城市土地資源市場化配置的畸形校正

目錄/提綱：……
一是供地形式的確定不太合理
一是建立更大規(guī)模的、統(tǒng)一規(guī)范的土地資源市場化配置體系
二是靈活運用多種配置方式
三是不斷提高各級土地行政主管部門的市場化配置政策和決策水平
……
為了進一步優(yōu)化資源配置，提高資源利用效率，促進社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，實行資源市場化配置已成為配置有限資源的主要形式。近幾年，城市含城鎮(zhèn)，下同經(jīng)營性土地資源的供應(yīng)方式逐步實現(xiàn)了計劃模式向市場化的轉(zhuǎn)變。在加快城市建設(shè)、改善投資環(huán)境、促進經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、調(diào)控經(jīng)濟運行中發(fā)揮著越來越大的作用。筆者通過多年的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)與其他新生事物一樣，土地市場的培育、發(fā)展過程中，也難免出現(xiàn)某些畸形，必須及時加以校正。
　　⒈癥狀
　　供地目的不明確
　　建設(shè)用地，特別是城市建設(shè)用地，是實施城市建設(shè)總體規(guī)劃，按功能分區(qū)，規(guī)劃期限，逐步建設(shè)高標準城市的重要保障。城市建設(shè)規(guī)劃一旦確定，其規(guī)劃區(qū)內(nèi)的每一寸土地都十分珍貴，每寸土地上建設(shè)什么項目，建設(shè)什么標準，什么時間建設(shè)都非常明確。其中土地的市場化配置僅僅解決由誰來建設(shè)的問題，至于土地市場化配置中，取得的土地收益，也僅僅是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基本農(nóng)田建設(shè)的循
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門檻，要么調(diào)控供地時機、用地規(guī)模、交款時限、供地條件。讓其他投資者望而生畏。
　　供地對象限制
　　《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》第三條規(guī)定“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營”，而不少地方都將供地對象限制為：房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、酒店經(jīng)營資質(zhì)、商場經(jīng)營資質(zhì)、企業(yè)注冊資金、企業(yè)資質(zhì)等級、招商引資額度，或僅允許公司、企業(yè)，不允許個人等等。
　　供地跟蹤管理失控
　　供地公告中，建設(shè)規(guī)劃控制指標、建設(shè)期限、出讓金交付期限、土地交付條件都有明確規(guī)定，并告之于天下，應(yīng)由政府嚴格管理，不可隨意更改。調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少地方，通過規(guī)劃初步方案論證、擴初設(shè)計等以政府批復(fù)形式隨意更改諸如、建筑容積率、建筑退界、建筑密度、綠地率、建設(shè)期限等重要指標，而土地行政主管部門只能以服從政府文件為借口，造成土地行政主管部門對已供地塊完全處于失控狀態(tài)，同時也大大降低了社會誠信度。
　�、矊�(dǎo)因
　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致上述畸形的病因主要有
　　政策法規(guī)配套不完善
　　城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中所指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是企業(yè)行為，而土地出讓轉(zhuǎn)讓條例中的土地開發(fā)、利用、經(jīng)營對象為公司，企業(yè)、組織和個人，法律上尚未對個人獨資公司予以明確。在供地對象界定上，兩個條例的解釋不完全一致，給一些地方領(lǐng)導(dǎo)帶來便利，認為只要法律沒有禁止，我們都可以設(shè)定限制條件嘗試一下。又如，土地法規(guī)定了用地審批權(quán)限，對農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地以及新上工業(yè)項目用地的數(shù)量進行了限制，而對城市房地產(chǎn)項目沒有限制，造成萬人口的城鎮(zhèn)年供地近萬平方米，或一個項目用地萬平方米的畸形工程，均無供地審批權(quán)限限制。
　　地方政府的考績機制不完善
　　目前各級地方政府政績考核指標主要是國民生產(chǎn)總值，另外基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)等投資硬環(huán)境。為了增加國民生產(chǎn)總值各級都以招商作為第一要務(wù)，層層下達指標，個個想方設(shè)法，不擇手段招商引資，出現(xiàn)畸形供地程序和供地時機、供地條件，甚至舊城改造退二進三項目也要附加條件，諸如引進一個什么投資規(guī)模的項目就捆綁一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，實現(xiàn)多少年銷售額就捆綁一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，甚至建賓館、建市場、建商場，企業(yè)改制、營造樓堂館所、娛樂場所均可以附設(shè)一個相當規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
　　城市規(guī)劃剛性不夠、監(jiān)管無力
　　城市建設(shè)規(guī)劃應(yīng)該是當?shù)厝w公民的共同意愿，是一定期限內(nèi)相對穩(wěn)定綱領(lǐng)性文件，由人民代表大會監(jiān)督實施。現(xiàn)在有些城市規(guī)劃朝令夕改，特別是一些功能區(qū)、項目區(qū)、建設(shè)隨意性較大，不同土地使用對象不同用途，不同功能，不同規(guī)劃控制指標；同一宗地一會兒基礎(chǔ)設(shè)施項目，一會兒建成酒店賓館，一會兒多層建筑、一會兒高層建筑、一會兒容積率⒊一會兒，使土地市場化配置處于失控中，地價失真，房價畸形。
　　城市土地供應(yīng)計劃執(zhí)行不力
　　新法實施以來，每年新增建設(shè)用地計劃指標執(zhí)行力度不斷加大，而城市土地、從供地計劃的編制到實施措施不力，有的甚至無計劃。城市土地每年供應(yīng)多少，什么時期供給，地塊位置在哪里，所供地塊具體用途是什么，基層政府和國土管理部門都心中無底，就只好企業(yè)老板需要就供，財政困難就供，形象工程需要就供。
　　市場化供地 ……（未完，全文共3446字，當前僅顯示1740字，請閱讀下面提示信息。收藏《城市土地資源市場化配置的畸形校正》）