干部學(xué)習(xí)講稿：持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

干部學(xué)習(xí)講稿：持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢
　　秦虹
　　建設(shè)部政策研究中心主任
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的狀況
　　我借這樣一個機會和大家交流一下有關(guān)房地產(chǎn)市場的有關(guān)問題，主要談兩個方面。一個是當(dāng)前房地產(chǎn)市場如何判斷。進入到10月份以后，全國各個地方的房子房地產(chǎn)的價格降價之聲就開始引起大家的關(guān)注，特別是上海有幾個大的企業(yè)，大的樓盤開始大幅度地降價，引起大家的廣泛地關(guān)注。怎么判斷今年整體房地產(chǎn)市場一個狀況呢？我個人覺得，總體上目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍然是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，不是全國一致性的調(diào)整。
（一）從關(guān)鍵指標(biāo)看當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況
　　為什么說它是一個結(jié)構(gòu)性的調(diào)整呢？我們從幾個指標(biāo)看看當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場的狀況。第一個是成交量。這次，大家知道今年1月份出了國八條，把限購政策擴大到副省級以上城市和其他房價高漲得快的城市。到目前為止全國47個城市在限購。限購政策的確是對城市的成交量影響特別大。
　　1-8月份，四十幾個限購城市成交量，住房不包括商業(yè)房，不只包括住房，商品房的成交同比是增長了4.6%，1-9月份已經(jīng)是負(fù)增長了，到今年年底全年限購城市，商品住房的成交同比負(fù)增長是沒有懸念的，但是非限購城市增長的速度還比較高，1-8月份的時候非限購城市的商品住房的成交同比增長了17.9%。限購
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現(xiàn)在還在增加呢？就和去年有關(guān)系。大家看去年我們紅色和藍色的這兩頭曲線，一個是全國商品住房新開工面積的增長速度，一個是40個重點城市的商品住房新開工面積增長速度，去年達到了歷史的最高位。去年全國商品住房的新開工面積增長速度達到40%，是我們前幾年的二三倍，從來沒有這么高的新開工，所以去年大干快上，上了很多項目，今年正是處于銷售的時候，市場受到了緊縮，所以現(xiàn)在企業(yè)的庫存是最大的一段時期。這樣一個庫存正在增加這個關(guān)鍵時刻，這個時刻你讓開發(fā)企業(yè)繼續(xù)漲價不存在客觀的基礎(chǔ)和條件，所以開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)了企業(yè)降價。
　　現(xiàn)在房價什么樣的特點呢？我觀察了一下當(dāng)前的市場情況，降價的項目，不是所有的項目都在降價，降價的項目基本屬于三類企業(yè)。一、這些企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品類型和位置絕大多數(shù)都是處在限購區(qū)域和限購的產(chǎn)品。比如有些企業(yè)開發(fā)的全是高端的，不是第一次購房所需要的，都是四五百平米一套的一些房子，而且房子位置絕大多數(shù)都在限購的一些城市，那么這些企業(yè)面臨的客戶、資源有資格買房的客戶資源是一個非常非常有限的資源，買一套房這個資源就少一塊，買一套房這個資源就少一個，這個時候?qū)@些企業(yè)來講，其實他們怎么辦呢？他們唯一的辦法就是盡快、盡大可能地大幅度地多降點價，把有限的客戶資源來歸到他自己企業(yè)的名下，搶奪有限的客戶資源，所以他只有盡早明顯地下降才可能把這些有限的資源爭奪下來，這是一類企業(yè)。二、資金負(fù)債率特別高，去年擴張?zhí)貏e猛，然后資金鏈確實是周轉(zhuǎn)有困難的企業(yè)，必須要以價換量，這是第二類企業(yè)。三、今年它的銷售任務(wù)或者銷售額早已經(jīng)完成了計劃，已經(jīng)是超額完成計劃，手中不缺錢，他現(xiàn)在房子已經(jīng)完成了銷售計劃目標(biāo)，但是他也要降價銷售。為什么呢？我想這類企業(yè)是為下一步的繼續(xù)擴張發(fā)展做好基礎(chǔ)和準(zhǔn)備。因為未來一定會有很多很多的機會，這些機會就是我們面臨的很多企業(yè)活不下去，直接收購項目的機會和地方政府為了完成土地供應(yīng)計劃，比較便宜的出讓土地的拿地機會，這個時候企業(yè)手中如果能夠把現(xiàn)金握在手里，為下一步的發(fā)展和擴張實際上是奠定了非常好的一個機會，所以這三類企業(yè)都是比較明顯地在價格上在做調(diào)整。
　　現(xiàn)在我們開發(fā)行業(yè)里面還有很多企業(yè)，不屬于這三類企業(yè)。1.它的開發(fā)規(guī)模有限。2.負(fù)債率并不為是很高，大家知道房地產(chǎn)資金需求最大的就是拿地階段，只要把土地拿下來之后，剩下來的開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)所需要的融資是有限的，因為有一個預(yù)售制度，只要開發(fā)企業(yè)不新增拿地，新增開工對它目前來說資金不是太大問題，大量的企業(yè)并不存在著回款的壓力，也不存在著銷售的一些問題，所以這些企業(yè)大部分目前還在維持價格的平整，所以我們并沒有看到全國一致性的大幅度下降的情況出現(xiàn)，而是一些不同的城市或者一個城市里不同的項目在做一些調(diào)整，它的根本主要是和企業(yè)的狀況有關(guān)系，和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)目前的狀況是有很大關(guān)系。
（二）當(dāng)前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的影響
　　這樣一個市場結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，導(dǎo)致了一個后續(xù)的影響是什么呢？我們看到了以下幾個方面。
　　一、房地產(chǎn)新開工和投資增速面臨著下滑態(tài)勢。這個圖我是把限購城市和全國的住房新開工面積占到當(dāng)前的施工面積的比重做了一個圖，我們可以看到現(xiàn)在1-8月份的時候，全國今年再建住宅施工面積里面，屬于今年新開工的只占30%，是我們這些年來最低水平。限購城市只有24%，也就是現(xiàn)在我們看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還不錯，為什么？是因為我們的住房建設(shè)，包括商品房建設(shè)、包括保障性住房，總的在建面積量非常得大，需要大量的投資，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還很高，33%這樣一個歷史的高位。但是在這個高投資里面我們可以發(fā)現(xiàn)，屬于今年新開工的項目實際上在整個在建住房的面積里面的比重是歷年里面是最低的。
　　也就是實際上開發(fā)企業(yè)縮量保價，那么新開工和新增的投資都已經(jīng)出現(xiàn)了一些明顯收縮的跡象。因為我們統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)在很成問題，問題在哪里呢？因為它的房屋新開工和房屋的施工面積里面包含了一部分保障性住房，包含了多少，他說他不知道，所以我們沒有辦法做有效的剔除。
　　大家知道今年保障性住房是新開工一千萬套，比去年增長了72%。在整個國家統(tǒng)計局里的新開工面積里面到底有多少是屬于保障性住房，有多少是屬于商品房，國家統(tǒng)計局沒有給我們一個明確的答案，所以我們這里只能是做一個概念性的判斷，實際上商品房的商品住房的新開工和投資，實際上因此出現(xiàn)了明顯的下滑，如果扣除保障性住房的話。
　　第二，新購的住宅用地增長速度也出現(xiàn)了明顯的下滑。全國133個城市，今年前三個季度住宅用地成交面積同比下降了10.7%，我們 ……（未完，全文共6932字，當(dāng)前僅顯示2434字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢》）