干部學(xué)習(xí)講稿：過(guò)橋貸款和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

干部學(xué)習(xí)講稿：過(guò)橋貸款和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系
李建軍
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院院長(zhǎng)

想把最近寫(xiě)的一篇文章和大家交流一下，題目是關(guān)于過(guò)橋貸款和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。
一、研究過(guò)橋貸款和房?jī)r(jià)的關(guān)系的原因
我們先看第一塊：為什么要研究這個(gè)問(wèn)題？可能大家對(duì)去年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲感受是非常的強(qiáng)烈。這次的感受可能比以往的幾次都要更加的深刻，昨天也跟咱們廊坊的朋友聊了聊，他說(shuō)廊坊的房?jī)r(jià)從去年7月份到現(xiàn)在已經(jīng)是翻了一番了，漲了一倍。在這一輪的上漲中有一個(gè)詞比較吸引人，就是首付貸，而做這個(gè)首付貸的呢大部分都是一些房地產(chǎn)中介，他們也借助這個(gè)2013年以來(lái)的這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融熱，推出來(lái)一些所謂的基于房屋市場(chǎng)的理財(cái)產(chǎn)品，融了資以后呢給這些購(gòu)房者提供一些信貸的支持，就產(chǎn)生了新的一些我在這定義為影子信貸的新的形態(tài)。
那么在這個(gè)影子形態(tài)市場(chǎng)中影響比較大的。大家也經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)的，對(duì)于企業(yè)而言，還有一些資金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)濟(jì)個(gè)體而言，這個(gè)過(guò)橋貸款是一個(gè)很重要的一個(gè)影子信貸形式。我原來(lái)想的這個(gè)過(guò)橋貸款到底在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及房屋市場(chǎng)的銷售過(guò)程中起到了什么作用，對(duì)這個(gè)房?jī)r(jià)到底有沒(méi)有產(chǎn)生了一些影響或者說(shuō)作用。所以在這
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些類金融機(jī)構(gòu)，像這些小貸公司啊，投資類的公司啊也在為一些購(gòu)房者提供過(guò)橋貸，也就是他在申請(qǐng)這個(gè)銀行貸款的貨幣之前，在簽訂這個(gè)房屋買賣協(xié)議到獲得銀行貸款之前的這段時(shí)間之內(nèi)，社會(huì)的類金融機(jī)構(gòu)為房屋消費(fèi)者提供了過(guò)橋貸。
那么這篇研究的話，主要就是從資金來(lái)源的角度，從房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源的角度來(lái)測(cè)算過(guò)橋貸的一個(gè)規(guī)模，測(cè)算完過(guò)橋貸的規(guī)模以后，跟房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，建立這么一個(gè)向量自回歸的分析，分析模型，基于的數(shù)據(jù)區(qū)間是06年的1月到15年的12月這個(gè)10年時(shí)間。
二、對(duì)文獻(xiàn)的回顧
那么第二部分是對(duì)文獻(xiàn)的回顧。首先就是對(duì)過(guò)橋貸款的理論上的一些認(rèn)識(shí)。新的一些文獻(xiàn)主要是探討過(guò)橋貸款它產(chǎn)生的一種機(jī)制。早期的研究，其實(shí)過(guò)橋貸主要是應(yīng)用于解決一些政府債務(wù)，償還當(dāng)中銀行提供的周轉(zhuǎn)型的一些貸款，還有企業(yè)并購(gòu)的一些周轉(zhuǎn)型的貸款，近幾年研究到了一個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。因此在我們中國(guó)目前使用比較多的領(lǐng)域就是這個(gè)IPO、企業(yè)并購(gòu)、中小型企業(yè)融資、房地產(chǎn)市場(chǎng)這些方面。提供過(guò)橋貸主要是像這些社會(huì)上這種非正規(guī)的機(jī)構(gòu)，以小貸公司為代表的，還有一些其他的類金融機(jī)構(gòu)吧，那么在房地產(chǎn)領(lǐng)域的使用研究，現(xiàn)有的定量研究比較少，都是分析為什么要使用過(guò)橋貸，這個(gè)過(guò)橋貸解決了哪個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題。
另外呢，有一個(gè)近似的實(shí)證研究，就是這個(gè)16年，這一篇叫歐陽(yáng)志剛的研究，他是構(gòu)建了這個(gè)運(yùn)用影子銀行壓力指數(shù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊急指數(shù)，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫指數(shù)，也是用VR的方法，他的研究發(fā)現(xiàn)就是影子銀行業(yè)的壓力指數(shù)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化程度有明顯的沖擊作用。另外，還有的文獻(xiàn)研究了對(duì)利率的影響，主要是影子銀行貸款規(guī)模對(duì)利率及其后面房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)和沖擊。再就是表內(nèi)外，從更大一點(diǎn)的角度來(lái)說(shuō)就是銀行的表內(nèi)外的影子銀行業(yè)務(wù)的規(guī)模和房地產(chǎn)價(jià)格之間有一定的正向關(guān)系，有這么一些發(fā)現(xiàn)。這些研究基本上或者站在銀行的角度，或者站在更加宏觀的視角進(jìn)行一些分析。
三、過(guò)橋貸款與房?jī)r(jià)之間的內(nèi)在作用機(jī)制
第三部分就是給大家介紹過(guò)橋貸款與房?jī)r(jià)之間的內(nèi)在的作用機(jī)制。作用機(jī)制首先就是怎么樣來(lái)增加了土地房屋開(kāi)發(fā)成本。第一項(xiàng)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用過(guò)橋貸作為他的流動(dòng)資金，第二塊呢就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)舉借這過(guò)橋貸來(lái)繳納土地出讓金，第三塊就是在_資金不足的情況下，就是項(xiàng)目資金不足的情況下，他也會(huì)通過(guò)過(guò)橋貸來(lái)補(bǔ)充他的資金，另外就是商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放貸款的時(shí)候一般只是在房屋封頂以后才能提供。
那么資金成本的話，過(guò)橋貸款的利率呢，如果是月利率可能就是比這個(gè)正常的一般的這個(gè)固定資產(chǎn)貸款要高，高2-5個(gè)點(diǎn)，如果是日利率的話，日利率有的高的也能達(dá)到3-5，期限特別短的。那么過(guò)橋貸款的過(guò)度使用有可能給企業(yè)帶來(lái)比較大的財(cái)務(wù)壓力，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，不確定因素比較多，早些年的房屋在銷售過(guò)程中經(jīng)常遇到銷售困難，那賣不出去的話，他的銀行貸款就還不上，還不上這個(gè)時(shí)候就需要通過(guò)類金融機(jī)構(gòu)來(lái)支持，來(lái)解決銀行貸款到期，還掉舊的，再重新舉借新貸款的這么一個(gè)困難，臨時(shí)性困難。
另外這個(gè)商品房跟這個(gè)其他消費(fèi)品不一樣，他這個(gè)彈性比較小，尤其在我們中國(guó)吧，房?jī)r(jià)基本上在過(guò)去的15-16年時(shí)間啊經(jīng)過(guò)了這個(gè)三起三落，明顯的周期，起的話就漲幅比較高，相對(duì)落的話跌幅比較低一些，有一定的剛性。所以在這樣一個(gè)背景下，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本可能也由于這個(gè)房屋流轉(zhuǎn)當(dāng)中出現(xiàn)的困難，當(dāng)然呢，開(kāi)發(fā)商呢他總會(huì)認(rèn)為這個(gè)房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，所以總會(huì)一直持有，不急于銷售，這樣的話他的財(cái)務(wù)成本會(huì)很高，他的成本高了之后，可能在下一輪就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步的上漲。
除了我們剛才講的土地出讓金使用過(guò)橋貸外，還有兩塊，短期拆借和短期借貸。短期拆借主要是過(guò)去這個(gè)銀行在這個(gè)貸款管理當(dāng)中經(jīng)常是要求，一般是一年期滿，或者是季末，半年末他都要還清原來(lái)的貸款，要再給你發(fā)放新的貸款，所以這樣的話，短期拆借使用過(guò)橋貸相對(duì)比較多一些。另外短期借貸主要是生產(chǎn)過(guò)程中或者房屋開(kāi)發(fā)中的一些臨時(shí)性的資金周轉(zhuǎn)，這部分周轉(zhuǎn)有可能會(huì)變成一個(gè)長(zhǎng)期使用的高成本的貸款形式，導(dǎo)致他的整個(gè)短期流動(dòng)資金的管理中的成本過(guò)大。一般來(lái)說(shuō)短期 ……（未完，全文共4287字，當(dāng)前僅顯示2165字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：過(guò)橋貸款和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系》）