干部學(xué)習(xí)講稿：2011年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行走勢(shì)分析

干部學(xué)習(xí)講稿：2011年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行走勢(shì)分析
　　朱中一
　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
　　在講以前我想把4月13日，因?yàn)榇蠹铱隙ê荜P(guān)注這個(gè)問(wèn)題的，4月13日_總理主持召開(kāi)過(guò)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，總結(jié)一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作。涉及到的房地產(chǎn)的內(nèi)容還是比較多的，其中第三個(gè)問(wèn)題專門(mén)講到房地產(chǎn)。那么講今年以來(lái)形勢(shì)的時(shí)候就講到了房地產(chǎn)的問(wèn)題了。
　　會(huì)議認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然極其復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定的因素還不少。從國(guó)際看，主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)，但國(guó)際市場(chǎng)糧食石油等大宗商品價(jià)格不斷上漲，通脹壓力正在從新興經(jīng)濟(jì)體擴(kuò)大到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，世界經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有走上正常的增長(zhǎng)軌道，目前又出現(xiàn)了一些新的變數(shù)。從國(guó)內(nèi)看雖然發(fā)展的有利條件較多，但面臨的挑戰(zhàn)還不少。主要是物價(jià)上漲比較快，通脹預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在上漲，宏觀調(diào)控仍然面臨較大的壓力。房地產(chǎn)里面講到了兩句話：一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮；多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在上漲，后面那句話宏觀調(diào)控仍然面臨較大的壓力。
一、房地產(chǎn)情況介紹與趨勢(shì)分析
　　我稿子里頭也提到了這些問(wèn)題，就是今年應(yīng)該說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)，從今年1-3月份來(lái)說(shuō)，從
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國(guó)務(wù)院派出了8個(gè)督查組到16個(gè)城市去督查去了，我估計(jì)等督查完了以后，可能跟地方政府有沒(méi)有商量，對(duì)房?jī)r(jià)有沒(méi)有新的一些說(shuō)法，這個(gè)還有待于下一步的看情況，因?yàn)樵蹅冞�不好說(shuō)這個(gè)事情。這是前段時(shí)間大家比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。
　　大家關(guān)心的另一個(gè)問(wèn)題就是保障性安居工程的問(wèn)題。我也知道這次會(huì)上大家對(duì)這個(gè)問(wèn)題也比較關(guān)心，那么從我們來(lái)看，保障性安居工程應(yīng)該說(shuō)今年一千萬(wàn)套由于各地政府的努力應(yīng)該來(lái)說(shuō)問(wèn)題不是太大。
　　因?yàn)槲覀兎治隽艘幌掠袔讉�(gè)原因，一個(gè)原因是什么呢？土地那一塊，土地那一塊是政府的，國(guó)土資源部老早就表態(tài)了，土地保證是要到位的，而且國(guó)土資源部老早就表了這個(gè)態(tài)了，那就是地方政府的問(wèn)題了，當(dāng)然那個(gè)進(jìn)度問(wèn)題是不是能不能比較做的排擋日程，那要看。
　　因?yàn)橛绕涫墙衲暾门龅搅藝?guó)有土地房屋征收和補(bǔ)償條例實(shí)施的第一年，可能征收也難，補(bǔ)償也難，尤其是涉及到了棚戶區(qū)改造，它還不是很容易的，但是總體來(lái)說(shuō)問(wèn)題不大。
　　因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)難的問(wèn)題就是資金，資金問(wèn)題可能難度有點(diǎn)，那么今年一千萬(wàn)套的保障性住房資金，大概1.3-1.4萬(wàn)億，我稿子里頭算了1.36萬(wàn)億。
　　根據(jù)有關(guān)部門(mén)的測(cè)算是這樣一個(gè)情況，200萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)房需要大概是5千多億元，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房它是可以通過(guò)銷售回款的，所以這個(gè)資金問(wèn)題不大。
　　四百萬(wàn)套的棚戶區(qū)改造可以通過(guò)融資和銷售來(lái)解決的，因?yàn)榕飸魠^(qū)改造實(shí)際可以通過(guò)地方融資和銷售解決，問(wèn)題也不大。那個(gè)400萬(wàn)套的廉租房和公租房大概需要的是六千億，這個(gè)缺口比較大。
　　六千億里頭咱們一般按當(dāng)年竣工60%來(lái)算的話大概需要資金是3600億，那么3600億如果分解的話，咱們分解了一下問(wèn)題也不算太大，為什么呢？因?yàn)樗袔讐K是定的，比如像地方政府要向土地出讓的凈收益10%要用于保障性安居工程。
　　那么保障性安居工程像去年2010年整個(gè)的土地出讓金它有兩個(gè)數(shù)字，一個(gè)數(shù)字是二萬(wàn)七千億，一個(gè)數(shù)字是二萬(wàn)九千億。我們就按二萬(wàn)七千億來(lái)算，那么土地的凈收益就是要扣除拆遷補(bǔ)償這些費(fèi)用，前期的一些開(kāi)發(fā)費(fèi)用，那么我們就算再少一萬(wàn)億（不管怎么樣肯定會(huì)超過(guò)一萬(wàn)億），一萬(wàn)億的10%也要一千億，但是2010年地方政府土地出讓金用于保障性安居工程的我看了幾個(gè)數(shù)字，最多的一個(gè)數(shù)字也就是四百億，就說(shuō)明關(guān)鍵是地方政府對(duì)這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)程度和重視程度，如果地方政府的認(rèn)識(shí)程度和重視程度是到位的，我們覺(jué)得問(wèn)題是不大的，所以這個(gè)問(wèn)題是個(gè)核心問(wèn)題，當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題又跟房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)系，如果地方政府這一塊再貼錢(qián)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)它是掙錢(qián)的。為什么呢？因?yàn)楹芮宄�，它�?duì)出讓去年是二萬(wàn)七千億，二萬(wàn)七千億相當(dāng)于當(dāng)年地方的財(cái)政收入70%以上，這個(gè)是掙錢(qián)的，但是保障性安居工程是貼錢(qián)的，所以這里關(guān)鍵是地方政府的認(rèn)識(shí)問(wèn)題看怎么樣。
　　所以4月13好的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)專門(mén)有一段，它里頭我想給大家念一下。第三，“鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效。要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松。嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，努力增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平。切實(shí)抓好保障性住房建設(shè)，將保障性住房建設(shè)任務(wù)分解落實(shí)情況，以及項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)、竣工計(jì)劃等安排公之于眾，以便群眾監(jiān)督。抓緊建立保障性住房建設(shè)、配置、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度。努力增加普通商品住房供應(yīng)，這一手也不能放松。”就是作為政府來(lái)說(shuō)對(duì)于這一塊始終也是相當(dāng)重視的，所以我想如果這一塊地方政府重視的話大家老是擔(dān)心，我覺(jué)得問(wèn)題不是太大。
　　另外保障性住房里頭，中央政府財(cái)政補(bǔ)助了一千多億，地方政府可以通過(guò)融資平臺(tái)可以解決一點(diǎn)，還有像開(kāi)發(fā)銀行其他一些銀行可以資助一點(diǎn)，所以我們跟有關(guān)部門(mén)測(cè)算過(guò)，關(guān)鍵是地方政府的認(rèn)識(shí)和落實(shí)情況，這是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，總的來(lái)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題也不大。
二、房地產(chǎn)形勢(shì)與鋼鐵產(chǎn)業(yè)
　　那么這樣就回到一個(gè)問(wèn)題了，今年的房地產(chǎn)形勢(shì)對(duì)鋼鐵形勢(shì)有沒(méi)有影響？我總的感覺(jué)到從投資那一塊來(lái)講，因?yàn)樵蹅冏》扛撹F投資這一塊我覺(jué)得可能有所影響，但不大。為什么可能有所影響但不大呢？那可能有所影響的是第一個(gè)就商品房那一塊。因?yàn)樯唐贩磕且粔K如果按照去年的情況，因?yàn)楹玫囊稽c(diǎn)就是去年的開(kāi)工建設(shè)的量很大，咱們?nèi)ツ晔┕っ娣e是40億平米，竣工 ……（未完，全文共4429字，當(dāng)前僅顯示2237字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：2011年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行走勢(shì)分析》）