某商業(yè)大廈開發(fā)可行性報告（房產開發(fā)案）

目錄/提綱：……
一、總論
（一）項目背景
（二）項目概況
（三）問題與建議
二、市場預測
（一）市場調查
（二）產品供需預測
（三）價格預測
（四）競爭力分析
（五）市場風險分析
三、建設規(guī)模與產品方案
（一）建設規(guī)模
（二）產品方案
……
某商業(yè)大廈開發(fā)可行性報告（房產開發(fā)案）

一、總論
（一）項目背景
1.項目名稱：**商業(yè)大廈
2.承辦單位概況
承辦單位是**省**實業(yè)有限責任公司，注冊資本200萬元，開發(fā)資質為單項目一次性開發(fā)。
公司的經營宗旨是：
為客戶創(chuàng)造生活--提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；
為社會創(chuàng)造價值--服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)的社會價值；
為員工創(chuàng)造機會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高**人的工作生活質量；
為股東創(chuàng)造回報--以長遠利益回報公司股東。
3.可行性研究報告編制依據(jù)
（1） 政府批復文件
（2） 國家及成都市頒布的相關法律、法規(guī)、政策
（3） 成都市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要
（4） 成都市2003、2004年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報
（5） 成都市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）
（6） 新都區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃
（7） 房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額
（8） 成都市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料
（9） 投資項目方簽訂的協(xié)議書和意向書
(10)
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4000萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金7000萬元。
本項目完成后，預計銷售收入為11000萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加、所得稅后，預計利潤為2500萬元。
5.主要技術經濟指標
技 術 經 濟 指 標
項目單位數(shù)量
占地總面積平方米7981
總建筑面積平方米43448
居住建筑面積平方米23500
商業(yè)建筑面積平方米13500
地下車庫建筑面積平方米6427
居住局數(shù)戶220
平均每戶建筑面積平方米100
平均每戶居住人數(shù)人3.6
綠化率%35
住宅棟數(shù)棟2
平均層數(shù)層25
地下車庫面積平方米6427
停車位個200
（三）問題與建議
考慮到**商業(yè)大廈建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和較高收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場及安保措施。另外，在住宅的戶型選擇上，經充分調查，選擇了適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一戶型，同時，該項目的建設很大程度上依賴于新都區(qū)新城區(qū)及程度北部經濟帶來的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。
二、市場預測
（一）市場調查
據(jù)2004年新都房屋指數(shù)報告顯示：房地產綜合物業(yè)價格為1968.76元/㎡，住宅平均價格為1817.31元/㎡，寫字樓價格為3149.16元/㎡，，從市場形態(tài)來看，全區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。
目前成都市住宅市場供應上，住宅面積在100㎡以下的占總量的4%，住宅面積在101—120的占總量的32%,121—140的占總量的45%,141—160的占總量的5%,161—180的占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結果看，100㎡—140㎡的住宅面積目前是成都市住宅市場上供應的主力，時常接受程度最高。
購房者能承受多搞得放假，是房地產市場上最為關心的問題，根據(jù)我們這次調查結果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在20萬以下的占33%，承受總價格在20--30萬之間的占40.5%，承受總價格在30--40萬之間的占14.50%，承受總價格在40--50萬之間的占8%，承受總價格在50萬以上的占4%。
以上調查結果顯示，新都區(qū)購房者所能承受的價格在20—30萬之間，比例占到總量的40%以上，可見是主要購買力的承受范圍。
另外，重點調查了我們的項目所在的新城區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2004年第四季度新城區(qū)住宅指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為1925.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。
2004年第四季度成都市武城區(qū)樓盤銷售均價在4000元/平方米左右，且銷售情況良好。
（二）產品供需預測
根據(jù)調查，目前成都市房地產投資大幅增加，2003年上半年成都完成住宅建設投資39.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達到958.2萬平方米。2004年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%，占總投資的75%，經濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%。從銷售投資比例來看，2001年銷售額只占到投資額的43.78%，2002年上升到60%，在2003年，全市銷售額總面積為759.32萬㎡（其中住宅銷售面積393.13萬㎡），同比增長17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。再結合入住成都新都的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。
（三）價格預測
據(jù)調查，今年成都市和新都區(qū)都將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2004年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動成都市房價繼續(xù)走高。今年成都市基礎建設將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民繼續(xù)置業(yè)，為成都市商品房的銷售提供了契機，這將導致成都市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年成都市房價升幅在10%左右，周邊區(qū)縣房價升幅達20%左右，從原因上看，主要有四：
1.在政府土地供應政策與方 ……（未完，全文共6675字，當前僅顯示2344字，請閱讀下面提示信息。收藏《某商業(yè)大廈開發(fā)可行性報告（房產開發(fā)案）》）