干部學習課件：為什么合法的土地轉讓權很重要（下）

目錄/提綱：……
四、成都改革的經驗
（一）成都改革的“四步走”
（二）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策
（三）成都農村產權改革
（四）土地流轉與震后聯(lián)建政策
（五）搭建集體土地交易平臺
五、成都改革實驗的啟示
……
為什么合法的土地轉讓權很重要
——成都改革實驗的啟示（下）
周其仁
北京大學國家發(fā)展研究院院長

四、成都改革的經驗
（一）成都改革的“四步走”
所以下面我就簡要介紹一下我們在成都實驗區(qū)看到的一些情況，這項工作是我們北大和很多老師一起做的。成都的做法主要分成這門幾段。
第一段是西部大開發(fā)，要擴大城市化，要搞工業(yè)、進大項目，工業(yè)項目、投資往那里移動。怎么避免東部的弊端？ 2003年成都就提出“三個集中”，即工業(yè)項目向工業(yè)區(qū)集中；農民向中心村、集鎮(zhèn)城市集中；耕地向種田能手集中。這三個集中不是成都的發(fā)明，而是江浙發(fā)明的�！叭齻�集中”的目地，就是實現空間資源的優(yōu)化配置。他們組織來看來以后覺得，四川、成都后起，要抓住這個東西，空間資源不要布錯。這是03的年的做法。
可是回來要做要找到路線啊，你怎么集中啊？可是你怎么集中，新房子誰蓋，老房子拆了怎么辦，投資誰來投？補償誰來做？2004年到2007年，在當時城市化矛盾加重的情況下，他們就逼出了國土部的一個政策叫“掛鉤”，就是城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，比如說農村建設用地收縮一畝必須和城市的建設用地擴大一畝掛鉤。成都就利用這個政策，給三個集中籌資，來組織實施三個集中的項目。這是第二個階段。
第三階段就更有意思了。從2008年以后，“三個集中”是講資源配置，那么到底是誰集中誰？過
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俗講叫“星星對月亮“，原來農戶住得分散像是星星，新建起來的地方比較集中像是月亮，新月亮的面積小于老星星的面積，土地就節(jié)約出來了。
用這個例子再來看。原來老房子占地50畝復墾了48畝，新村是20畝，等于凈節(jié)余土地28畝。這28畝原來蓋房子的，現在都變成耕地了。你就問這28畝落哪比較合算？成都市中心商業(yè)圈最貴，一畝土地50年使用權拍出2000萬元人民幣，而近郊圈是200萬元一畝，遠郊圈是20萬元一畝，可能實際情況比這個差距還要大。有些地價可以從10萬元一畝直到上億元一畝。你那塊地落到哪合算？很容易算出來這個帳。如果把建設用地落到中心的高價區(qū)，落到原來高價區(qū)的耕地上，把那塊耕地置換到低價區(qū)來，雙方都很好啊。
你只要里頭的這個，空間位置資源配置，這是一門新的學問，農業(yè)文明時代沒有這種事情，就是城市化以后才有的。建設用地是權利，土地不能移，但權利可以交易，一交易土地就可以移了。怎么移？
　　第一步，城市最外面那個圈，20萬元一畝，你騰出一畝建設用地，復墾成農地就增加了耕地。然后把蓋房子的權利交易到市中心區(qū)，誰買下這個權利，誰就可以在市中心按規(guī)劃搞建設。他用市中心這塊地變成建設用地帶來的增值差價支付所有搬遷費用，再給當地的農民一些補償。等于是把低價區(qū)的建設用地移到了高價區(qū)，然后把高價區(qū)的耕地移到低價區(qū)來，差價支付所有搬遷費用和交易成本，這就是增減掛鉤。
成都利用這個政策，以國土交易中心為平臺，它當中間人，在城鄉(xiāng)之間，我先借錢給你，你騰出地來，把土地指標給我，我用指標跟高價地去換錢，然后把這個錢給你農村建設用地，一批一批的搞。當地的支部書記送給我們的名片，背后就寫我有5000多畝土地。這5000畝土地就是村里兩百戶人家搬到新區(qū)以后，老房子一拆騰出來的新增土地。工程隊進去把它變成平地，然后搞農田設施，施上肥料，兩年以后就是好耕地了。這里原來蓋房子的權利就飛出來了，飛到城里就可以賣錢，跟誰賣，跟國土系統(tǒng)。因為國土系統(tǒng)知道市中心的房價，知道有多少人等著要市中心的高價地區(qū)的房子、土地指標。你要指標，我就拍賣，在當時的情況下一畝地就是12萬到15萬。地還是農民的，變成耕地還是農民的，開始農民聽不懂這個事情，地還在我這里你怎么給我錢。就是原來蓋房子的權利賣出錢來。怎么可以賣出錢，其實就是城市擴大，需要建設用地這個指標。
（三）成都農村產權改革
這個事情從資源配置是非常妙的。它唯一的問題是主體不清楚，權利不清楚。農民被上樓，權利缺失，我們覺得成都最厲害就是這個地方實行了地方統(tǒng)籌，用增減掛鉤政策，加快推動“三個集中”的地方動作，這個動作就是農村產權改革。這個主意最早誰出的呢？是當地有一個干部，一直在農村工作，后來突然把他調到成都市去當房管局局長，當了八年他就開竅了。他說原來城里人有一處房，或者有一塊地，都有一個產權證，這個產權證就能幫助他轉手自己的房地產，資產在轉手當中才能增值。農民也有房有地，為什么城里人的房子可以買賣，可以轉手，農民的房子就不能轉手呢？所謂城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，首先權利要平等。城鄉(xiāng)差別很大，農村的房子能有誰要？后來發(fā)現經過增減掛鉤它們之間是可以轉來轉去的，于是他就提出了建議。房子飛出去變成那里的錢。誰同意才行，價格怎么定。
成都市委聽了這個意見以后，就發(fā)生了后來的產權改革。以確權頒證作為起手，這個事情的實際推進難度非常大。建國60多年，我們農民雖然有土地，但是對自己的使用權或者是所有權并不很清楚。成都干的“確權”這個事情，是一個非常困難的事情。到底這個地東到哪西到哪，這個房子東到哪西到哪，他們之間的使用權或者是所有權都不清楚。農民就靠不流動來維護產權邊界。拉丁美洲一個經濟學家講到，拉美很多農民和農民之間的邊界誰在定，就是狗在定。你走過這一家，如果另外一只狗叫了，你就是到了另外一個家。沒有法律表達的邊界就不能抽象，一流動，財產就不能轉，如果你離開了，你們家的房地產又不能跟著流動，別人占了也就白占了。不能有一個表達，容易達成流轉的協(xié)定。成都最后就干了這個事情。
這是非常困難的事情。一塊地東家說是他的，西家也說是他的，你說是誰的？這就涉及到歷史，涉及到記憶，涉及到村莊的記憶。最后發(fā)現解決這種矛盾只有一個辦法，把歷年當過隊長、當過支書的全部請來，在村里組織一個“長老會”，當然正規(guī)的名字不叫長老會，叫村莊議事會。然后各家先自報，你有多少地，這塊地東到哪西到哪，如果大家沒有疑義、沒有糾紛就通過了。如果有糾紛，就由村里的長老們就來議，土改的時候是怎么回事？社教的時候怎么回事？合作社的時候是怎么回事？最后由村議事會裁定。裁定以后沒有意見公示，公示完了報縣人民政府，縣人民政府法定公示后，再沒有意見，就頒權發(fā)證，一家一戶那么做。然后還有一個操作的流程。
說來真是很巧，推廣村莊議事會的現場會定在哪一天呢，就 ……（未完，全文共7272字，當前僅顯示2554字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學習課件：為什么合法的土地轉讓權很重要（下）》）