淺析業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的博弈關(guān)系

　　淺析業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的博弈關(guān)系
　　
　　摘要：在我國物業(yè)管理快速發(fā)展進(jìn)步的同時，一些城市的物業(yè)管理領(lǐng)域開始處于一種特殊的緊張關(guān)系之中，其中不乏情緒化和片面化的意見。本文中，作者單純地引進(jìn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的博弈框架，對一個小區(qū)的幾方利害關(guān)系者進(jìn)行了重點分析。
　　
　　隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會轉(zhuǎn)型進(jìn)程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業(yè)管理水準(zhǔn)也進(jìn)入了一個新的歷史階段。在物業(yè)管理快速發(fā)展進(jìn)步的同時，我們發(fā)現(xiàn)一些城市的物業(yè)管理領(lǐng)域處于一種特殊的緊張關(guān)系之中。近幾年，《物業(yè)管理條例》具有突破性地表述了物業(yè)管理所涉及的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，《物權(quán)法》激發(fā)了廣大業(yè)主_的內(nèi)在熱情和潛能，二者先后發(fā)揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業(yè)管理領(lǐng)域成為矛盾的激發(fā)地段。
　　
　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、施工方之間，由于利益的原因存在博弈關(guān)系。作為開發(fā)商，不
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。部分物業(yè)管理企業(yè)為保住項目也會利用業(yè)主的分散性和對專業(yè)的不熟悉，含糊其辭地對業(yè)主的要求予以對付平息。
　　
　　就物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系來講，一個是提供服務(wù)收取管理費，一個是享受服務(wù)支付管理費，二者應(yīng)該是一種比較單純的合作關(guān)系。然而，在當(dāng)前市場意識和市場規(guī)范都沒有健全的情況下，許多購房者的普遍心理是物業(yè)管理費越低越好，服務(wù)檔次越高越好。而物業(yè)管理企業(yè)雖然以打造品牌贏得市場認(rèn)可，但其本質(zhì)上的贏利組織特征因素，決定其不可能無限制地滿足業(yè)主的需求，這就需要一個平衡點，既能讓業(yè)主得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時物業(yè)管理企業(yè)也可以獲得合理的利潤。2005年12月28日，新的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》出臺，標(biāo)志著北京物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入議價制的軌道，新辦法的出臺，順應(yīng)了市場發(fā)展的潮流，將真正的自主權(quán)交給了當(dāng)事雙方，而不是通過行政的手段去支配和制約市場。
　　
　　這里又引出一個問題，即物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在利用議價機制進(jìn)行協(xié)商確定物業(yè)管理費用價格時，必須遵循市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，認(rèn)清物業(yè)管理服務(wù)是市場行為，服務(wù)與被服務(wù)者存在著平等的法律關(guān)系。
　　
　　物業(yè)管理服務(wù)也是一種“商品”，它包含了物業(yè)管理企業(yè)所投入的勞動、資本，以滿足業(yè)主對居住條件的各種需要，它的好壞影響物業(yè)的價值。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動中，雖然在經(jīng)濟(jì)利益點上有差異，但目標(biāo)是一致。雙方的談判基礎(chǔ)應(yīng)該建立在合作共贏的理念之上。而通常業(yè)主更多關(guān)注的是自身的既得利益，同時他們往往缺乏更多的專業(yè)知識，提出的要求只是憑借感覺和好惡，期冀以最小的付出獲得更多的服務(wù)。這樣，物業(yè)管理企業(yè)只好將大部分精力和財力放在業(yè)主個人感受服務(wù)上，雙方較難為一個物業(yè)的長遠(yuǎn)利益取得共識。
　　
　　其次，物業(yè)管理領(lǐng)域出現(xiàn)的矛盾往往來源于發(fā)展方銷售房屋時的承諾不能充分兌現(xiàn)。我們知道，任何一件事情的運作和發(fā)展在過程中肯定有必要的調(diào)整。然而，鑒于現(xiàn)實中存在的期房銷售現(xiàn)實，開發(fā)方在預(yù)售房屋時對于樓盤設(shè)計和房屋格局的介紹，無形之中演變成為承諾，因為既形成買售關(guān)系，開發(fā)方已經(jīng)相當(dāng)于按照訂單生產(chǎn)制作產(chǎn)品，不允許有些許的改變。這樣，相對于樓盤開發(fā)這種大規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)制造來講，一丁兒點的不允許改變顯然是不現(xiàn)實的（尤其是涉及成本劇增等因素）。這里，我們不過多地探討部分開發(fā)方故意更改設(shè)計以降低成本，只理解更多的不得不在施工中進(jìn)行調(diào)整的情況。
　　
　　這樣，就給業(yè)主抓住了占據(jù)主動的機會。既然是商品交易的兩端，我們就可以理解交易的任何一方都有一種在交易中尋求對方漏洞以獲取主動而降低交易成本的本性，這與人品善惡優(yōu)劣沒有關(guān)系。
　　
　　鑒于上述事實，業(yè)主一旦要依據(jù)房屋購買合同找尋開發(fā)方訴求利益，由于開發(fā)方在事實上已經(jīng)撤出園區(qū)，并且基于開發(fā)與物業(yè)雙方的默契約定，于是物業(yè)管理單位理應(yīng)站在前線接待業(yè)主的訴求。準(zhǔn)確地講，物業(yè)管理單位無形之中開始承擔(dān)本不屬于自身的責(zé)任和義務(wù)。
　　
　　實際上，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間本應(yīng)該撇開前期開發(fā)遺留的一切問題，單純地形成良好的合作關(guān)系，從而達(dá)到共贏的目的。業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，對自己的財產(chǎn)具有占有、使用、支配和管理權(quán)，但整宗物業(yè)的全體業(yè)主又因使用物業(yè)而構(gòu)成一個利益共同體，為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益，往往通過成立 ……（未完，全文共3501字，當(dāng)前僅顯示1768字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺析業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的博弈關(guān)系》）