法律班畢業(yè)論文：商品房買賣合同常見主要糾紛及處理

目錄/提綱：……
一、合同簽訂糾紛
1、合同蓋章糾紛
2、定金糾紛
3、只有買方一方簽字的商品房買賣合同糾紛
三、商品房逾期交付糾紛
四、逾期辦理權(quán)屬證書糾紛
五、開發(fā)商變更規(guī)劃糾紛
六、工程質(zhì)量糾紛
……
法律班畢業(yè)論文
商品房買賣合同常見主要糾紛及處理

2008級(jí)法律本科班***

內(nèi)容提要：針對(duì)當(dāng)前商品房買合同糾紛數(shù)量日趨上升現(xiàn)實(shí)，列舉七個(gè)方面常見主要糾紛，并分析產(chǎn)生原因，結(jié)合法規(guī)和司法實(shí)踐提出了當(dāng)事人自行解決辦法和加強(qiáng)社會(huì)管理，杜絕糾紛的建議，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義，維護(hù)_，實(shí)現(xiàn)構(gòu)建和諧社會(huì)要求。

關(guān)鍵詞：商品房 合同 糾紛 處理

近五年以來，雖然我縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較多，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是賣方市場(chǎng)，商品房?jī)r(jià)格上漲太快，平均每年以12%的速度遞增，由于消費(fèi)者專業(yè)知識(shí)缺乏，處于被動(dòng)弱勢(shì)地位，加之開發(fā)企業(yè)回避自身責(zé)任，不講誠(chéng)信，職能部門監(jiān)管不到位，制度不健全等原因?qū)е沦I賣糾紛逐年上升，多數(shù)消費(fèi)者不知如何處理，使自己合法權(quán)益未得到保護(hù)，蒙受損失。當(dāng)前商品房買賣糾紛常見的主要有以下七個(gè)方面:
一、合同簽訂糾紛。
1、合同蓋章糾紛。在簽訂商品房買賣合同時(shí)，一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章。還有的是開發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其他原因，開發(fā)商一
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達(dá)不成一致意見，不能簽訂正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還全部定金或訂金”或再加一條“在認(rèn)購(gòu)書有效期內(nèi)，買方有權(quán)隨時(shí)解除此認(rèn)購(gòu)書，賣方應(yīng)將定金或訂金無條件全部退回”，如開發(fā)商不同意，在簽合同談判過程中，應(yīng)錄制談判過程錄音并請(qǐng)多人一同參與作證明。
3、只有買方一方簽字的商品房買賣合同糾紛。在簽訂商品房買賣合同時(shí)，由于一方或雙方疏忽大意，或一方故意留下毀約伏筆，導(dǎo)致商品房買賣合同只有一方簽字。由于交房時(shí)價(jià)格上漲了，多數(shù)開發(fā)商會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者，合同沒達(dá)成一致意見，開發(fā)商沒簽字或蓋章，合同不成立，要求買受人退房，退回已交房款。而買房人明知價(jià)格上漲，房屋增值了而不愿放棄既得利益不退房產(chǎn)生糾紛。一旦買受人退回已交房款，放棄繼續(xù)履行合同，將使自己損失既得收益。根據(jù)《合同法》第三十六、三十七條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。也就是說只要買方支付購(gòu)房款，買方接受房款或賣方交付了房屋，買方接收了房屋，該合同成立。出現(xiàn)此類問題，購(gòu)房人不要放棄合同，應(yīng)該要求繼續(xù)履行合同，才對(duì)自己有利。
二、按揭貸款付款糾紛。按揭貸款（包括銀行按揭、公積金貸款、組合貸款）付款方式是目前商品房買賣最主要的付款方式。為了促銷及時(shí)回籠資金，一般簽訂合同約定付款方式為“購(gòu)房人應(yīng)積極配合開發(fā)商辦理按揭貸款”，而現(xiàn)實(shí)中在開發(fā)商方面由于開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)不齊、擔(dān)保協(xié)議或按揭合作協(xié)議糾紛，在購(gòu)房人方面由于資格不符貸款要求，不及時(shí)提供相關(guān)資料或虛假資料、不簽訂貸款合同，在銀行方面由于業(yè)務(wù)要求，在不可抗力方面國(guó)家政策，地方政府行為，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、自然災(zāi)害等原因房貸不成功產(chǎn)生糾紛。由于銀行方面原因?qū)е沦J款不成功，開發(fā)商會(huì)以《合同法》第121條“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任”為由要求購(gòu)買人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)該理由不盡得成立，一方面如果是擔(dān)保協(xié)議或按揭合作協(xié)議糾紛貸款不成功則是開發(fā)商責(zé)任。另一方面在簽訂貸款合同前，貸款人與銀行不存在利益關(guān)系，不是《合同法》第121條規(guī)定中“當(dāng)事人一方”和“第三人”關(guān)系。關(guān)于擔(dān)保貸款規(guī)定，盡管最高人民法院法釋（2003）7號(hào)第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人�！钡巧鲜鲆�(guī)定籠統(tǒng)，不便于操作，對(duì)貸款不成功導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的處理及明確各方責(zé)任，建議在合同中約定：因出賣人原因?qū)е沦I受人未能獲得銀行貸款或獲得銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對(duì)具體付款方式、期限另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；買受人也可單方解除本合同，出賣人應(yīng)于買受人解除本合同書面通知之日起一定時(shí)間內(nèi)將收受購(gòu)買人的房款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）退還給買受人，并按照買受人已付房款一定百分比例賠償買受人。因買受人原因?qū)е沦I受人未能獲得銀行貸款或獲得銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，買受人應(yīng)在按揭銀行書面通知之日起一定時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金或其他方式支付，在此期限內(nèi)不承擔(dān)本合同約定的違約責(zé)任，如買受人未能在約定的期限內(nèi)以現(xiàn)金或其他方式支付，雙方按本合同約定的違約賠償執(zhí)行。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致買受人未能獲得銀行貸款或獲得銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，當(dāng)事人雙方愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對(duì)具體付款方式、期限另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。如其中一方單方解除本合同，出賣人應(yīng)于買受人解除本合同書面通知之日起一定時(shí)間內(nèi)將收受購(gòu)買人的房款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）退還給買受人。
三、商品房逾期交付糾紛。
商品房逾期交付是當(dāng)前商品房買賣合同最主要最普遍的糾紛之一，主要有交付時(shí)間逾期和未達(dá)交付條件交付逾期違約。在交付時(shí)間逾期方面，開發(fā)商往往以行政部門沒及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)、驗(yàn)收，材料供應(yīng)不到位、施工方進(jìn)度慢、調(diào)整規(guī)劃等為由拒不承擔(dān)違約責(zé)任；在未達(dá)交付條件 ……（未完，全文共6553字，當(dāng)前僅顯示2301字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《法律班畢業(yè)論文：商品房買賣合同常見主要糾紛及處理》）