關(guān)于城市舊村改造問(wèn)題的若干參考性意見(jiàn)

目錄/提綱：……
一、城市舊村改造的基本概念
（一）城市老城區(qū)改造、農(nóng)村舊村改造與城市舊村改造的區(qū)別
（二）城市舊村改造的基本概念
二、城市舊村改造違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的原動(dòng)力
三、違規(guī)城市舊村改造存在的實(shí)際問(wèn)題
（一）背離城市整體規(guī)劃，亂開(kāi)發(fā)建設(shè)
（二）無(wú)規(guī)則建設(shè)影響大型項(xiàng)目規(guī)劃
（三）拆除違規(guī)改造樓盤(pán)引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題
四、政府對(duì)違規(guī)城市舊村改造所采取措施及效果
（一）戶籍改革和社區(qū)化推進(jìn)
（二）聯(lián)合執(zhí)法檢查、查封非法售樓處
（三）殺一儆百，強(qiáng)行拆除建成或在建樓盤(pán)
（四）輿論宣傳，扼住購(gòu)買_
五、解決城市舊村改造問(wèn)題所應(yīng)考慮的基本原則
（一）預(yù)先處理原則
（二）避免損失原則
（三）市場(chǎng)機(jī)制原則
（四）保持穩(wěn)定原則
六、城市舊村改造問(wèn)題的法律解決途徑
（一）程序變通
（二）規(guī)劃前置
（三）登記制度
（四）引導(dǎo)先行
（五）時(shí)限制度
……

　　
　　關(guān)于城市舊村改造問(wèn)題的若干參考性意見(jiàn)
　　【內(nèi)容提要】隨著我國(guó)城市化建設(shè)步伐的加快，城市城郊農(nóng)村舊村改造所帶來(lái)的問(wèn)題日益凸現(xiàn)，因舊村改造涉及城市多方面的問(wèn)題，給城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及城市發(fā)展規(guī)劃帶來(lái)不可估量的影響，已成為政府十分棘手的問(wèn)題，本文基于該前提，在分析城市舊村改造相關(guān)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，在以法律解決途徑方面提出若干參考性意見(jiàn)。
　　一、城市舊村改造的基本概念
　�。ㄒ唬┏鞘欣铣菂^(qū)改造、農(nóng)村舊村改造與城市舊村改造的區(qū)別
　　城市老城區(qū)改造亦稱為舊城改造，舊城改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于城市國(guó)有土地，涉及改造區(qū)域的建筑物都是或絕大多數(shù)屬于擁有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的個(gè)人或單位享有，改造拆遷由政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，對(duì)涉及建筑物予以評(píng)估補(bǔ)償，按計(jì)劃實(shí)行回遷或另行安置，改造區(qū)域按政府統(tǒng)一規(guī)劃重新建設(shè)布置的一種舊城改造方式，即新城區(qū)取代老城區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)的一種方式。農(nóng)村舊村改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于農(nóng)村集體土地，按自然條件和經(jīng)濟(jì)條件在有關(guān)政府部門(mén)的指導(dǎo)下對(duì)村民集體居住房屋、配套設(shè)施等按預(yù)定規(guī)劃進(jìn)行改造新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。農(nóng)村舊村改造涉及的方面要比城市舊城改造小的多。而城市舊
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嚴(yán)重影響了城市的整體建設(shè)思路和城市形象，必然會(huì)帶來(lái)一系列的后患，造成的經(jīng)濟(jì)損失是不可避免的。
　�。ǘo(wú)規(guī)則建設(shè)影響大型項(xiàng)目規(guī)劃
　　城市舊村改造區(qū)域無(wú)規(guī)則的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使得政府對(duì)該城市舊村區(qū)域土地利用失控，政府?dāng)M建的重大項(xiàng)目可能受到嚴(yán)重影響，由于規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地規(guī)劃被打亂，可能影響政府涉及大型項(xiàng)目的招商，嚴(yán)重影響到城市的整體布局和可持續(xù)性發(fā)展，如果對(duì)非法的城市舊村改造區(qū)域進(jìn)行拆除則必然帶來(lái)極大的財(cái)產(chǎn)損失。
　�。ㄈ┎鸪`規(guī)改造樓盤(pán)引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題
　　因前述原因?qū)⑦`規(guī)城市舊村改造樓盤(pán)拆除，在造成巨大社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)的同時(shí)必然引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題，原城市舊村改造區(qū)域的原始住戶如何進(jìn)行補(bǔ)償？違法購(gòu)買該城市舊村改造區(qū)域房屋的人員是否進(jìn)行補(bǔ)償及由誰(shuí)給予補(bǔ)償？失去住房的大量人員將如何安置？……到時(shí)處理起來(lái)將會(huì)非常棘手。
　　四、政府對(duì)違規(guī)城市舊村改造所采取措施及效果
　�。ㄒ唬⿷艏母锖蜕鐓^(qū)化推進(jìn)
　　將城市舊村改造區(qū)域農(nóng)村農(nóng)民戶口改為城市居民戶口，以便從戶籍上與城市居民實(shí)現(xiàn)同一，以加強(qiáng)人員管理；將城市舊村改造區(qū)域農(nóng)村村民委員會(huì)改為社區(qū)居民委員會(huì)以強(qiáng)化行政管理；以此兩個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)對(duì)涉及城市舊村改造區(qū)域的管理力度，設(shè)定其改造的范圍僅限于在規(guī)定的范圍內(nèi)滿足本集體成員的需求，防止其違規(guī)大規(guī)模舊村改造。但是，這種方式在實(shí)踐中難以湊效，鑒于城市房地產(chǎn)所蘊(yùn)藏的巨大市場(chǎng)誘惑力，基于城市舊村改造區(qū)域土地不屬于國(guó)家所有，該區(qū)域土地所有者和投資商違規(guī)開(kāi)發(fā)的高亢熱忱是難以阻止的。
　�。ǘ┞�(lián)合執(zhí)法檢查、查封非法售樓處
　　面對(duì)違規(guī)的城市舊村改造，政府通常組織有關(guān)部門(mén)采取聯(lián)合執(zhí)法檢查、查封非法售樓處的方式來(lái)遏制違規(guī)的城市舊村改造。但這種方式往往是檢查的時(shí)候非常配合，檢查完后照常開(kāi)發(fā)建設(shè)，查封的售樓處在檢查人員走后又堂而皇之的開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，而更有甚者，檢查人員還經(jīng)常遇到大批村民的圍攻，導(dǎo)致執(zhí)法檢查、查封不了了之，無(wú)果而終。
　�。ㄈ⒁毁影�，強(qiáng)行拆除建成或在建樓盤(pán)
　　對(duì)于頂風(fēng)而上的違規(guī)城市舊村改造，政府組織大批執(zhí)法人員對(duì)涉及的某一違規(guī)建成或在建改造樓盤(pán)采取強(qiáng)行拆除措施，以起到殺一儆百的效果，遏制違規(guī)城市舊村改造。但是，時(shí)間一長(zhǎng)，被拆除的樓盤(pán)又建了起來(lái)，而且又有新的樓盤(pán)不斷的開(kāi)工建設(shè)，而政府執(zhí)法人員強(qiáng)制拆房也是冒著隨時(shí)有可能與村民發(fā)生暴力沖突的前提下進(jìn)行的，在實(shí)踐中大量開(kāi)拆已建樓盤(pán)的情況尚不多見(jiàn)。
　�。ㄋ模┹浾撔麄�，扼住購(gòu)買_
　　鑒于違規(guī)城市舊村改造所建樓盤(pán)在集體內(nèi)部往往采用分配制度，主要靠對(duì)外銷售給其他購(gòu)買_獲利，政府部門(mén)在購(gòu)買_中進(jìn)行輿論宣傳，扼住購(gòu)買_，以打擊違規(guī)進(jìn)行城市舊村改造。但是在違規(guī)城市舊村改造所建野樓盤(pán)的低價(jià)銷售吸引下，仍然有絡(luò)繹不絕的野樓盤(pán)購(gòu)買者，輿論宣傳實(shí)是難以湊效。
　　五、解決城市舊村改造問(wèn)題所應(yīng)考慮的基本原則
　　本人認(rèn)為，解決城市舊村改造問(wèn)題應(yīng)考慮以下基本原則：
　�。ㄒ唬╊A(yù)先處理原則
　　政府雖不能在短時(shí)間內(nèi)拿出巨款或找到資金統(tǒng)一征用城市舊村改造區(qū)域，統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)城市舊村區(qū)域的改造，但可以做到預(yù)先規(guī)劃，可以將預(yù)先規(guī)劃好的文件發(fā)放給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者，可以預(yù)先指導(dǎo)其如何進(jìn)行舊村改造，以控制全局，從而能夠有效避免拆除而造成的建設(shè)資源浪費(fèi)。
　�。ǘ┍苊鈸p失原則
　　盡最大可能的避免社會(huì)財(cái)富的不必要浪費(fèi)，對(duì)于已建成或在建樓盤(pán)，如果確實(shí)不違反城市整體規(guī)劃布局，沒(méi)有必要拆除的，予以保留，確實(shí)不拆除不行的予以拆除，盡量避免處罰性的強(qiáng)制拆除行為的發(fā)生，避免社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。
　　（三）市場(chǎng)機(jī)制原則
　　一律的遏制未必是一種好的方法，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，可以考慮用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)適時(shí)調(diào)節(jié)，對(duì)于城市舊村改造在符合城市規(guī)劃布局和法律規(guī)定的情況下，可以考慮適用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿逐步引導(dǎo)，使其走向正規(guī)，對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)亦是一次大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
　�。ㄋ模┍３址�(wěn)定原則
　　政府對(duì)違規(guī)的城市舊村改造所建樓盤(pán)的處理結(jié)果牽動(dòng)的方方面面的問(wèn)題，如處理不妥可能影響到安定團(tuán)結(jié)的大好局面，避免發(fā)生大規(guī)模的拆除行為，以保持穩(wěn)定為原則，逐步將問(wèn)題處理完畢。
　　六、城市舊村改造問(wèn)題的法律 ……（未完，全文共4415字，當(dāng)前僅顯示2230字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于城市舊村改造問(wèn)題的若干參考性意見(jiàn)》）