x住宅房產(chǎn)策劃流程

　　**住宅房產(chǎn)策劃流程
　　一、初步接洽階段
　　1、首次與開發(fā)商溝通，展示公司價值，明確合作意向。項目資料前期收集。
　　負責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部
　　報告名稱：《***項目立案報告》
　　中心內(nèi)容：
　　項目所在城市——房產(chǎn)市場現(xiàn)狀初步調(diào)研
　　總?cè)丝冢鞘腥丝�，城市發(fā)展方向，房產(chǎn)供應(yīng)量，銷售狀況，價格水平，主力戶型，建筑風(fēng)格，付款方式，重點項目
　　項目基礎(chǔ)資料
　　a、項目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計商，園林設(shè)計商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位
　　b、項目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃
　　c、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距
　　d、房源表，價格表，銷控表，付款方案，優(yōu)惠方案，置業(yè)計劃書，配套費
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略726字，正式會員可完整閱讀）……　
化、政策金融環(huán)境）
　　b、房地產(chǎn)市場調(diào)研（房地產(chǎn)發(fā)展史、近兩年年度開發(fā)量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計劃、價格走勢、開發(fā)熱點地區(qū)、開發(fā)成本）
　　c、房地產(chǎn)項目調(diào)研（見附件1）
　　d、房地產(chǎn)需求調(diào)研（購買欲望、戶型、價格、地段、配套、項目知名度、項目美譽度、本項目認知。見附件1）
　　e、合作項目的補充調(diào)研。
　　f、媒體環(huán)境調(diào)研（媒體價格、媒體效果評估）
　　2、形成市場調(diào)研報告
　　負責(zé)部門：策劃部、駐外辦
　　a、城市宏觀環(huán)境綜述
　　b、房地產(chǎn)市場環(huán)境綜述
　　c、各項目市場調(diào)研資料及簡評
　　d、房產(chǎn)開發(fā)總量分析
　　e、房產(chǎn)消費總量分析（集團購買與個體購買的比例，異地置業(yè)的比例）
　　f、消費者分析
　　g、暢銷樓盤分析
　　h、滯銷樓盤分析
　　3、項目概況
　　負責(zé)部門：策劃部、駐外辦
　　a、項目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計商，園林設(shè)計商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位
　　b、項目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物
　　c、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃
　　4、項目地塊內(nèi)在條件整合及價值分析
　　負責(zé)部門：策劃部
　　a、項目土地性質(zhì)分析
　　地理位置，地質(zhì)地貌狀況，土地面積及紅線圖，土地規(guī)劃使用性質(zhì)，七通一平現(xiàn)狀，綜合分析
　　b、項目用地周邊環(huán)境分析
　　項目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物
　　c、項目用地周邊配套分析
　　學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃
　　d、swot分析
　　s 優(yōu)勢因素，w劣勢因素，o機會因素，t 威脅因素
　　5、項目初步市場定位
　　負責(zé)部門：策劃部
　　a、類比競爭樓盤分析（地段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格、配套、園林、物業(yè)、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）
　　b、項目初步市場定位（規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格區(qū)間）
　　c、投入產(chǎn)出經(jīng)濟指標(biāo)模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關(guān)鍵贏利點、風(fēng)險評估）
　　d、針對性市場調(diào)研報告（客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意找市場依據(jù)）
　　6、項目市場定位
　　負責(zé)部門：策劃部
　　a、競爭策略定位
　　b、客戶群定位
　　c、產(chǎn)品定位
　　d、價格定位
　　e、戶型定位
　　f、品牌定位
　　g、社區(qū)文化定位
　　h、物業(yè)管理定位
　　i、小區(qū)配套定位
　　j、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林定位
　　7、項目總體規(guī)劃
　　負責(zé)部門：設(shè)計院
　　a、開發(fā)商初步規(guī)劃和設(shè)想
　　b、總體平面規(guī)劃及說明
　　c、功能分區(qū)說明
　　d、道路系統(tǒng)布局
　　e、綠化系統(tǒng)布局
　　f、園林規(guī)劃設(shè)計
　　g、公建與配套系統(tǒng)
　　h、建筑立面色彩與風(fēng)格
　　i、主力戶型及配比
　　j、分期開發(fā)思路及工期
　　8、經(jīng)濟可行性分析報告
　　負責(zé)部門：策劃部
　　綜合成本（地價、造價、管理、財務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價格分析
　　9、初步營銷框架
　　負責(zé)部門：策劃部、設(shè)計部
　　報告名稱：《***項目初步 ……（未完，全文共4036字，當(dāng)前僅顯示2038字，請閱讀下面提示信息。收藏《*住宅房產(chǎn)策劃流程》）