成本核算資料不實、《鑒證報告》明顯有出入，或有虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本的跡像，甚至還出現(xiàn)項目工程建筑安裝成本高于合同標的金額，管理清算人員鑒于人力資金不足，造成比對不力，無法內(nèi)查外調(diào)，或放棄按核定辦法扣除開發(fā)成本，這也間接影響稅務機關核定開發(fā)成本的風險管理要求。

（三）當前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅財務核算管理層面所涉及的風險問題。

現(xiàn)實中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍存在沒有完全按照會計準則、財務通則進行會計核算的要求，無法直接進行土地增值稅清算，在一定程度上難以達到土地增值稅清算的目的。

1、收入核算的風險問題。一是企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，未確認或以明顯偏低價格確認土地增值稅清算收入；二是房地產(chǎn)交換、預售收入長期掛“預收賬款”賬戶，不確認收入；三是開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)既確認收入，又扣除對應的成本和費用；四是對不予辦理產(chǎn)權(quán)登記出售的車位，或高度未達到2.2米的車庫、儲藏間，不確認收入，而按公共配套設施列入扣除。

2、地價成本核算的風險問題。一是以購買的土地、合作開發(fā)、股權(quán)投資開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，土地使用權(quán)的成本，不取得合法的發(fā)票或以土地評估價值直接入賬，隨意增大土地購買成本；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的獎勵款，列入營業(yè)外收入，不沖減開發(fā)成本，計入扣除項目。

3、開發(fā)成本核算的風險問題。一是在無政府批文、無分戶補償合同、無支付補償費用簽收花名冊的“三無”情形下，以白條或農(nóng)村合作經(jīng)濟收款收據(jù)支付的拆遷費用，列入扣除項目；二是擅自擴大開發(fā)成本，增大加計扣除的基數(shù)，將本該在開發(fā)費用列支的家具購置、建身器材、地毯、空調(diào)、經(jīng)營性標準房（會議中心、餐廳）裝修、房屋維修基金、管理人員工資、招待費用等列入開發(fā)成本；三是無視產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)讓方式等情況，一律將小區(qū)居委會、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設施的成本費用計入扣除項目；四是無視于建安成本扣除額明顯高于造價情況，單方面簽訂大額單項虛假合同，或重復列支附屬工程、水電工程、屋面防水工程等公共配套設施支出，或通過尋找關聯(lián)裝修公司，以清包工方式虛開購置裝修材料費用發(fā)票，將毛坯房變?yōu)榫b修，或以隱蔽工程名義消耗大量的鋼材、水泥；五是將本該單獨核算的小區(qū)居委會、會所、地上地下停車場（庫）、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等列入公共配套設施扣除；六是將前期開發(fā)的金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)借款利息、罰息，全部列入開發(fā)成本-利息支出，在土地增值稅清算時，不調(diào)整至財務費用計算扣除。

4、費用及稅金核算的風險問題。一是混淆土地增值稅與企業(yè)所得稅列支政策不同，將逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在稅前扣除；二是將應在“管理費用”中列支的印花稅，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”中重復扣除；三是一律將在房價中收取或單獨收取的代收費用計入扣除項目予以扣除，同時作為加計20%扣除的基數(shù)。

（四）目前房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅清算管理層面所涉及的風險問題。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避土地增值稅清算管理的形式，五花八門，多種多樣。據(jù)了解，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是虛構(gòu)一方出地，一方出資金，合作開發(fā)建房形式，建成后按比例分房自用的，規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和銷售不動產(chǎn)土地增值稅清算；二是以開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓方式，即先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項 ……（未完，全文共4766字，當前僅顯示2407字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺議土地增值稅清算風險的控制》）