干部學(xué)習(xí)講稿：新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、政策取向（上）

干部學(xué)習(xí)講稿：新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、政策取向（上）
秦虹
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任

各位學(xué)員大家上午好，我是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心的主任，我叫秦虹。我今天給大家介紹的題目是新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與政策取向。今天這個(gè)課程主要是兩個(gè)方面的內(nèi)容，第一關(guān)于新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)。第二是新常態(tài)下房地產(chǎn)的政策取向。
一、關(guān)于新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)
（一）關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷
第一，關(guān)于新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。那么我們?cè)谂袛嘈鲁B(tài)下中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)之前，我們首先看看我們當(dāng)天今天我們當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，怎么判斷今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？我認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是末端好前端差，什么是末端？就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)交易端，也就是樓市這一端。我們看這是今年1到8月份，從去年1到8月份到今年1到8月份這12個(gè)月里面，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額的增長(zhǎng)情況，去年全國(guó)商品房銷售面積和銷售額這兩個(gè)指標(biāo)，全部都是負(fù)增長(zhǎng)。但是到今年8月份，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)了7.2%，銷售額同比增長(zhǎng)了15.3%，也就是說，今年全國(guó)樓市的銷售要遠(yuǎn)遠(yuǎn)地好于2014年，好于去年。今年整個(gè)商品房銷售可以說是確定性上漲，而房?jī)r(jià)也正處在恢復(fù)性上漲期間，在一線城市特別是深圳，房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)非常的明顯，那么70個(gè)大中城市里面，超過一半的城市房?jī)r(jià)同比去年同期也出
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的庫(kù)存壓力仍然很大。按道理上來講，只要樓市銷售速度快了，大家買房的熱情高了，銷售同比增長(zhǎng)了，那么開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該積極地有動(dòng)力去拿地，去新開工。但是今年我們的銷售，已經(jīng)開始反彈，從5月份開始已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月反彈，但是土地的購(gòu)置新開工以及房地產(chǎn)的開發(fā)等等，依然沒有出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)。為什么？最主要的原因是相當(dāng)多的開發(fā)企業(yè)，目前還要消化它的庫(kù)存，就它的庫(kù)存量非常大，數(shù)字非常大。那么庫(kù)存量很大的情況下，開發(fā)企業(yè)再去新購(gòu)置土地，新開工，積極性是不高的。開發(fā)企業(yè)庫(kù)存壓力大，那么投資額和銷售額之比，目前仍然處于一個(gè)高位，所以開發(fā)企業(yè)的資金壓力也是非常大。
大家看這個(gè)圖，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和銷售額之比，就是你投出去的錢和你賣房子收回來這個(gè)錢，那么反映開發(fā)企業(yè)這個(gè)資金狀況，這個(gè)點(diǎn)之前是2008年到2015年，那么從這個(gè)點(diǎn)之后是2015年的2月、3月、4月、5月、6月、7月的狀況，我們可以看到的是，2015年開發(fā)企業(yè)的投資額占銷售額的比重，始終處于一個(gè)高點(diǎn)，甚至高于2008年最困難的時(shí)期。所以消化庫(kù)存是開發(fā)企業(yè)目前一個(gè)當(dāng)前首要的舉措，開工拿地是次要的。
2、開發(fā)企業(yè)貸款難、成本高
第二個(gè)原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款難、成本高，因?yàn)橛捎诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，現(xiàn)在商業(yè)銀行把房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)列為了高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。那么銀行對(duì)開發(fā)企業(yè)的貸款的積極性不高，即使有貸款，也傾向于把資金貸給那些名牌企業(yè)，大企業(yè)，品牌企業(yè)，而中小企業(yè)很難拿到銀行貸款。所以盡管我們說從去年年末到今天中央政府，央行已經(jīng)降了四次息了，降息應(yīng)該有利于開發(fā)企業(yè)降低這個(gè)開發(fā)的成本，資金的成本。但是實(shí)際上由于你的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的這種定位，所以實(shí)際上很多的中小企業(yè)是很難拿到貸款的。甚至即使有的企業(yè)能夠拿到貸款，也是要加上一些風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，所以開發(fā)企業(yè)貸款的成本，是提高的，并沒有降低。
那么從開發(fā)企業(yè)資金來源，我們也可以看到，銀行貸款的增速到今年的8月份，也是出現(xiàn)了一個(gè)負(fù)的增長(zhǎng)。所以貸款難，開發(fā)企業(yè)我們房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，沒有資金的支持，怎么搞開發(fā)？怎么去拿地？怎么新開工？都是非常困難。這是第二個(gè)原因。
3、民間資金投資房地產(chǎn)的速度下降
第三個(gè)原因就是民間資金投資房地產(chǎn)的速度也開始下降。我們以房地產(chǎn)信托為例，過去幾年當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金貸款遇到難度的時(shí)候，就國(guó)家收緊銀跟收緊貸款的時(shí)候，民間資金特別是房地產(chǎn)的信托資金，給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大的資金支持。但是今年我們可以看到，今年2015年8月14號(hào)為止，房地產(chǎn)今年的信托新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品只有507只，募集規(guī)模是838.8億元，只占全部集合資金信托募集規(guī)模的8.93%。這樣一個(gè)占比可以說和去年相比，已經(jīng)大幅度下降，去年房地產(chǎn)的信托募集規(guī)模是1648.3億元，今年只有838億元。所以已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度的下降，那么下降的幅度比去年下降的是55.94%。那么募集的規(guī)模比去年同期下降了41%，從整個(gè)房地產(chǎn)信托的投資規(guī)模上來看，今年的投資就是我剛才講的是今年的新募集，那么加上歷年的投資到今年8月份為止，一共投了1.32萬億。那么今年比去年是同期也是下降的，是信托業(yè)協(xié)會(huì)有記錄以來22個(gè)季度的最低點(diǎn)。那么不僅僅是房地產(chǎn)信托在下降，委托貸款也在下降，房地產(chǎn)的私募基金也在調(diào)整，公司債價(jià)格在上漲，境內(nèi)_的股權(quán)融資也在下降，債權(quán)融資也在下降，所以房地產(chǎn)開發(fā)的直接融資渠道，民間投資都明顯的下降。那么這也是導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金壓力大，開工購(gòu)地動(dòng)力不足的一個(gè)重要的原因。
4、開發(fā)企業(yè)的成本上升、利潤(rùn)下降
第四個(gè)原因就是開發(fā)企業(yè)的成本上升、利潤(rùn)下降，也導(dǎo)致它的擴(kuò)大再生產(chǎn)有很大的難度。我們說這些年來，特別是去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售速度放慢了，價(jià)格也不漲了，很多地方價(jià)格還在下降。但是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)的所有的成本，都在上升。土地價(jià)格也沒有降，這個(gè)勞動(dòng)力成本在上升，那么各種政府的各種稅費(fèi)也沒有降低，這樣極大地壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。那么我們?cè)谶@里舉一個(gè)例子，就是開發(fā)企業(yè)所這個(gè)在開發(fā)的過程中，各個(gè)部門的一些除了稅之外的一些收費(fèi)，非常地多。都是按平方米收，那么這樣一些我們?cè)?jīng)到一個(gè)企業(yè)了解到，給我們提供了這個(gè)有長(zhǎng)達(dá)70項(xiàng)的各個(gè)部門的一些收費(fèi)。甚至包括什么地震局、氣象局、路燈管理處、國(guó)土部門、建設(shè)部門、文物部門，各種收費(fèi)。那么這樣的收費(fèi)，以前在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日子比較好過的時(shí)候，房?jī)r(jià)漲得快，利潤(rùn)比較高的時(shí)候，應(yīng)該說它都是可以承受的。但是現(xiàn)在我們說所有的成本都沒有下降，但是開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)在下降，所以也導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)新開工、新購(gòu)地這個(gè)壓力是非常大的。所以開發(fā)企業(yè)資金壓力大，我們表現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)資金來源增速非常低。那么整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)，由于資金來源增速這個(gè)很低，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資的這個(gè)增長(zhǎng)速度1到8月份只有3.5%，這也是歷史上比較低的一個(gè)數(shù)據(jù)。整個(gè)企業(yè)對(duì)未來信心是不足的。
（三）市場(chǎng)表現(xiàn)的趨勢(shì)性因素
那么眼前當(dāng)前今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種表現(xiàn) ……（未完，全文共10979字，當(dāng)前僅顯示2612字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、政策取向（上）》）