城市土地經(jīng)營中存在的主要問題與對策

目錄/提綱：……
一、城市土地經(jīng)營的制度條件
二、當前城市土地經(jīng)營中存在的主要問題
三、完善城市土地經(jīng)營的主要對策
一要求相矛盾的，同時它還與充分顯示土地資產(chǎn)價值的資本運營要求相背離
……
城市土地經(jīng)營中存在的主要問題與對策

[摘 要]城市土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的核心和關鍵。國有土地非法入市、國有土地資產(chǎn)收益大量流失；土地出讓以生地、毛地為主，熟地出讓比重低；土地供應協(xié)議方式比重大，招標拍賣比重過低等是我國城市土地經(jīng)營中的一些主要問題．對此，必須繼續(xù)深化土地使用制度改革、加強城市科學規(guī)劃管理以及積極尋求并實施合理有效的經(jīng)營方略，這必將對健康地開展城市經(jīng)營，促進城市建設發(fā)揮積極作用。

[關鍵詞]城市經(jīng)營；城市土地經(jīng)營；主要對策

城市經(jīng)營是在社會主義市場經(jīng)濟條件下，為了突破城市發(fā)展的資金瓶頸，適應城市持續(xù)快速健康發(fā)展麗興起的一種新理念。所謂城市經(jīng)營是指城市政府依據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略，廣泛引用市場機制和營銷手段，充分挖掘與合理開發(fā)城市自身資源，科學地組織資源、資產(chǎn)、資金的市場化運營，做到增值財富、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、加快城市建設，籍以提高城市的整體功能、環(huán)境質(zhì)量和綜合實力，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的一種謀略和戰(zhàn)略措施。其中，城市的土地資源是城市最大的存量資產(chǎn)，是政府最大的財富。城市經(jīng)營的一個重要內(nèi)容就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源轉(zhuǎn)化成滾滾財源。城市土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的核心和關鍵。如何實現(xiàn)對土地的有效利用和
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略820字，正式會員可完整閱讀）……　
舊、認識還不足，相關的研究不充分，法律法規(guī)不健全，所以就不可避免地還存在一些問題。

(一)國有土地非法入市。國有土地資產(chǎn)收益大量流失 我國城市存在的大量存量土地，還有很多掌握在土地使用者手中，而政府掌握的份額較少。在劃撥存量土地使用權可以通過補辦出讓手續(xù)向土地市場供應土地的制度下，使得眾多劃撥土地使用者成為合法的土地供應者，導致城市存量土地供應市場成為多頭供應的買方市場。存量土地自發(fā)、元序進入土地市場流轉(zhuǎn)的局面，使得政府難以真正實現(xiàn)對城市一級市場土地供應的高度壟斷，從而導致政府為管理城市土地市場所制定的以市場取向的供地計劃失效，政府宏觀調(diào)控市場能力大大削弱，容易引發(fā)土地市場供求失衡和總量失控，并導致土地市場運作不規(guī)范、國有土地資產(chǎn)大量流失。這種城市存量土地供應機制不僅難以有效促使存量土地資產(chǎn)顯化，相反，由于當前土地管理政策、手段、法制等的不完善，反而加劇了“隱性市場”的發(fā)展，造成大量國有土地資產(chǎn)收益的流失。

(二)土地出讓以生地、毛地為主。熟地出讓比重低 以熟地方式出讓，可以使土地前期開發(fā)后的增值收益歸政府所有，有利于增加城市建設資金，有利于縮短開發(fā)商的開發(fā)周期，分散開發(fā)經(jīng)營風險，改善投資環(huán)境，有利于形成公平競爭的市場交易秩序。而以生地、毛地出讓，不僅導致理應歸屬國家的部分土地資產(chǎn)收益不能實現(xiàn)，而且由于土地標價的顯性程度低，導致土地市場競爭不規(guī)范，土地收益分配不合理。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前城市出讓的土地中生地、毛地所占比例超過 60％，而熟地則不到 40％。

(三)土地供應協(xié)議方式比重大。招標拍賣比重過低 目前雖然有償出讓迅速擴大，但是在國家城市建設用地的供應總量中，通過有償出讓供應的仍占少數(shù)，而出讓中采用招標拍賣的更低。眾所周知，拍賣和招標的市場化和公開化程度要高于協(xié)議出讓，價格比較合理，也容易接受社會的監(jiān)督，保持交易的公正、公開和公平性，有利于防止徇私舞弊。而協(xié)議出讓在地塊選擇、規(guī)范要求、價格形成、付款方式等方面更多依賴出讓機構的能動作用，隨意性和盲目性大，不易實現(xiàn)規(guī)范化。土地出讓行為的不規(guī)范，導致人情地、關系地、條子地比較普遍存在。土地使用權出讓價格偏低，少收了大量的土地出讓金。特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地，過多的協(xié)議出讓，使城市土地價值收益不能通過出讓價格充分體現(xiàn)出來，不利于城市土地的經(jīng)營，為土地交易中的“暗箱操作”和****提供了溫床。一方面，掌握土地出讓權的個別人利用權力，徇私舞弊，貪污受賄；另一方面，一些人進行土地投機，炒買炒賣，牟取暴利。這些既造成了國家土地資產(chǎn)的大量流失，又造成了土地市場的混亂和無序。

三、完善城市土地經(jīng)營的主要對策

(一)深化土地使用制度改革。解決土地供應“源頭”問題。實現(xiàn)政府對城市土地經(jīng)營主動權 城市土地一級市場供應處于“源頭”地位，是城市土地資源的初次分配，對城市土地利用和土地市場規(guī)范意義重大。由于我國當前城市土地使用制度改革尚不夠完善，土地市場亦處于初級階段，距離規(guī)范化、成熟化的市場還有較大距離，市場機制對土地資源的合理配置作用還不顯著，土地供應和管理方式難以適應城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，難以對城市土地市場及各類開發(fā)行為發(fā)揮積極的宏觀調(diào)控作用。所以，深化土地使用制度改革，須先從“源頭” 人手，從轉(zhuǎn)變城市土地供應機制模式這一深層次原因出發(fā)，徹底解決當前土地使用管理中的諸多問題。改變目前多個“源頭”供地的局面，將分散的土地集中起來，使政府真正做到壟斷經(jīng)營土地一級市場供應，增強政府調(diào)控土地市場的能力，按照房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，在不同的經(jīng)濟發(fā)展時期采用不同的土地供應計劃，促進城市經(jīng)濟的良性發(fā)展。

(二)科學規(guī)劃。地盡其用。實現(xiàn)城市土地經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展 應遵循“以人為本”的原則，從長遠的可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需要出發(fā)，把“科學規(guī)劃，地盡其用”作為城市土地經(jīng)營的基本策略。如果城市發(fā)展與用地規(guī)劃不科學，打亂仗，那就無法做到地盡其用，不能經(jīng)營好城市土地。大連市市長_說過：“要做好、做美一個城市，最重要的是總體規(guī)劃和精品意識，并不是有錢就能堆出一個美好的環(huán)境。城市建設是凝固的藝術，歐洲人把它們的古城、古建筑都視為珍寶，文藝復興時期那些大師的作品，也多體現(xiàn)在一座座建筑的設計、墻雕和繪畫上。搞好城市要有點藝術眼光和品位。城市建設的特點是，抹上一筆，就很難 ……（未完，全文共4561字，當前僅顯示2304字，請閱讀下面提示信息。收藏《城市土地經(jīng)營中存在的主要問題與對策》）