新型物業(yè)管理模式中的契約關(guān)系

經(jīng)濟的發(fā)展，社會的分工，特別是住房商品化進程的推動，正在迅速提升物業(yè)管理在整個社會生活中的地位，并逐步改變著物業(yè)管理的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至**年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已達物業(yè)總量的，經(jīng)濟發(fā)達的
　　城市已達以上，深圳等城市已超過，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過萬，從業(yè)人員超過萬。然而，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式卻成為有效規(guī)范各方關(guān)系的滯障，引起大量物業(yè)管理糾紛甚至惡性案件的發(fā)生。這種狀況，正是一年前國務(wù)院頒布實施《物業(yè)管理條例》下稱《條例》的社會背景�！稐l例》的頒布成為物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)型的一個里程碑，物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系由傳統(tǒng)上行政化的強制管理與被管理的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降戎黧w之間的契約關(guān)系，從而為確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)提供了基本坐標(biāo)和準(zhǔn)則。然而，從《條例》頒布一年來的實踐狀況來看，物業(yè)管理
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系。不過，由于各業(yè)主的利益既有共性又有個性，業(yè)主委員會不可能執(zhí)行業(yè)主個體的意志和代表個體業(yè)主的利益，因而業(yè)主委員會一經(jīng)成立，便在授權(quán)范圍內(nèi)獨立地行使權(quán)力權(quán)利，但按照一定程序接受業(yè)主大會的監(jiān)督。
　　二、關(guān)于業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間法律關(guān)系的認(rèn)識
　　在業(yè)主委員會行使的權(quán)利和職能中有一項重要內(nèi)容，就是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同。但在這一物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司作為民事主體而成為物業(yè)合同的一方主體毋庸置疑，因為《條例》明確規(guī)定從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的獨立的法人。而業(yè)主委員會是否為這一合同的另一方主體，則是一個富有爭議的法律問題。一種觀點認(rèn)為，業(yè)主委員會和業(yè)主大會都不是獨立的法人，業(yè)主委員會僅僅是作為代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)與物業(yè)公司簽訂合同，不能作為物業(yè)合同的一方當(dāng)事人。然而這種觀點的困境在于，業(yè)主個體顯然也不是合同的一方當(dāng)事人。那么，物業(yè)合同中的當(dāng)事人除物業(yè)公司之外，另一方當(dāng)事人究竟是誰？不解決這一問題，物業(yè)管理合同在履行過程中就會出現(xiàn)權(quán)利、義務(wù)主體和內(nèi)容不明確的問題，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)公司也難以獲得應(yīng)有救濟。
　　筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會在物業(yè)合同中的主體地位可以從以下幾個角度來認(rèn)識：
　　其一，民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認(rèn)“其他組織”的民事主體地位，然而，這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發(fā)生其他民事關(guān)系。一旦發(fā)生糾紛，個人合伙、破產(chǎn)清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業(yè)等等經(jīng)濟組織或社會組織，只要符合一定的法律要件，都可以作為民事訴訟主體，以自己的名義參加訴訟，解決他們與其他民事主體或非民事主體之間的糾紛。這對于我們理解業(yè)主委員會在物業(yè)合同中的實體地位和訴訟地位提供了一定啟示。
　　其二，代表人訴訟制度。涉及業(yè)主利益的大量民事案件，包括業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與能源供應(yīng)、業(yè)主與其他侵害物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的公民、法人或行政主管機關(guān)之間的大量糾紛，都可能構(gòu)成通常所說的集團訴訟或_訴訟，適用我國民事訴訟法所規(guī)定的代表人訴訟制度來解決。而在實踐中，業(yè)主委員會常常成為全體業(yè)主的訴訟代表人———盡管不是當(dāng)然的訴訟代表人———作為獨立的訴訟主體，按照特殊的法律制度，獨立于業(yè)主而享有訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)，他們的訴訟結(jié)果對全體業(yè)主發(fā)生法律效力。這一制度也許能夠支持將業(yè)主委員會作為相對獨立于業(yè)主的實體而成為物業(yè)合同一方當(dāng)事人的觀點。
　　其三，制度的風(fēng)險與收益考量。從制度的收益來看，將業(yè)主委員會作為物業(yè)管理合同一方當(dāng)事人，無論對于物業(yè)公司還是對于業(yè)主而言，都可以大大降低物業(yè)管理過程中的交易成本，提高溝通、協(xié)調(diào)、管理和糾紛解決的效率，這正是建立業(yè)主委員會制度的主旨之一；從制度的風(fēng)險來看，如果說，訴訟法在訴訟代表人制度中為那 ……（未完，全文共2398字，當(dāng)前僅顯示1524字，請閱讀下面提示信息。收藏《新型物業(yè)管理模式中的契約關(guān)系》）