關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的法律問(wèn)題的思考

目錄/提綱：……
一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的目標(biāo)分析
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控中存在的法律問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控法治化進(jìn)程緩慢
（二）我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控法律體系不健全
（三）部分房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的措施與現(xiàn)行法律相悖
（四）房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的責(zé)任制度不完善
三、完善我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的法律建議
（一）堅(jiān)持房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控模式由行政手段向法律手段轉(zhuǎn)變
（二）建立對(duì)公民住宅權(quán)保護(hù)的立法體系
（三）完善具體的房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控法律制度
（四）完善房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的法律責(zé)任機(jī)制
（五）確立房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控中的聽(tīng)證程序
……
關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的法律問(wèn)題的思考

【摘要】近年來(lái)，由于我國(guó)房?jī)r(jià)的非理性上漲，國(guó)家宏觀調(diào)控政策越來(lái)越密集地反映在房地產(chǎn)業(yè)上。目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控政策，主要包括金融、財(cái)稅以及土地等政策組合，采取的調(diào)控措施包括限貸、限購(gòu)、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等等。雖然在一定時(shí)期、一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)的上漲有所抑制，但從當(dāng)前房?jī)r(jià)攀升的態(tài)勢(shì)看，目前的房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控并沒(méi)有很好地起到穩(wěn)定或降低房?jī)r(jià)的作用，有時(shí)甚至出現(xiàn)始得其反的效果。本文主要從法律的角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控進(jìn)行分析，既有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控法律依據(jù)的理論分析，也有對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的實(shí)證分析，最終提出完善我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的法律建議。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)價(jià)格 宏觀調(diào)控 法律思考


  改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)業(yè)的地位越來(lái)越重要的同時(shí)，近年來(lái)，快速上漲的房?jī)r(jià)也成為全社會(huì)廣泛關(guān)注的問(wèn)題。高房?jī)r(jià)不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的特殊性，使得高房?jī)r(jià)更加演變?yōu)橐粋�(gè)社會(huì)問(wèn)題，蘊(yùn)含著重大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。為了調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控措施，例如“國(guó)六條”、新舊“國(guó)八條”和“國(guó)十條”和今年剛頒布的“國(guó)五條”等，但通過(guò)幾年的宏觀調(diào)控，卻出現(xiàn)很多地方房?jī)r(jià)越調(diào)越高的現(xiàn)象。高企的房?jī)r(jià)不僅深刻影響到
……（新文秘網(wǎng)http://www.120pk.cn省略949字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
段和方法，尤其是這些手段和方法的實(shí)施程序。而所謂法律化，是指這些宏觀調(diào)控的方法要上升為法律規(guī)則，成為一種行為模式，并具有可操作性，可以普遍適用。目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控還沒(méi)有單獨(dú)立法，但是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控涉及的法律范圍卻很寬泛，包括物權(quán)法、稅法、價(jià)格法、合同法等多個(gè)法律部門具體法律的制定、修改問(wèn)題。由于立法的相對(duì)滯后性，導(dǎo)致了在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中遭遇到了許多制度性的障礙。
我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的行政色彩非常強(qiáng)烈，政府習(xí)慣了借助行政手段來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。事實(shí)上，應(yīng)該得到重視的宏觀調(diào)控法沒(méi)有獲得政府的重視，然而，本來(lái)應(yīng)該在房地產(chǎn)調(diào)控中起次要作用的行政法規(guī)卻在房地產(chǎn)的調(diào)控中產(chǎn)生重要作用。要想從根源上解決房地產(chǎn)的弊病只依靠行政手段的規(guī)制顯然是不行的，行政手段的運(yùn)用不能夠徹底解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的眾多社會(huì)問(wèn)題。所以，為了解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直存在的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應(yīng)該盡快納入法治的軌道上來(lái)，我們必須對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)，正確把握它長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，并且對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系重新進(jìn)行思考。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控法律體系不健全
從我國(guó)現(xiàn)有的法律體系來(lái)看，還未將公民的住宅權(quán)上升為憲法保護(hù)的權(quán)利范圍，同時(shí)對(duì)公民的住宅權(quán)也沒(méi)有具體的法律制度作為保障，這在一定程度上使得我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的法律作為依據(jù)。全國(guó)人大在 1993年制定了《憲法修正案》，在該修正案第七條將憲法第十五條修改為“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法，完善宏觀調(diào)控”、“國(guó)家依法禁止任何組織或者個(gè)人擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”。該項(xiàng)修改可以理解為全國(guó)人大對(duì)于“宏觀調(diào)控權(quán)”這項(xiàng)新型國(guó)家經(jīng)濟(jì)權(quán)力的設(shè)定，它要求全國(guó)人大常委會(huì)必須“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法”，對(duì)各種宏觀調(diào)控關(guān)系、手段予以法律控制�！拔覈�(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的內(nèi)容，指向房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主體根據(jù)自身享有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)，從而行使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)活動(dòng)�！痹诂F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，稅收手段、金融手段、土地手段等己經(jīng)成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段，所謂的“稅收宏觀調(diào)控行為”、“金融宏觀調(diào)控行為”、“土地宏觀調(diào)控行為”等，也可以說(shuō)構(gòu)成了我國(guó)“宏觀調(diào)控行為的內(nèi)容”。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)頒布的《稅收征收管理法》、《預(yù)算法》、《企業(yè)所得稅法》、《政府采購(gòu)法》等一系列稅收調(diào)控方面的法律法規(guī)、《中國(guó)人民銀行法》、《證券法》等一系列金融調(diào)控方面的法律法規(guī)，《土地管理法》等一系列土地調(diào)控方面的法律法規(guī)，出現(xiàn)了宏觀調(diào)控法律制度體系的雛形。但是，具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然在制度結(jié)構(gòu)上可以沿襲、套用宏觀調(diào)控法律制度的整體模式，卻在一定程度上缺乏針對(duì)性、適用性以及可操作性。
1、原則性規(guī)范較多且具體性實(shí)施細(xì)則少
我國(guó)目前已經(jīng)出臺(tái)的涉及房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)章大多數(shù)都是一些原則性規(guī)范，缺少具體操作細(xì)則。這種寬泛的原則性規(guī)范給予了執(zhí)法者過(guò)大的_裁量空間，對(duì)正確實(shí)施法律法規(guī)不利。以《城市房地產(chǎn)管理法》為例，該法明文規(guī)定了城市房地產(chǎn)的標(biāo)定地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置價(jià)格以及調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格總水平的相關(guān)措施，同時(shí)規(guī)定了“具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，以條文形式明確了宏觀調(diào)控實(shí)施細(xì)則立法的權(quán)限，但我國(guó)迄今未有“具體辦法”出臺(tái)，沒(méi)有真正落實(shí)該項(xiàng)規(guī)定。由于全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)標(biāo)定地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)和重置價(jià)格的涵義、組成、判定程序等因素的理解不同，導(dǎo)致該項(xiàng)原則條款流于形式，得不到切實(shí)有效的施行。由此形成了“行政性規(guī)范泛濫，法律性規(guī)范缺失”的弊端。
2、法律規(guī)范的穩(wěn)定性及透明度較差
由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，加之房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)較大，因此，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的法律法規(guī)的制定也較為倉(cāng)促，缺少一整套穩(wěn)定的具有指導(dǎo)性的法律法規(guī)。比如在房地產(chǎn)交易價(jià)格、土地使用權(quán)出讓價(jià)格、物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)等方面專項(xiàng)法規(guī)，主要是一些臨時(shí)性的試行辦法和暫行規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況發(fā)生變化后未能及時(shí)得到修改或補(bǔ)充。此外，在信息披露方面也缺少透明度，往往只是通過(guò)公文傳遞渠道在各級(jí)政府和部門間轉(zhuǎn)發(fā)，而社會(huì)層面上的宣傳和披露不多，往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是購(gòu)房者對(duì)一些規(guī)范的具體內(nèi)容不了解，往往會(huì)因?yàn)椴涣私庹呋蛘`讀政策，造成市場(chǎng)的不穩(wěn)定。
3、法律規(guī)范的預(yù)測(cè)作用不明顯
法律規(guī)范不僅具有調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的作用，同時(shí)也具有很強(qiáng)的預(yù)測(cè)作用�！胺ǖ念A(yù)測(cè)作用是人們根據(jù)法的規(guī)定，可以預(yù)先知曉、估量怎樣行為以及行為的后果，進(jìn)而根據(jù)這種預(yù)知對(duì)自己的行為做出合理的安排和計(jì)劃�！本唧w到房地產(chǎn)價(jià)格管理方面，法律法規(guī)不僅具有確定、認(rèn)可和保護(hù)價(jià)格_的功能，而且有預(yù)測(cè)、指引的作用，換言之，房地產(chǎn)價(jià)格管理法律法規(guī)穩(wěn)定性與適應(yīng)性較強(qiáng)，能夠靈活指導(dǎo)房產(chǎn)價(jià)格行為和價(jià)格管理的實(shí)踐。但是，我國(guó)既有的房產(chǎn)價(jià)格監(jiān)督管理機(jī)制，很大程度上缺乏科學(xué)有效的法制理論和實(shí)踐指導(dǎo)，對(duì)于突發(fā)性事件、新發(fā)生問(wèn)題的應(yīng)對(duì)，往往局限于短期利益和局部利益，頻繁的發(fā)布、頒行應(yīng)對(duì)措施，不僅勞民傷財(cái)，而且經(jīng)常被“價(jià)格矛盾”牽住了鼻子，行動(dòng)起來(lái)非常被動(dòng)，難以脫離 ……（未完，全文共11205字，當(dāng)前僅顯示2666字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的法律問(wèn)題的思考》）