決定較高房?jī)r(jià)水平的主導(dǎo)力量：個(gè)中國(guó)特色的因素

目錄/提綱：……
一、六大國(guó)情背景決定了長(zhǎng)期的明顯的求大于供局面
一要吃飯，二要建設(shè)”，也就是說(shuō)農(nóng)業(yè)是第一位的，要先保吃飯問(wèn)題
二、三大制度背景從時(shí)間、空間兩個(gè)角度極大地抬升了需求水平
三、“三大意識(shí)背景”對(duì)房?jī)r(jià)的上升具有明顯的推波助瀾作用
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有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題的爭(zhēng)論近些年始終沒(méi)有停息過(guò)。政府必須透過(guò)泡沫般的情緒化言論，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)形勢(shì)形成科學(xué)認(rèn)識(shí)，否則許多不科學(xué)、不合理的言論可能誤導(dǎo)甚至脅持政府的宏觀決策。我認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)水平較高，但導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的主要原因是目前存在著１２個(gè)具有中國(guó)特色的影響因素，而且它們疊合在一起發(fā)揮作用。所以，簡(jiǎn)單地與國(guó)外、與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)比較是不科學(xué)的。
　　一、六大國(guó)情背景決定了長(zhǎng)期的明顯的求大于供局面
　　所謂“六大國(guó)情背景”，是指人多地少、人口繼續(xù)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加劇、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重、家庭規(guī)模小型化等６個(gè)明顯體現(xiàn)現(xiàn)階段中國(guó)發(fā)展背景與特點(diǎn)的因素。中國(guó)人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的１／３，如果與俄羅斯、加拿大、美國(guó)這些國(guó)家比，差距就更明顯了。在土地問(wèn)題上，我們的國(guó)策是“一要吃飯，二要建設(shè)”，也就是說(shuō)農(nóng)業(yè)是第一位的，要先保吃飯問(wèn)題。這么大的國(guó)家，如果糧食短缺，需要大量進(jìn)口，可能就不是一個(gè)外匯或者經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了。國(guó)內(nèi)的穩(wěn)定問(wèn)題不說(shuō)，中國(guó)還必然會(huì)受到西方大國(guó)的要挾，在政治上、外交上、國(guó)j-a全上甚至領(lǐng)土完整上付出大的代價(jià)。
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會(huì)也很少，而城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，失業(yè)了政府還幫助再就業(yè)，而且有失業(yè)保險(xiǎn)、最低生活保障、各種救濟(jì)等。這么大的誘惑當(dāng)然農(nóng)民爭(zhēng)著進(jìn)城了。進(jìn)城就得有房住，不管是租房還是買(mǎi)房。
　　最后，我們看家庭規(guī)模小型化傾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中國(guó)城市家庭結(jié)構(gòu)中高達(dá)６０％以上，而且有增加的趨勢(shì)。這種社會(huì)變革使中國(guó)傳統(tǒng)的大家庭結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，增加著對(duì)住房的需求。家庭結(jié)構(gòu)愈小，人均消費(fèi)面積愈大。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過(guò)道等。因此即使人口總量不變，小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)也會(huì)引起住宅需求的增加。
　　二、三大制度背景從時(shí)間、空間兩個(gè)角度極大地抬升了需求水平
　　三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社會(huì)福利制度現(xiàn)狀對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。前兩個(gè)因素從時(shí)間角度將原本該均勻分布在幾十年時(shí)間段的住房需求擠壓到當(dāng)前較短的大約２０年左右甚至更短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)，特別是最近幾年是典型的“噴發(fā)期”；后一個(gè)因素則從空間角度將分布在全社會(huì)的住房需求吸附城鎮(zhèn)中實(shí)現(xiàn)。這促進(jìn)了城市化的進(jìn)程，但與城市化本身的起因是不同的，是農(nóng)民階層對(duì)城鄉(xiāng)社會(huì)福利分配不公的本能反映。
　　傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種國(guó)家統(tǒng)包統(tǒng)配、低租金使用的實(shí)物福利制度，由于存在著住房建設(shè)資金不足、國(guó)家和企業(yè)包袱沉重、房屋失養(yǎng)失修現(xiàn)象嚴(yán)重、住房分配不公和苦樂(lè)不均等一系列嚴(yán)重的弊端和問(wèn)題，國(guó)家決定實(shí)施住房制度改革，把城鎮(zhèn)住房還原為商品，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房供給的增加，建立廣闊的住房市場(chǎng)。但是，由于人的自利本性以及各種_、制度的相互制肘，這項(xiàng)改革是相當(dāng)艱巨的。盡管住房制度改革已經(jīng)搞了２０多年，但在前幾年未徹底切斷福利分房渠道以前，人們或多或少存在“賺便宜”的想法，有錢(qián)也不想自己買(mǎi)，至少不愿按市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)，買(mǎi)方的需求遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)在這么大。但住大房、住好房的愿望是與日俱增的。１９９８年６月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求從１９９８年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。但直到２００１年，實(shí)物分配的渠道才基本被堵死。當(dāng)福利分房渠道被徹底切斷后，大家知道再等已經(jīng)沒(méi)有結(jié)果，必須買(mǎi)房了，于是壓抑了十幾年、幾十年的需求疊合在一起迸發(fā)出來(lái)。
　　另一方面，金融制度改革帶來(lái)了金融深化、金融競(jìng)爭(zhēng)和信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新，銀行開(kāi)辦了按揭貸款業(yè)務(wù)，而且競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致貸款成數(shù)很高。這帶來(lái)了個(gè)人住房貸款余額的急劇增加。例如，２０００年年初建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為８６４億元，年末就達(dá)到了１７９１億元。截至２００２年年末，四大國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款余額達(dá)７２１３億元。此后這項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展更快，截至２００４年１１月１７日，僅工商銀行一家個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了４０２７．１１億元。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要交上２０％的首付，其余８０％銀行解決，有的銀行一度還開(kāi)辦了“零首付”個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。這就使“租小房→租中房→買(mǎi)小房→買(mǎi)中房→買(mǎi)大房”這樣一個(gè)未來(lái)十幾年、幾十年逐漸實(shí)現(xiàn)的需求過(guò)程跨越中間環(huán)節(jié)，一步到位了。與住房制度改革帶來(lái)的影響相匯合，一前一后幾十年的需求疊加到幾年、十幾年爆發(fā)，當(dāng)然很強(qiáng)烈。目前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比重已達(dá)９５％以上，居民已經(jīng)成為住房投資和消費(fèi)的主體，市場(chǎng)需求主體發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。
　　再就是福利制度問(wèn)題。目前中國(guó)在城鄉(xiāng)福利制度的安排上存在巨大差別。這突出表現(xiàn)在教育與醫(yī)療保障上。由于區(qū)位、政策和市場(chǎng)等原因，教育資源呈現(xiàn)出違背公平的流動(dòng)、積聚和配置格局，使城鄉(xiāng)之間的相對(duì)差別和絕對(duì)差別明顯拉大。在醫(yī)療資源的城鄉(xiāng)配置上也是如此。在城市里，有完善的醫(yī)療服務(wù)體系，大醫(yī)院林立；有完善的教育體系和高質(zhì)量的師資。大城市比中小城市更有優(yōu)勢(shì)。而在農(nóng)村，農(nóng)民面對(duì)的是缺醫(yī)少藥的醫(yī)療條件和殘缺不全的九年制義務(wù)教育。城鄉(xiāng)之間還存在其他方面的福利差別。改革以來(lái)農(nóng)民的見(jiàn)聞開(kāi)闊了，心理上的不平衡也突出起來(lái)。近年來(lái)由于政府對(duì)城鄉(xiāng)來(lái)往控制程度稍有放松，這必然引起農(nóng)民向城市流動(dòng) ……（未完，全文共4155字，當(dāng)前僅顯示2099字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《決定較高房?jī)r(jià)水平的主導(dǎo)力量：個(gè)中國(guó)特色的因素》）