論商品房買賣合同中的懲罰性賠償

目錄/提綱：……
一、房屋可否作為商品
二、商品房買賣中對出賣人采用懲罰性賠償?shù)姆ɡ砼c法律依據(jù)
三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔懲罰性賠償?shù)木唧w情形
（五）法律規(guī)定的其他情形
四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關(guān)系
五、對最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u價與建議
……

　　最高人民法院于****年*月*日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋），該解釋于****年*月*日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關(guān)注與熱烈的爭論，筆者在此不主要討論其社會意義，而主要從法學理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進行深入的分析，以引起相關(guān)部門的注意，并與廣大法學愛好者進行交流與探討。
　　一、房屋可否作為商品
　　關(guān)于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進行明確規(guī)定�！吨袊蟀倏迫珪窂慕�(jīng)濟學的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內(nèi)涵來看，首先，商品必須是經(jīng)過勞動生產(chǎn)而得來的產(chǎn)品，也就是說必須在這個產(chǎn)品中體現(xiàn)人類的勞動，那些非是經(jīng)過人類勞動的產(chǎn)品，并非此種意義上的商品。其次，該產(chǎn)品應該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產(chǎn)品也是不能把他當作商品的。第三，該產(chǎn)品是用來交換而不是所有權(quán)人自己直接消費的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來的目的只是用于自己使用和消費，那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。
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，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的_裁量權(quán)�！保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》，載于中國民商法律網(wǎng)）”雖然筆者認為這種觀點特別強調(diào)了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的“_裁量”，在司法實踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實際情況進行適當處理，在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償?shù)哪康�，從而避免了在適用消費者權(quán)益保護法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù)，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權(quán)限，有越權(quán)解釋的嫌疑。因為根據(jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第條規(guī)定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋。五屆人大第次會議于年*月*日通過的《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于加強法律解釋工作的決議》中第二條規(guī)定：“凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民法院進行解釋�！倍罡呷嗣穹ㄔ河谀�*月*日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第條卻規(guī)定：“最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋，具有法律效力�！钡珖舜蟪Ｎ瘯谀�*月*日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規(guī)定司法解釋為我國法律適用的淵源（也就是法律的形式），而且該法第八條明確規(guī)定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規(guī)定我們可以清楚的看到，最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時，才可以作出解釋，而并不是最高人民法院能夠獨立地創(chuàng)設(shè)或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對于最高法院所稱的五種情形，現(xiàn)有的法律法規(guī)已經(jīng)有清楚而明確的規(guī)定，并非不知“如何具體應用”。由于懲罰性賠償已經(jīng)涉及到當事人的民事責任，是民事法律體系中最基本的也是最重要的內(nèi)容之一，在法律已有明確規(guī)定的情況下，最高法院的這一解釋明顯具有越權(quán)之嫌。同時，最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據(jù)。因為從現(xiàn)有的消費者權(quán)益保護法的規(guī)定來看，主要是針對經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有“欺詐行為”時才適用，也就是強調(diào)了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則，不僅在出賣人有欺詐行為時適用，在違約時也同樣適用，筆者將在下文中詳細論述。所以，需要特別注意的是，盡管最高法院的這一解釋中的部份內(nèi)容在完全可以依據(jù)消費者權(quán)益保護法的規(guī)定來進行解釋的情況下，但卻由于想給法官保留更多的_裁量的權(quán)力，反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑，從而使公民對其合法性產(chǎn)生質(zhì)疑。
　　三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔懲罰性賠償?shù)木唧w情形
　　根據(jù)該解釋的規(guī)定，主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同，需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行分析：
　�、鄙唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。我們知道，在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人，并不必然會導致該合同無法實際履行，因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷，這樣并不會影響到買受人的合法權(quán)益。所以最高人民法院規(guī)定，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的”這一條件，簡單的說，主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋權(quán)屬證書等。因為在這種情形下，才會導致出賣人的根本性違約，因此才會造成買受購買房屋的目的落空，嚴重影響到買受人的合法權(quán)益。特別是在買受人已經(jīng)支付相當金額的購房款時，一旦出賣人破產(chǎn)或者喪失償債能力，則買受人的損失幾乎無法得到保障。但是，筆者認為這一規(guī)定在法學理論上的合理性頗值商榷。因為在這種情況下，有兩種很顯然的可能存在，一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金，從而更好地履行合同的義務(wù)；第二種情形就是出賣人故意違約，也就是將所出賣的房屋抵押后無法撤銷該抵押，從而導致自己違約，根本無法履行自己的義務(wù)。對于故意違約或根本違約后處理，合同法第條有著明確規(guī)定，具體為：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形�！倍朔N情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是，合同法并沒有在有關(guān)違約責任的條款中規(guī)定在這種情形下應承擔懲罰性賠償。當然，買受人可以要求出賣人賠償其全部損失，包括一些直接及間接的損失，這些都可以從合同法中違約責任的條款中找到依據(jù)，但懲罰性賠償卻無任何法律依據(jù)。同時，如果適用消費者權(quán)益保護法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來確定，也不能適用懲罰性賠償，因為盡管出賣人此時在主觀上屬于故意違約，但其并不能構(gòu)成欺詐，這兩者之間存在著很大的差別。所以，筆者 ……（未完，全文共7473字，當前僅顯示2625字，請閱讀下面提示信息。收藏《論商品房買賣合同中的懲罰性賠償》）