干部學(xué)習(xí)課件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住有所居（下）

目錄/提綱：……
二、認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性，促進(jìn)其健康發(fā)展
（四）對(duì)2020年之前我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的判斷
（五）如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展
三、履行好住房保障職責(zé)，建設(shè)美好城市
（一）世界各國(guó)的住房保障政策措施
（二）建設(shè)保障性住房難題及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
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干部學(xué)習(xí)課件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住有所居（下）
秦虹
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任
二、認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性，促進(jìn)其健康發(fā)展
（四）對(duì)2020年之前我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的判斷
我們對(duì)這個(gè)問(wèn)題，也進(jìn)行了我們的一些思考，我想和大家交流一下我們的研究結(jié)論，關(guān)于住房市場(chǎng)的發(fā)展到2020年之前，我有三個(gè)判斷，這三個(gè)判斷是一個(gè)整體的邏輯，第一個(gè)判斷是空間仍大，就是中國(guó)房地產(chǎn)特別是住房市場(chǎng)我們還有空間，我們還沒(méi)有到房地產(chǎn)市場(chǎng)掉頭向下的這樣一個(gè)發(fā)展階段。第二句話增速減緩，增速減緩是和中國(guó)過(guò)去十年住房發(fā)展的速度相比增速一定是減緩的。第三句話叫做分化加劇，分化加劇。下面我用一點(diǎn)時(shí)間和大家分享一下我們的研究結(jié)論。
為什么我們今天，今天我們還認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房市場(chǎng)還有空間呢，特別是新房市場(chǎng)還有空間呢？主要原因在于我們現(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)新增常住人口的總量還在增加。
我剛才給大家分享了一個(gè)數(shù)據(jù)，就是2012年中國(guó)城鎮(zhèn)新增常住人口兩千一百萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字是什么概念，這個(gè)數(shù)字概念是他已經(jīng)不是城鎮(zhèn)新增常住人口年份最多之年啦，我們從1996年開(kāi)始，城鎮(zhèn)新增常住人口每年都在2千3百萬(wàn)人以上，年份最高的是2007年和2010年，以2010年為例，中國(guó)當(dāng)年城鎮(zhèn)新增常住人口是兩千四百五十萬(wàn)人，兩千四百五十萬(wàn)人，也就是說(shuō)2012年中國(guó)城鎮(zhèn)新增人口兩千一百萬(wàn)，不是增長(zhǎng)年份最高的了，但是仍然處于一個(gè)高峰的階段，就是總量還是比較大，雖然他不是最高的了，但是他仍然
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？他住房的套數(shù)比家庭戶數(shù)多了10%到20，也就是不缺房，房子多、戶數(shù)少，這是有道理的，但你知道房子是不動(dòng)產(chǎn)，而流動(dòng)的是人，只有房子的套數(shù)比家庭戶數(shù)總量上多才能滿足流動(dòng)的家庭人口的流動(dòng)，家庭的流動(dòng)所導(dǎo)致的周轉(zhuǎn)需要，才能周轉(zhuǎn)有余，而我們呢這個(gè)中國(guó)目前為止，住房的套數(shù)和家庭的戶數(shù)，充其量是1:1.我們沒(méi)有富裕的房子，在加上結(jié)構(gòu)的不合理，一部分擁有很多套房子，結(jié)構(gòu)上的不平衡，有一部分空房子，空在少數(shù)地方是沒(méi)有人去的，而大量人去的地方房子不足，就更加導(dǎo)致了我們還仍然還要靠新建住房來(lái)滿足需求，所以我們說(shuō)這個(gè)空間仍然大的第一條就是我們新增人口，還在持續(xù)，對(duì)新建住房的需要還在增長(zhǎng)。
空間大的第二條理由就是改善性需求還沒(méi)有結(jié)束，現(xiàn)在我們說(shuō)算人均面積，我們還都不錯(cuò)，32.9平方米算人均，除了結(jié)構(gòu)性不平衡以外，我們還有很多已經(jīng)有房子的家庭對(duì)自己的住房條件實(shí)際上并不十分滿意，我們說(shuō)人均住房面積32.9平方米，但是全國(guó)在人均住房面積20平方米以下的這個(gè)城市，還有32%，也就是說(shuō)我們說(shuō)這個(gè)32%的城市家庭，人均住房面積還是比較低的，只有20平方米以下，他們現(xiàn)在吃穿已經(jīng)不存在問(wèn)題了，他們當(dāng)收入提高之后，他們住房改善的需求會(huì)擺在一時(shí)日程上來(lái)。
家庭結(jié)構(gòu)的變化就主要指的現(xiàn)在城鎮(zhèn)家庭人口的小型化。我們?cè)?000年的時(shí)候城鎮(zhèn)平均家庭人口有3.11人，現(xiàn)在多少呢，現(xiàn)在只有2.85人。家庭小型化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)了什么結(jié)果呢？就是這個(gè)結(jié)果就是，即使假定我們城鎮(zhèn)人口不增加，家庭小型化也會(huì)導(dǎo)致住房需求的增加，我們也計(jì)算了一下過(guò)去十年里我們買的這些房子里面僅僅是小型化這一個(gè)因素導(dǎo)致了住房需求銷售，大概是占到10%左右。家庭小型化，他也會(huì)導(dǎo)致這個(gè)新增住房的需求，所以我們認(rèn)為，第一句話就是我們住房市場(chǎng)到2020年之前，住房需求的空間仍然大，對(duì)此我們要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展，住宅業(yè)的發(fā)展有信心，有信心。這是第一句話。
第二句話叫做增速減緩，也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們過(guò)去經(jīng)歷了十年的高速增長(zhǎng)，我們商品房銷售面積的增長(zhǎng)速度年增長(zhǎng)率過(guò)去十年達(dá)到了16%，我們很多的速度都是在兩位數(shù)以上，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，可能大家城市不同，但是增長(zhǎng)也是十分的明顯。很多地區(qū)的房?jī)r(jià)，特別是像一線城市房?jī)r(jià)都翻了一倍，兩倍甚至三倍甚至個(gè)別的項(xiàng)目從這個(gè)五千塊錢買的可能漲到四萬(wàn)五萬(wàn)那都價(jià)格漲得更加的_，更加的可怕。
未來(lái)十年我認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的各項(xiàng)的指標(biāo)增長(zhǎng)速度都不可能和過(guò)去十年相比，為什么？主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)住宅市場(chǎng)發(fā)展的所謂的外部環(huán)境發(fā)生了變化。這外部環(huán)境體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一個(gè)方面是過(guò)去十年我們有住房制度改革這個(gè)巨大的制度紅利，釋放了巨大的住房需求，而未來(lái)我們要大力建保障性住房，要把市場(chǎng)上的需求分流到政府保障中來(lái)，所以這個(gè)沒(méi)有制度紅利，相反，我們還要從市場(chǎng)上分流一部分需求；
第二個(gè)外部環(huán)境變化體現(xiàn)在過(guò)去十年雖然政府也屢次也多次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是真正的沒(méi)有在政策上抑制投機(jī)投資性需求，而未來(lái)我堅(jiān)信政府在抑制投機(jī)投資性需求方面，政策仍然會(huì)持續(xù)的堅(jiān)持不會(huì)放松，我剛才前面給大家分析了，在一個(gè)投機(jī)投資性需求被洗出市場(chǎng)，自住性需求為主的市場(chǎng)的情況下，這個(gè)市場(chǎng)，三五年內(nèi)的需求量是一定的，短期內(nèi)上漲后期就會(huì)下來(lái)，所以我們說(shuō)這是第二個(gè)不同。
第三個(gè)不同呢，中國(guó)城鎮(zhèn)新增人口現(xiàn)在還仍然處于一個(gè)相對(duì)比較高的，總量絕對(duì)量還比較大的這樣一個(gè)規(guī)模，但是，農(nóng)民進(jìn)城這一部分，城鎮(zhèn)化的速度和今后城鎮(zhèn)新增人口的這個(gè)增長(zhǎng)速度我認(rèn)為都會(huì)下降的，下降的，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始下降了。雖然總量比較高，但是它的增長(zhǎng)速度已經(jīng)下降了。過(guò)去十年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率1.36%，那么未來(lái)，我們預(yù)計(jì)到2020年之前中國(guó)城鎮(zhèn)化的率年均也都在1%左右，人口的增長(zhǎng)速度規(guī)模仍然大，但增長(zhǎng)速度下來(lái)了對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度也會(huì)受到巨大的影響。
第四個(gè)，我們說(shuō)房地產(chǎn)受貨幣政策影響很大，今后十年我認(rèn)為中國(guó)的貨幣發(fā)行規(guī)模和速度也會(huì)得到控制，不會(huì)像前十年那樣的發(fā)錢，貨幣政策不會(huì)像前十年那么寬松的話，我們的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)也會(huì)是有限的，所以我們認(rèn)為增速會(huì)下降，我們不可以把過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到未來(lái)的十年。
第三句話叫做分化加劇。分化加劇主要是指的如果說(shuō)和過(guò)去十年相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局會(huì)發(fā)生很大的不同。過(guò)去十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房市場(chǎng)是個(gè)什么格局呢？是單邊上漲的格局，也就是說(shuō)，我們看到過(guò)去十年，看到的中國(guó)的房?jī)r(jià)不論是大中小城市，還是一二三四線城市，還是東中西部地區(qū)連縣級(jí)市房?jī)r(jià)都在漲，成交量都在漲，這個(gè)基本上沒(méi)有跌的，都在漲。
但是未來(lái)十年，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)銷售也好，價(jià)格也好可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)分化，就是說(shuō)一部分城市可能還面臨著成交需求量的持續(xù)增加，價(jià)格上漲、壓力還巨大；還有一部分城市恐怕價(jià)格就不漲；還有一些城市恐怕價(jià)格還要下跌，因?yàn)檫^(guò)去透支了這個(gè)市場(chǎng)，反而要跌回來(lái)，跌回來(lái)。他就不是一個(gè)單邊上漲的格局，將來(lái)分化的格局。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種分化格局呢？主要是我們城鎮(zhèn)，中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，人口流動(dòng)大方向規(guī)模影響各整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局�，F(xiàn)在中國(guó)人口流動(dòng)的格局就是，人口向大城市流，這個(gè)方向流。這個(gè)農(nóng)村有一點(diǎn)能力的人到周邊的縣城買 ……（未完，全文共11538字，當(dāng)前僅顯示2745字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)課件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住有所居（下）》）