某市樓市項目（前期）策劃方案

　　**項目（前期）策劃
　　
　　**地產(chǎn)行銷顧問有限公司
　　
　　【目錄】
　　
　　整體分析
　　市場環(huán)境
　　競爭對手
　　項目自身分析
　　階段性結(jié)論
　　項目規(guī)劃建議
　　整合營銷
　　總結(jié)性結(jié)論
　　
　　
　　一、整體分析
　　2005年武漢整體樓市，“調(diào)控、觀望、相持”成為了三個關(guān)鍵名詞，在經(jīng)歷2004年樓市的空前火爆后，2005年房地產(chǎn)所表現(xiàn)的“冷靜”也反映了開發(fā)商與購房者心理接受程度的“市場”博弈，這場“博弈”的結(jié)果在9月之后開始初現(xiàn)端倪，房價仍然達到了一個較高的增長幅度，據(jù)武房指數(shù)顯示，2004年前三個季度的房價增長幅度分別為5.1%、5.8%、3.04%，而2005年前三個季度的房價增長幅度分別為3.04%、5.6%、7.3%，目前，武漢市住宅均價達到3418.8元/平方米，銷量卻持續(xù)第三個季度下跌，跌幅分別為15.95%、7.4%、23.9%，價格與銷量的背離說明市場供應(yīng)與需求已出現(xiàn)一定的不適應(yīng)性。
　　宏觀調(diào)控后為什么價格還在上升？銷量的下滑又表現(xiàn)在什么方面？這也是目前武漢房地產(chǎn)市場上面臨的新問題，我們可以從以下方面得到解析：
　　首先，宏觀調(diào)控控制了個盤價格的上漲幅度，無法控制新推出樓盤的高價格定位。
　　從《七部委》意見可以看出，其對市場的調(diào)控主要體現(xiàn)在“炒房”這一市場行為上，其政策的針對性是控制房地產(chǎn)業(yè)的“虛火”，而住房投資在武漢市所占的比重并不高，因此對房價的約束力更多的來源于消費者
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　　綜合看來，無論是從大環(huán)境還是局部的影響來看，2006年后的房地產(chǎn)市場將會是一場激戰(zhàn)，特別對于那些郊區(qū)的地產(chǎn)項目，在本身樓盤檔次不高的情況下，還將受到來自經(jīng)濟適用房以及遠郊樓盤兩者的競爭，銷售的難度和成本將進一步加大。貴公司的漢南項目，雖然遠離武漢市，但項目的放量較大，還是多少會受到武漢整體樓市的影響，同時地理位置的特殊性，也會無形中加大我項目將來銷售的難度。機遇與風險總是并存的，只要我們控制投放數(shù)量，把握產(chǎn)品質(zhì)量，對消費行為進行認真分析，還是有信心將項目完成好的。
　　因此，我們建議將漢南的項目細分多期開發(fā)。原因有以下三點，分別是：其一，減小開發(fā)的風險性；其二，等待漢南大環(huán)境樓市的發(fā)展；其三，控制成本、待升值。做好自己的產(chǎn)品本質(zhì)，待到大環(huán)境成熟后，以一個絕對的高規(guī)格住宅小區(qū)面向市場，激發(fā)而出，迅速贏得市場的認同。
　　
　　
　　二、市場環(huán)境
　　1、漢南區(qū)域基本情況
　　武漢市漢南區(qū)位于武漢西南部，區(qū)內(nèi)地勢平坦，土層深厚，土壤肥沃，全區(qū)版土面積275平方公里（43萬畝）。全區(qū)總?cè)丝?0.6萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口5.9萬人（2004年前統(tǒng)計）。區(qū)域經(jīng)濟支撐點以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)為輔。
　　全區(qū)受地理位置的限制，僅有一條出行的省級公路，連通漢陽區(qū)。距離漢陽約1小時車程，交通不便成為直接影響漢南發(fā)展的主要問題。但隨著現(xiàn)已開工的武洪高速建設(shè)進程的推進，將極大的縮短漢南至漢陽的距離，不久的將來從漢南到漢陽只需要15分鐘車程即可到達。對漢南經(jīng)濟發(fā)展將直接起到帶動作用。
　　區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，處于萌芽階段。群眾以自建房為主，人均居住房屋供給平衡。本地居民對房地產(chǎn)的消費能力有限，但外出務(wù)工者的回歸對房地產(chǎn)的消費能力是相當有潛力的。
　　2、項目地塊情況
　　規(guī)劃用地100畝。位于武漢市漢南區(qū)漢南大道東側(cè)，靠近長江大堤，長江風景一覽無余！周邊目前為民房和廠房，待拆遷。往北與城北工業(yè)園連接，往南可直入城區(qū)中心地帶。
　　3、交通路網(wǎng)環(huán)境
　　漢南中心區(qū)域狹小，道路細窄，沒有完善的公共交通設(shè)施，城區(qū)內(nèi)主要以僅麻木、自行車和摩托車為交通工具；城外出行依靠中巴。項目臨漢南大道，無論是自駕車還是搭車都比較方便；城內(nèi)外出行便利，物流通暢。
　　4、周圍人居環(huán)境
　　在靠近我項目漢南大道的西側(cè)是紗帽正道街，為漢南的城區(qū)中心，居住了漢南大部分的城市人口。
　　5、周邊商業(yè)環(huán)境
　　整個漢南無成熟的商業(yè)氛圍，處于零散經(jīng)營狀態(tài)。
　　6、周邊配套
　　項目旁有漢南人民醫(yī)院、紗帽山小學、漢南育才中學、郵局、電信等單位。行政單位、服務(wù)性部門部分都集中在漢南大道上，與本案相隔不遠，能為項目提供一定的生活配套。
　　
　　三、競爭對手
　　整個漢南有兩個正在銷售的住宅小區(qū)，是漢南目前最好的住宅項目。（另有一個在建項目，剛起地基，市場調(diào)查表明此處為自建房。）
　　
　　項目一：開來·百花苑
　　開發(fā)商：武漢開來集團
　　項目地址：桂莊路
　　規(guī)劃用地面積：11258.4平方米
　　規(guī)劃建筑面積：22456.5平方米
　　住宅建筑面積：21845.5平方米
　　建筑密度：34％
　　容積率：1.99
　　綠化率：30％
　　建筑類別：純住宅（不含商業(yè)），8棟6+1多層，框架結(jié)構(gòu)
　　房屋套數(shù)：180套
　　戶型：二室二廳一衛(wèi)、二室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、復式
　　戶型面積：93m2、127m2、130m2、147m2、221m2、251m2
　　起價：1180元/平方米
　　均價：1250元/平方米
　　銷售率：60％
　　點評：漢南目前最好的住宅小區(qū)。2004年底開工，2005年10月交房，至今房屋建筑基本竣工。小區(qū)綠化建設(shè)中，全現(xiàn)房。銷售情況不太樂觀，銷售僅過半，且購買的客戶大部分都是漢南本地事業(yè)單位的公務(wù)員等個別高收入階層，隨著這些人置業(yè)行為的結(jié)束，后期銷售困難重重。目前推出了一系列的打折促銷活動（九五折），希望能吸引一些當?shù)乜蛻�，收效甚微�?br>　　房型上主要以中、大戶型為主，少量復式，三房銷售的較好，復式銷售的較差。
　　
　　
　　項目二：萬順公寓
　　開發(fā)商：武漢同舟置業(yè)有限公司
　　項目地址：碧棲路
　　建筑類別：商、住兩用，1棟多層
　　戶型：二室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)
　　戶型面積：80m2～110m2
　　均價：1150元/平方米
　　銷售率：80％
　　點評：項目體量��；價格相對便宜；無物業(yè)管理費。銷售狀況一般。
　　
　　總結(jié)：
　　1、項目開發(fā)體量小，占地規(guī)模不大；
　　2、以多層為主；
　　3、主力戶型為三房二廳一衛(wèi)；
　　4、小區(qū)規(guī)劃無特色；
　　5、純住宅；
　　6、現(xiàn)有消費群以漢南本地客戶為主；
　　7、無物業(yè)管理。
　　
　　
　　四、項目自身分析
　　規(guī)劃用地扼守著進出漢南的咽喉，位于城南工業(yè)園與城區(qū)交接處，城區(qū)主干道漢南大道上。規(guī)劃用地100畝左右，前與漢南大道相接，背靠長江，交通便利，風景怡人。
　　
　　主要優(yōu)勢：
　　1、城鎮(zhèn)居民希望改善居住條件
　　2、農(nóng)村外出務(wù)工人員希望進入城鎮(zhèn)居住
　　3、項目規(guī)劃用地濱臨長江，風景怡人，空氣清新，適宜居住
　　4、項目規(guī)劃屬于 ……（未完，全文共11987字，當前僅顯示2852字，請閱讀下面提示信息。收藏《某市樓市項目（前期）策劃方案》）