法院房地產(chǎn)案件調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、基本案件數(shù)據(jù)
二、訴訟主體、利益訴求、爭議焦點、糾紛解決方式等方面出現(xiàn)的情況變化
一是案件量呈逐年上升趨勢
二是涉案地較為集中
三是糾紛發(fā)生原因多樣化
四是案件有效化解的難度較大
三、民商案件級別管轄標準調(diào)整給本轄區(qū)基層法院房地產(chǎn)案件審判工作帶來的新情況、新問題
1、基層法院工作壓力逐漸增大
2、公正廉潔面臨嚴峻考驗
一是開發(fā)商資金斷裂，引發(fā)連鎖效應
二是開發(fā)商資金不足，導致借款糾紛增多
三是開發(fā)商延期辦理各類手續(xù)，引發(fā)商品房買賣糾紛
四是“售后返租”等引發(fā)的相關糾紛增多
五是_性糾紛明顯增多，法院處理能力有限
一是主動出擊，靠前服務
二是運用法律，化解矛盾
三是“能動司法”，解決糾紛
五、房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的形勢變化在本轄區(qū)房地產(chǎn)案件審判工作中的主要反映
一是房地產(chǎn)開發(fā)中的管理混亂充分暴露
二是購房者以種種理由主張違約或解除合同
三是開發(fā)商消極履約，缺乏誠信
六、對房地產(chǎn)案件審判工作的意見和建議
一是加大訴前調(diào)解工作力度
二是嚴格適用公平原則
三是加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度
四是發(fā)揮好主管部門作用
五是加大法制宣傳力度
……
做好房地產(chǎn)案件審判工作
推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
——****法院房地產(chǎn)案件調(diào)研報告

按照省高法《關于開展全省法院房地產(chǎn)案件調(diào)研活動》通知要求，****法院指定專人負責，成立了調(diào)研活動領導小組,采取數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、查閱卷宗及統(tǒng)計年鑒、深入一線調(diào)查走訪等方法，分析幾年來房地產(chǎn)案件的主要問題及其成因，經(jīng)過反復核查審定后形成此調(diào)研報告。
一、基本案件數(shù)據(jù)
通過兩縣五區(qū)上報的情況看：2013年審理房地產(chǎn)案件330件，占全年民事案件總數(shù)的0.057%，2014年審理房地產(chǎn)案件430件，占全年民事案件總數(shù)的0.07%，2015年審理房地產(chǎn)案件552件，占全年民事案件總數(shù)的0.076%，2016年上半年審理房地產(chǎn)案件381件，占全年民事案件總數(shù)的0.082。隨著新《民事訴訟法》頒布實施以來，*市基層人民法院審理的房地產(chǎn)案件逐年成增長比例上升。
二、訴訟主體、利益訴求、爭議焦點、糾紛解決方式等方面出現(xiàn)的情況變化
通過調(diào)查感覺到，主要存在以下幾個方面的變化。一是案件量呈逐年上升趨勢。201
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受到很大的影響。
　　3、法官審判能力欠缺的問題較為突出。 基層法院由于受以前案件標的額的限制，審理大標的額案件較少，法律關系也比較簡單，對法官的業(yè)務能力要求也相對較低些。新《民事訴訟法》對管轄級別調(diào)整后，大量大標的額案件涌入基層法院，其中很多案件涉及金額大、牽涉面廣，法律關系復雜，審理難度大，對基層法院法官的業(yè)務素質提出了更高的要求。如果不盡快提升業(yè)務素質，勢必影響到案件的公正高效審理。
四、本轄區(qū)出現(xiàn)的新類型房地產(chǎn)案件，傳統(tǒng)類型房地產(chǎn)案件審理工作遇到的疑難復雜問題，以及轄區(qū)法院解決問題的思路和方式方法
當前涉房地產(chǎn)案件審執(zhí)中遇到的疑難復雜問題主要有：
一是開發(fā)商資金斷裂，引發(fā)連鎖效應。首先是工程建設施工類糾紛，工程建設款不能及時撥付，建筑商、材料供應商不愿意持續(xù)性地墊資施工，工程建設無法及時推進，工程陷入撤場停工狀態(tài)，由此引發(fā)大量的工程建設合同糾紛、材料供應合同糾紛。其次是建筑工人工資糾紛。工程爛尾，工程款無法及時撥付，導致建筑商拖欠農(nóng)民工工資糾紛增多。
二是開發(fā)商資金不足，導致借款糾紛增多。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，一旦開發(fā)的樓盤資金回籠出現(xiàn)問題，相關借款糾紛便會集中爆發(fā)。
三是開發(fā)商延期辦理各類手續(xù)，引發(fā)商品房買賣糾紛。從數(shù)據(jù)上看，轄區(qū)商品房竣工速度比較慢，新開工量比較大，商品房銷售遠低于新開工面積但運高于竣工面積，如此大量新開工樓盤等待消化，引發(fā)的房屋延期交房糾紛案件逐年增多。初略統(tǒng)計，2013年以來的商品房買賣合同案件中50%左右是商品房延期交付、延期辦證導致的。
四是“售后返租”等引發(fā)的相關糾紛增多。轄區(qū)商品房開發(fā)呈現(xiàn)出多元發(fā)展狀態(tài)，在“售后返租”、“產(chǎn)權式商鋪”等營銷宣傳下，轄區(qū)商鋪開發(fā)和交易發(fā)展迅猛，不少開發(fā)商同時開發(fā)住宅樓和商鋪甚至是大型商業(yè)綜合體。由于區(qū)位、招商引資等方面的原因，相當多的商鋪并沒帶來預期的收益，開發(fā)商在收取高額房價后，返還的“租金”根本沒有保障，有的商鋪尚未交付、登記，多數(shù)商鋪采取的是“售后返租”的方式，這類案件在2014年就有21件。
五是_性糾紛明顯增多，法院處理能力有限。一些企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，企業(yè)老板“跑路”或玩起“躲貓貓”，樓盤為爛尾樓，長期無人動工、無人接盤、無法交付更無法兌現(xiàn)豐厚回報的承諾，業(yè)主、投資人、民工相繼為維護自身權益各自開展一定規(guī)模的集訪群訪，多次形成_性事件，給當?shù)卣⒎ㄔ杭肮矙C關帶來較大壓力。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)不善引發(fā)的相關糾紛，往往涉及數(shù)以百計的業(yè)主和數(shù)以千萬計的資金問題，這些都是法院難以處理的。
在此類房地產(chǎn)案件審理工作上，我們在按照常規(guī)程序審判的基礎上，做到：一是主動出擊，靠前服務。將符合條件的房地產(chǎn)案件引導至訴訟程序加以解決，避免陷入未訴先訪的工作困境。二是運用法律，化解矛盾。針對房地產(chǎn)案件的特點，積極組織相關業(yè)務庭室干警，及時、集中、全面地對房地產(chǎn)領域的審判技能、最新法律法規(guī)司法解釋進行學習討論。對于小產(chǎn)權房、房屋所有權證的辦理、延遲交付等專業(yè)領域尚存爭議的問題，及時進行庭內(nèi)溝通，既保障涉案當事人合法權益，又防止不穩(wěn)定因素的發(fā)生，形成統(tǒng)一、穩(wěn)妥的處理方案，為涉房地產(chǎn)案件的審理提供有力的保障。三是“能動司法”，解決糾紛。及時發(fā)現(xiàn)、處理、化解房地產(chǎn)案件中出現(xiàn)的問題，深入了解各方當事人的訴求及其面臨的困難，深入開展庭前調(diào)解、庭審調(diào)解以及執(zhí)行調(diào)解等工作，在雙方當事人滿意認可的基礎上，預防和化解矛盾糾紛。
五、房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的形勢變化在本轄區(qū)房地產(chǎn)案件審判工作中的主要反映
為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，國家進行了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場逐步告別高速增長的“黃金期”，市場供需基本平衡。目前看整個 ……（未完，全文共3946字，當前僅顯示1993字，請閱讀下面提示信息。收藏《法院房地產(chǎn)案件調(diào)研報告》）