關(guān)于預(yù)告登記制度維護交易安全

　　我國規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購人的利益。但從法理角度進行透視，預(yù)告登記制度對于保護交易安全具有不可替代的作用。
　　預(yù)告登記制度巧妙地填補了債權(quán)與物權(quán)之間因為登記造成的時間空隙和盲點，并將物權(quán)公示手段適用于以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)，使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，從而充分保護買受人預(yù)期利益的實現(xiàn)，達到維護交易安全的效果。
　　我國物權(quán)法第二十條規(guī)定了學(xué)術(shù)界呼喚已久的預(yù)告登記制度。其標(biāo)志著這一最早發(fā)端于普魯士法，后在德國、瑞士等國幾經(jīng)演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式扎根于我國。我國規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購人的利益。但從法理角度進行透視，預(yù)告登記制度對于保護交易
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了一座可以使債權(quán)無縫對接物權(quán)的橋梁。簡言之，預(yù)告登記制度為彌補債權(quán)、物權(quán)之間的空隙和盲點而設(shè)立。
　　二、維護交易安全是主旨
　　按照法經(jīng)濟分析學(xué)派學(xué)者波斯納的觀點，法律特別是私法，是為盡可能增加交易價值而設(shè)定的，法律強制的主旨或標(biāo)準(zhǔn)在于為促進將來價值最大化的行為創(chuàng)造動因。這一觀點從經(jīng)濟學(xué)的視角揭示了私法制度所應(yīng)有的根本出發(fā)點和內(nèi)在價值。但是筆者認(rèn)為，上述觀點更多地強調(diào)了私法制度應(yīng)該著眼于促進交易、增值財富。然而我們還必須看到問題的另一面，私法制度必須注重保護交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點，交易安全即“吾人依自己之行動，取得新利益時，法律上對于該項取得行為加以保護，不使其歸于無效，俾得安全之謂，此種安全之保護，系著眼于利益之取得，故亦稱交易的安全”。
　　以不動產(chǎn)買賣為例，在有效合同簽訂之后，如果在移轉(zhuǎn)登記完成之前，不動產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅上漲或者出賣方又獲取了出價更高的交易機會，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時，他就可能選擇違約。這一點被我們的經(jīng)驗和社會實踐所證明，也為“效率違約”理論所倡導(dǎo)。而且，在以債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分為前提的理論體系和立法體系中，也確實存在這種“效率違約”所需要的法律漏洞。
　　此時，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動產(chǎn)，并且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動產(chǎn)物權(quán)，成為受法律保護的新的不動產(chǎn)物權(quán)人。而先前已經(jīng)支付價金、履行了主要義務(wù)的受讓人卻僅僅只能依據(jù)合同來追究相對人的違約責(zé)任。此種“一物二賣”情形中的出讓人或有預(yù)謀地卷款而逃，或因不測陷于破產(chǎn)境地，或因涉訟而使其名下的不動產(chǎn)物權(quán)遭受查封甚至被強制拍賣。總之，受讓人往往處于弱勢地位，其債權(quán)常常難以得到足額清償，而只能被動接受錢物俱失的無奈處境。所以在買賣房屋等不動產(chǎn)物權(quán)過程之中時常出現(xiàn)一種僵局，使交易陷入難以進行的艱難境地。
　　預(yù)告登記制度在保護交易安全方面具有不可替代的獨特價值。簡言之，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)請求權(quán)，在不動產(chǎn)登記簿上將該請求權(quán)登記下來，從而使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，巧妙地填補和彌合了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因為登記造成的時間空隙和盲點，進而為交易安全的保護提供了一個制度保障。
　　以不動產(chǎn)買賣為例，在簽訂有效的買賣合同之后、不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記(本登記)完成之前，依照約定，買房人將其以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的債權(quán)請求權(quán)進行預(yù)告登記，從而達到了有效預(yù)防交易風(fēng)險的目的。一方面，對于買受方而言，其預(yù)告登記后的債權(quán)經(jīng)過公示便被賦予了對抗第三人的物權(quán)效力，從而使其后任何有害于債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)的處分行為歸于無效，以保護買受方債權(quán)的順利實現(xiàn)。即通過適當(dāng)?shù)叵拗瞥鲑u人隨意違背合同約定而處分尚在其名下的不動產(chǎn)，從而確保當(dāng)事人預(yù)期利益的實現(xiàn)，進而達到保護交易安全的目的。另一方面，對于第三人而言，預(yù)告登記使買 ……（未完，全文共2461字，當(dāng)前僅顯示1565字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于預(yù)告登記制度維護交易安全》）