原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目可研報告

目錄/提綱：……
一、項目概況1
二、項目編制依據(jù)2
三、報告研究內(nèi)容2
四、簡要結(jié)論3
五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3
一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀5
二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀6
三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景7
一、整體市場概況12
二、項目市場定位14
一、設(shè)計思想15
二、項目建設(shè)內(nèi)容15
三、經(jīng)營理念16
一、項目選址18
二、自然條件18
一、規(guī)劃基本原則20
二、總體規(guī)劃方案21
一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)23
二、生態(tài)園林工程26
一、項目區(qū)環(huán)境條件29
二、環(huán)境保護(hù)29
三、水土保持30
一、建設(shè)進(jìn)度31
二、招投標(biāo)方案31
一、投資估算范圍33
二、投資估算依據(jù)33
三、計算期34
四、項目投資34
五、資金籌措36
一、評價原則、依據(jù)及參數(shù)37
二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算37
三、成本費用估算38
四、盈利能力分析40
五、財務(wù)生存能力分析41
六、不確定性分析41
七、財務(wù)評價結(jié)論45
一、結(jié)論68
二、建議68
一、項目概況
（一）項目名稱：張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目
（二）項目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司
（三）項目地址：張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村
（四）項目性質(zhì)：新建
（五）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模
2、民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園100畝
3、接待配套用房：改造修整原有用房2600m2，新建12……
原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目可行性研究報告
原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目可研報告

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目 錄
第一章 總論 1
一、項目概況 1
二、項目編制依據(jù) 2
三、報告研究內(nèi)容 2
四、簡要結(jié)論 3
五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3
第二章 項目背景 5
一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 5
二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 6
三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 7
第三章 項目建設(shè)的重要性和必要性 8
第四章 項目的可行性 10
第五章 市場分析與預(yù)測 12
一、整體市場概況 12
二、項目市場定位 14
第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念 15
一、設(shè)計思想 15
二、項目建設(shè)內(nèi)容 15
三、經(jīng)營理念 16
第七章 項目選址和建設(shè)條件 18
一、項目選址 18
二、自然條件 18
第八章 規(guī)劃布局 20
一、規(guī)劃基本原則 20
二、總體規(guī)劃方案 21
第九章 工程方案 23
一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 23
二、生態(tài)園林工程 26
第十章 環(huán)境保護(hù) 29
一、項目區(qū)環(huán)境條件 29
二、環(huán)境保護(hù) 29
三、水土保持 30
第十一章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案 31
一、建設(shè)進(jìn)度 31
二、招投標(biāo)方案 31
第十二章 投資估算及資金籌措 33
一、投資估算范圍 33
二、投資估算依據(jù) 33
三、計算期 34
四、項目投資 34
五、資金籌措 36
第十三章 財務(wù)評價 37
一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) 37
二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 37
三、成本費用估算 38
四、盈利能力分析 40
五、財務(wù)生存能力分析 41
六、不確定性分析 41
七、財務(wù)評價結(jié)論 45
第十四章 社會效益評價 66
第十五章 結(jié)論及建議 68
一、結(jié)論 68
二、建議 68


第一章 總論
一、項目概況
（一）項目名稱：張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目
（二）項目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司
（三）項目地址：張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村
（四）項目性質(zhì)：新建
（五）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模
本項目擬租賃土地600畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：
1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。
2、民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園100畝。
3、接待配套用房：改造修整原有用房2600 m2，新建1200m2。
4、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地180畝。
（六）項目工期：
項目建設(shè)期擬定為1年，即2009年7月至2010年6月。
（七）項目總投資及資金籌措
1、項目總投資為8000萬元，其中一期投入4550萬元。
2、資金籌措：
項目資金全部由業(yè)主自籌。
二、項目編制依據(jù)
《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；
《中國旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇》；
《湖南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》；
《湖南省城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》；
《湖南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；
《張家界市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》；
《張家界市觀光農(nóng)業(yè)
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設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。
本項目試圖建設(shè)一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合湘西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗土家風(fēng)情的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。

第三章 項目建設(shè)的重要性和必要性
隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，科技的日新月異，經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變湖南農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。
一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。
二、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機(jī)會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康
農(nóng)村剩余勞動力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機(jī)會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。
三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率
本項目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為張家界市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動桂北經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
四、促進(jìn)湖南旅游業(yè)的發(fā)展
湖南的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強(qiáng)的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時間卻不長，停留時間在2晚以上的只占到了45.2%，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當(dāng)前湖南旅游業(yè)面臨的問題。而本項目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長停留時間，這對于促進(jìn)湖南旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。
第四章 項目的可行性
為了對該項目進(jìn)行全面分析，本報告中采用SWOTs法，即S－Superiority（優(yōu)勢），W－Weakness（劣勢），O－Opportunity（機(jī)遇），T－Threat（威脅）。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評估和城市設(shè)計等許多領(lǐng)域的分析與決策過程中。
一、優(yōu)勢（Superiority）
張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有：（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，張家界市處于西部地區(qū)及長江經(jīng)濟(jì)帶、華南經(jīng)濟(jì)區(qū)的交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。張家界自然風(fēng)景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（5）多元的民族文化。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風(fēng)情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風(fēng)尚、傳統(tǒng)和禁忌。（6）地方政府積極支持。市委、市政府對此進(jìn)行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。
二、劣勢（Weakness）
其發(fā)展劣勢有：（1）離市區(qū)相對較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（2）地塊相對較為細(xì)碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識有待加強(qiáng)，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。
三、機(jī)會（Opportunity）
其發(fā)展機(jī)會有：（1）區(qū)域背景條件。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機(jī)遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟(jì)振興發(fā)揮示范作用。（2）交通運輸條件。隨著焦柳鐵路的電氣化改造，張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。
四、威脅（Threat）
其發(fā)展威脅有：（1）它距離武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站2公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。
根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機(jī)會，化解威脅”為原則，在SWOT分析的基礎(chǔ)上，對整個園區(qū)進(jìn)行科學(xué)的策劃。



第五章 市場分析與預(yù)測
一、整體市場概況
根據(jù)攜程旅行網(wǎng)2007年度假目的地去的人數(shù)前20位排行如下：

排名 國內(nèi)長途 人數(shù) 排名 國內(nèi)長途 人數(shù)
1 三亞 38428 11 廈門 3321
2 麗江 8928 12 成都 3142
3 張家界 7352 13 青島 3064
4 北京 6816 14 臨安 3040
5 南京 5599 15 惠州 2787
6 舟山 5229 16 黃山 2759
7 九寨溝 5098 17 大連 2192
8 武義 4802 18 湖州 2115
9 杭州 4651 19 金華 2115
10 上海 3916 20 桐廬 2108

與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前20位的景點如下表：

排名 景區(qū)名稱 國內(nèi)/外 瀏覽量 排名 景區(qū)名稱 國內(nèi)/外 瀏覽量
1 杭州 國內(nèi) 320985 11 廈門 國內(nèi) 144963
2 上海 國內(nèi) 251937 12 黃山 國內(nèi) 143120
3 三亞 國內(nèi) 247747 13 張家界 國內(nèi) 126598
4 北京 國內(nèi) 227776 14 南京 國內(nèi) 121810
5 香港 國內(nèi) 220547 15 大連 國內(nèi) 105336
6 麗江 國內(nèi) 198670 16 張家界 國內(nèi) 103209
7 青島 國內(nèi) 187535 17 西安 國內(nèi) 94767
8 九寨黃龍 國內(nèi) 161028 18 陽朔 國內(nèi) 91161
9 蘇州 國內(nèi) 150995 19 普陀山 國內(nèi) 88688
10 成都 國內(nèi) 145026 20 揚(yáng)州 國內(nèi) 85428

百度07年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅_業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖：

此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游+農(nóng)村旅游的比例達(dá)到了31%以上，加上部分休閑旅游8.91%，整個接受本項目的客戶人群可以達(dá)到旅游人群的40%。
二、項目市場定位
根據(jù)有關(guān)資料表明，人均GDP達(dá)到1000美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。
本項目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎(chǔ)上�；诖�，“張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國、輻射東南亞、影響五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與張家界市周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯位發(fā)展之路。

第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念
一、設(shè)計思想
本項目以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風(fēng)情互動活動及原生態(tài)拓展訓(xùn)練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味”，避免“視角污染”，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。
二、項目建設(shè)內(nèi)容
本項目擬租賃土地600畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：
1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。
2、民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園100畝。
3、接待配套用房：改造修整原有用房2600 m2，新建1200m2。
4、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地180畝。
三、經(jīng)營理念
1、觀光。
一是風(fēng)貌觀。觀賞張家界特有的山水風(fēng)光，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞。
2、休閑。
�。禾厣r(nóng)家居住用房；吃：特色農(nóng)家飯；玩：原生態(tài)拓展訓(xùn)練等。
3、采摘。
根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識，又感受勞作。
4、購物。
用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進(jìn)行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。
5、品嘗。
在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷12個月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受湘西飲食文化。
6、農(nóng)事活動。
根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。
7、民族文化。
挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕Y源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗少數(shù)民族文化。
第七章 項目選址和建設(shè)條件
一、項目選址
本項目擬選址于湖南省張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村。
二、自然條件
（一）地理位置及概況
張家界市，位于湖南西北部，距省會長沙398公里（以市政府所在地永定區(qū)計算）。它的地理位置坐標(biāo)是：北緯28°52′至29°48′，東經(jīng)109°40′至111°20′。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積9563平方公里，東西最長167公里，南北最寬96公里，總?cè)丝谶_(dá)150萬人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近60萬人）。張家界市屬湖南省直轄市（地級） 轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級）和慈利、桑植兩縣。全市有四個街道辦事處，2個城關(guān)鎮(zhèn)，18 個農(nóng)村建制鎮(zhèn)，97個鄉(xiāng)，1650個村（居）委會，15377個村民小組。
（二）氣候條件
張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤氣候。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為1400毫米），陽光充足，無霜期長，嚴(yán)寒期短，年平均氣溫16℃ 左右。夏季最熱月氣溫27℃ ，冬季最冷月平均氣溫為4.3 ℃（以1月最冷，極端氣溫在零度左右到4℃ ）。這樣的氣候，不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。
（三）地形地貌
張家界市位于武陵山脈腹地之中。全國著名的自然保護(hù)區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。武陵山脈由梵凈山分支進(jìn)入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來鳳縣與湖南省的龍山縣進(jìn)入歷山、桂英山與青龍山；中支則進(jìn)入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云 ……（未完，全文共35940字，當(dāng)前僅顯示6464字，請閱讀下面提示信息。收藏《原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目可研報告》）