《物權(quán)法》學(xué)習(xí)體會(huì)：《物權(quán)法》對(duì)房屋拆遷的影響

目錄/提綱：……
一、房屋拆遷仍將進(jìn)行，私房不是“地雷”
一是物權(quán)法對(duì)各類主體的物權(quán)給予平等的保護(hù)二是任何人行使物權(quán)都要依法行使
二、“公共利益需要”是房屋拆遷的前提
三、土地管理部門將作為拆遷人
四、房屋拆遷補(bǔ)償范圍將有所擴(kuò)大
五、房屋拆遷的強(qiáng)制性
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　　《物權(quán)法》學(xué)習(xí)體會(huì)：《物權(quán)法》對(duì)房屋拆遷的影響
　　《物權(quán)法》已經(jīng)全國(guó)人大審議通過，將于2007年10月1日起施行。物權(quán)法是規(guī)定有形財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的法律，實(shí)施物權(quán)法，對(duì)于發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義重大。物權(quán)法所指的“物”，就包含了房屋；物權(quán)法所指的“權(quán)利人”，就包含了拆遷人、被拆遷人和拆遷關(guān)系人�？梢姺课莶疬w與物權(quán)法關(guān)系密切。認(rèn)真學(xué)習(xí)、正確理解物權(quán)法，探討物權(quán)法對(duì)房屋拆遷的影響，對(duì)搞好房屋拆遷工作有著十分重要的意義。
　　一、房屋拆遷仍將進(jìn)行，私房不是“地雷”
　　物權(quán)法出臺(tái)前后，各類媒體都進(jìn)行了大量宣傳報(bào)導(dǎo)。尤其在物權(quán)法出臺(tái)后，什么“中國(guó)最牛的釘子戶”呀，“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)、國(guó)王不能進(jìn)”的“磨房故事”呀，更是紛紛揚(yáng)揚(yáng)。有的人就此認(rèn)為，物權(quán)法實(shí)施以后就不能搞房屋拆遷了，尤其是私房更是不能動(dòng)，就像一顆“地雷”，誰都不能碰，否則就是違反物權(quán)法。
　　其實(shí)這是一種片面認(rèn)識(shí)，是對(duì)物權(quán)的絕對(duì)化理解。從物權(quán)法的條款中我們可以看出兩點(diǎn)基本思想，一是物權(quán)法對(duì)各類主體的物權(quán)給予平等的保護(hù)；二是任何人行使物權(quán)都要依法行
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第四十二條的規(guī)定與《憲法》第十三條的規(guī)定是一致的，只有為了公共利益的需要，才能對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)（當(dāng)然包括房屋）實(shí)行征收或者征用。但即使是政府征收，仍然要給予被征收人合理的補(bǔ)償。這就體現(xiàn)了國(guó)家法律對(duì)物權(quán)的保護(hù)。這也就是說，房屋拆遷必需以公共利益的需要為前提，不是公共利益需要的，就不能拆遷。
　　什么是“公共利益”？物權(quán)法沒有界定，也沒有列舉（也不可能完全列舉）視為公共利益的事項(xiàng)。公共利益具有兩個(gè)層次的含義，一個(gè)層次是一般法律意義上的含義；另一個(gè)層次是作為行使權(quán)力事實(shí)要件的含義。前一層次的含義可以從理論上界定，后一層次的含義卻要針對(duì)具體的事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)價(jià)。這就為判定一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目是否為公共利益需要帶來了困難，將眾說紛紜。從理論上講，公共利益就是社會(huì)成員都能夠直接享受到的利益（好處）。當(dāng)然，這也存在著“見仁見智”的問題。盡管如此，但并不意味著“公共利益”是當(dāng)權(quán)者手中的一塊橡皮泥，要圓就圓，要扁就扁。有些房屋拆遷項(xiàng)目可以明顯看出是公共利益的需要，如市政設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、低洼危舊房改造項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目等等。有些也可以明顯看出不是公共利益的需要，如征收集體所有土地再出讓給開發(fā)商建商品房、高爾夫球場(chǎng)等，這是純粹的商業(yè)行為。物權(quán)法設(shè)立的征收制度，就是要把商業(yè)用地排除出去。公共利益需要不是要犧牲個(gè)體利益，而在于保持國(guó)家權(quán)力與公民權(quán)利的良性動(dòng)態(tài)平衡。
　　對(duì)一些很難看出或者很難理解為公共利益需要的建設(shè)項(xiàng)目，其拆遷難度將會(huì)增大，我們要有充分的思想準(zhǔn)備。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目是否公共利益需要，不能由政府一家說了算，也不能由被征用人（即被拆遷人）說了算。而應(yīng)當(dāng)舉行聽證會(huì)，經(jīng)過充分論證后再確定該項(xiàng)目是否公共利益需。參加聽證的應(yīng)當(dāng)有專家學(xué)者、行政管理部門、擬拆遷地塊的民眾代表等。行政領(lǐng)域內(nèi)公共利益的決定過程中，聽證是一個(gè)不可或缺的重要程序，應(yīng)當(dāng)從制度上予以保證。
　　三、土地管理部門將作為拆遷人
　　房屋拆遷是由于收回國(guó)有土地使用權(quán)或者征收集體所有土地，進(jìn)而征收單位、個(gè)人的房屋而產(chǎn)生的。什么是征收？征收是指行政主體出于公共利益的需要，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，強(qiáng)制性地取得行政相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，并給予合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N具體的行政行為。這就是說，只有行政主體才有權(quán)征收單位、個(gè)人的房屋。而企業(yè)是沒有這種權(quán)力的，因此，只有行政部門才能作為拆遷人。這就顛復(fù)了現(xiàn)行的拆遷法規(guī)的有關(guān)規(guī)定�，F(xiàn)行的房屋拆遷法規(guī)規(guī)定除房屋拆遷管理部門以外的單位都可以作為拆遷人。
　　是不是任一行政部門都可作為拆遷人呢？答案是否定的。我們知道，行政部門的職權(quán)是由法律、法規(guī)規(guī)定的，只有法律規(guī)定某行政部門具有某種職權(quán)，該行政部門才具有該項(xiàng)職權(quán)。房屋拆遷的前因是收回國(guó)有土地使用權(quán)或者征收集體所有土地，使地上房屋隨之被征收。而具有收回國(guó)有土地使用權(quán)、征收集體所有土地職權(quán)的主體只能是政府土地管理部門。因而今后的房屋拆遷，只能由土地管理部門來作為拆遷人。
　　四、房屋拆遷補(bǔ)償范圍將有所擴(kuò)大
　　根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，用益物權(quán)又包括占有、使用、收益權(quán)。而現(xiàn)行的房屋拆遷法規(guī)規(guī)定的拆遷補(bǔ)償，主要是針對(duì)被拆遷房屋的所有權(quán)。當(dāng)然也兼顧了一點(diǎn)使用權(quán)和抵押權(quán)。如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條對(duì)拆遷租賃房屋的規(guī)定，就兼顧了房屋承租人的使用權(quán)；第三十條對(duì)拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的規(guī)定，也兼顧了擔(dān)保物權(quán)。但對(duì)占有權(quán)卻沒有涉及，對(duì)收益權(quán)也只是規(guī)定了對(duì)所有人因拆遷非住宅造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償，而對(duì)所有人出租住宅房屋因拆遷造成停租的，或者承租人再出租（當(dāng)然已征得所有人同意）因拆遷造成的停租均未規(guī)定給予補(bǔ)償。因此，今后修訂的房屋拆遷法規(guī)應(yīng)當(dāng)將占有權(quán)、收益權(quán)納入補(bǔ)償范圍。因?yàn)槲餀?quán)法第一百二十一條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二第、第四十四條的 ……（未完，全文共4085字，當(dāng)前僅顯示2063字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《《物權(quán)法》學(xué)習(xí)體會(huì)：《物權(quán)法》對(duì)房屋拆遷的影響》）