目錄/提綱:……
一、城市土地經(jīng)營的制度條件
二、當(dāng)前城市土地經(jīng)營中存在的主要問題
三、完善城市土地經(jīng)營的主要對(duì)策
一要求相矛盾的,同時(shí)它還與充分顯示土地資產(chǎn)價(jià)值的資本運(yùn)營要求相背離
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城市土地經(jīng)營中存在的主要問題與對(duì)策
[摘 要]城市土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的核心和關(guān)鍵。國有土地非法入市、國有土地資產(chǎn)收益大量流失;土地出讓以生地、毛地為主,熟地出讓比重低;土地供應(yīng)協(xié)議方式比重大,招標(biāo)拍賣比重過低等是我國城市土地經(jīng)營中的一些主要問題.對(duì)此,必須繼續(xù)深化土地使用制度改革、加強(qiáng)城市科學(xué)規(guī)劃管理以及積極尋求并實(shí)施合理有效的經(jīng)營方略,這必將對(duì)健康地開展城市經(jīng)營,促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)揮積極作用。
[關(guān)鍵詞]城市經(jīng)營;城市土地經(jīng)營;主要對(duì)策
城市經(jīng)營是在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,為了突破城市發(fā)展的資金瓶頸,適應(yīng)城市持續(xù)快速健康發(fā)展麗興起的一種新理念。所謂城市經(jīng)營是指城市政府依據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略,廣泛引用市場機(jī)制和營銷手段,充分挖掘與合理開發(fā)城市自身資源,科學(xué)地組織資源、資產(chǎn)、資金的市場化運(yùn)營,做到增值財(cái)富、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、加快城市建設(shè),籍以提高城市的整體功能、環(huán)境質(zhì)量和綜合實(shí)力,實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的一種謀略和戰(zhàn)略措施。其中,城市的土地資源是城市最大的存量資產(chǎn),是政府最大的財(cái)富。城市經(jīng)營的一個(gè)重要內(nèi)容就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn),把自然資源轉(zhuǎn)化成滾滾財(cái)源。城市土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的核心和關(guān)鍵。如何實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的有效利用和
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舊、認(rèn)識(shí)還不足,相關(guān)的研究不充分,法律法規(guī)不健全,所以就不可避免地還存在一些問題。
(一)國有土地非法入市。國有土地資產(chǎn)收益大量流失 我國城市存在的大量存量土地,還有很多掌握在土地使用者手中,而政府掌握的份額較少。在劃撥存量土地使用權(quán)可以通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)向土地市場供應(yīng)土地的制度下,使得眾多劃撥土地使用者成為合法的土地供應(yīng)者,導(dǎo)致城市存量土地供應(yīng)市場成為多頭供應(yīng)的買方市場。存量土地自發(fā)、元序進(jìn)入土地市場流轉(zhuǎn)的局面,使得政府難以真正實(shí)現(xiàn)對(duì)城市一級(jí)市場土地供應(yīng)的高度壟斷,從而導(dǎo)致政府為管理城市土地市場所制定的以市場取向的供地計(jì)劃失效,政府宏觀調(diào)控市場能力大大削弱,容易引發(fā)土地市場供求失衡和總量失控,并導(dǎo)致土地市場運(yùn)作不規(guī)范、國有土地資產(chǎn)大量流失。這種城市存量土地供應(yīng)機(jī)制不僅難以有效促使存量土地資產(chǎn)顯化,相反,由于當(dāng)前土地管理政策、手段、法制等的不完善,反而加劇了“隱性市場”的發(fā)展,造成大量國有土地資產(chǎn)收益的流失。
(二)土地出讓以生地、毛地為主。熟地出讓比重低 以熟地方式出讓,可以使土地前期開發(fā)后的增值收益歸政府所有,有利于增加城市建設(shè)資金,有利于縮短開發(fā)商的開發(fā)周期,分散開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),改善投資環(huán)境,有利于形成公平競爭的市場交易秩序。而以生地、毛地出讓,不僅導(dǎo)致理應(yīng)歸屬國家的部分土地資產(chǎn)收益不能實(shí)現(xiàn),而且由于土地標(biāo)價(jià)的顯性程度低,導(dǎo)致土地市場競爭不規(guī)范,土地收益分配不合理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),我國目前城市出讓的土地中生地、毛地所占比例超過 60%,而熟地則不到 40%。
(三)土地供應(yīng)協(xié)議方式比重大。招標(biāo)拍賣比重過低 目前雖然有償出讓迅速擴(kuò)大,但是在國家城市建設(shè)用地的供應(yīng)總量中,通過有償出讓供應(yīng)的仍占少數(shù),而出讓中采用招標(biāo)拍賣的更低。眾所周知,拍賣和招標(biāo)的市場化和公開化程度要高于協(xié)議出讓,價(jià)格比較合理,也容易接受社會(huì)的監(jiān)督,保持交易的公正、公開和公平性,有利于防止徇私舞弊。而協(xié)議出讓在地塊選擇、規(guī)范要求、價(jià)格形成、付款方式等方面更多依賴出讓機(jī)構(gòu)的能動(dòng)作用,隨意性和盲目性大,不易實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。土地出讓行為的不規(guī)范,導(dǎo)致人情地、關(guān)系地、條子地比較普遍存在。土地使用權(quán)出讓價(jià)格偏低,少收了大量的土地出讓金。特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地,過多的協(xié)議出讓,使城市土地價(jià)值收益不能通過出讓價(jià)格充分體現(xiàn)出來,不利于城市土地的經(jīng)營,為土地交易中的“暗箱操作”和****提供了溫床。一方面,掌握土地出讓權(quán)的個(gè)別人利用權(quán)力,徇私舞弊,貪污受賄;另一方面,一些人進(jìn)行土地投機(jī),炒買炒賣,牟取暴利。這些既造成了國家土地資產(chǎn)的大量流失,又造成了土地市場的混亂和無序。
三、完善城市土地經(jīng)營的主要對(duì)策
(一)深化土地使用制度改革。解決土地供應(yīng)“源頭”問題。實(shí)現(xiàn)政府對(duì)城市土地經(jīng)營主動(dòng)權(quán) 城市土地一級(jí)市場供應(yīng)處于“源頭”地位,是城市土地資源的初次分配,對(duì)城市土地利用和土地市場規(guī)范意義重大。由于我國當(dāng)前城市土地使用制度改革尚不夠完善,土地市場亦處于初級(jí)階段,距離規(guī)范化、成熟化的市場還有較大距離,市場機(jī)制對(duì)土地資源的合理配置作用還不顯著,土地供應(yīng)和管理方式難以適應(yīng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,難以對(duì)城市土地市場及各類開發(fā)行為發(fā)揮積極的宏觀調(diào)控作用。所以,深化土地使用制度改革,須先從“源頭” 人手,從轉(zhuǎn)變城市土地供應(yīng)機(jī)制模式這一深層次原因出發(fā),徹底解決當(dāng)前土地使用管理中的諸多問題。改變目前多個(gè)“源頭”供地的局面,將分散的土地集中起來,使政府真正做到壟斷經(jīng)營土地一級(jí)市場供應(yīng),增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場的能力,按照房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律,在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期采用不同的土地供應(yīng)計(jì)劃,促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。
(二)科學(xué)規(guī)劃。地盡其用。實(shí)現(xiàn)城市土地經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展 應(yīng)遵循“以人為本”的原則,從長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需要出發(fā),把“科學(xué)規(guī)劃,地盡其用”作為城市土地經(jīng)營的基本策略。如果城市發(fā)展與用地規(guī)劃不科學(xué),打亂仗,那就無法做到地盡其用,不能經(jīng)營好城市土地。大連市市長_說過:“要做好、做美一個(gè)城市,最重要的是總體規(guī)劃和精品意識(shí),并不是有錢就能堆出一個(gè)美好的環(huán)境。城市建設(shè)是凝固的藝術(shù),歐洲人把它們的古城、古建筑都視為珍寶,文藝復(fù)興時(shí)期那些大師的作品,也多體現(xiàn)在一座座建筑的設(shè)計(jì)、墻雕和繪畫上。搞好城市要有點(diǎn)藝術(shù)眼光和品位。城市建設(shè)的特點(diǎn)是,抹上一筆,就很難 ……(未完,全文共4561字,當(dāng)前僅顯示2304字,請(qǐng)閱讀下面提示信息。
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