干部學(xué)習(xí)講稿：2011年我國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行走勢分析

干部學(xué)習(xí)講稿：2011年我國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行走勢分析
　　朱中一
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長
　　在講以前我想把4月13日，因?yàn)榇蠹铱隙ê荜P(guān)注這個問題的，4月13日_總理主持召開過國務(wù)院常務(wù)會議，總結(jié)一季度經(jīng)濟(jì)形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作。涉及到的房地產(chǎn)的內(nèi)容還是比較多的，其中第三個問題專門講到房地產(chǎn)。那么講今年以來形勢的時候就講到了房地產(chǎn)的問題了。
　　會議認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然極其復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定的因素還不少。從國際看，主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，但國際市場糧食石油等大宗商品價格不斷上漲，通脹壓力正在從新興經(jīng)濟(jì)體擴(kuò)大到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，世界經(jīng)濟(jì)還沒有走上正常的增長軌道，目前又出現(xiàn)了一些新的變數(shù)。從國內(nèi)看雖然發(fā)展的有利條件較多，但面臨的挑戰(zhàn)還不少。主要是物價上漲比較快，通脹預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場成交量萎縮，多數(shù)城市房價還在上漲，宏觀調(diào)控仍然面臨較大的壓力。房地產(chǎn)里面講到了兩句話：一個是房地產(chǎn)市場成交量萎縮；多數(shù)城市房價還在上漲，后面那句話宏觀調(diào)控仍然面臨較大的壓力。
一、房地產(chǎn)情況介紹與趨勢分析
　　我稿子里頭也提到了這些問題，就是今年應(yīng)該說是房地產(chǎn)市場，從今年1-3月份來說，從
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國務(wù)院派出了8個督查組到16個城市去督查去了，我估計等督查完了以后，可能跟地方政府有沒有商量，對房價有沒有新的一些說法，這個還有待于下一步的看情況，因?yàn)樵蹅冞�不好說這個事情。這是前段時間大家比較關(guān)心的一個問題。
　　大家關(guān)心的另一個問題就是保障性安居工程的問題。我也知道這次會上大家對這個問題也比較關(guān)心，那么從我們來看，保障性安居工程應(yīng)該說今年一千萬套由于各地政府的努力應(yīng)該來說問題不是太大。
　　因?yàn)槲覀兎治隽艘幌掠袔讉�原因，一個原因是什么呢？土地那一塊，土地那一塊是政府的，國土資源部老早就表態(tài)了，土地保證是要到位的，而且國土資源部老早就表了這個態(tài)了，那就是地方政府的問題了，當(dāng)然那個進(jìn)度問題是不是能不能比較做的排擋日程，那要看。
　　因?yàn)橛绕涫墙衲暾门龅搅藝型恋胤课菡魇蘸脱a(bǔ)償條例實(shí)施的第一年，可能征收也難，補(bǔ)償也難，尤其是涉及到了棚戶區(qū)改造，它還不是很容易的，但是總體來說問題不大。
　　因?yàn)橄鄬碚f難的問題就是資金，資金問題可能難度有點(diǎn)，那么今年一千萬套的保障性住房資金，大概1.3-1.4萬億，我稿子里頭算了1.36萬億。
　　根據(jù)有關(guān)部門的測算是這樣一個情況，200萬套的經(jīng)濟(jì)適用房限價房需要大概是5千多億元，經(jīng)濟(jì)適用房和限價房它是可以通過銷售回款的，所以這個資金問題不大。
　　四百萬套的棚戶區(qū)改造可以通過融資和銷售來解決的，因?yàn)榕飸魠^(qū)改造實(shí)際可以通過地方融資和銷售解決，問題也不大。那個400萬套的廉租房和公租房大概需要的是六千億，這個缺口比較大。
　　六千億里頭咱們一般按當(dāng)年竣工60%來算的話大概需要資金是3600億，那么3600億如果分解的話，咱們分解了一下問題也不算太大，為什么呢？因?yàn)樗袔讐K是定的，比如像地方政府要向土地出讓的凈收益10%要用于保障性安居工程。
　　那么保障性安居工程像去年2010年整個的土地出讓金它有兩個數(shù)字，一個數(shù)字是二萬七千億，一個數(shù)字是二萬九千億。我們就按二萬七千億來算，那么土地的凈收益就是要扣除拆遷補(bǔ)償這些費(fèi)用，前期的一些開發(fā)費(fèi)用，那么我們就算再少一萬億（不管怎么樣肯定會超過一萬億），一萬億的10%也要一千億，但是2010年地方政府土地出讓金用于保障性安居工程的我看了幾個數(shù)字，最多的一個數(shù)字也就是四百億，就說明關(guān)鍵是地方政府對這個問題的認(rèn)識程度和重視程度，如果地方政府的認(rèn)識程度和重視程度是到位的，我們覺得問題是不大的，所以這個問題是個核心問題，當(dāng)然這個問題又跟房地產(chǎn)市場有關(guān)系，如果地方政府這一塊再貼錢的，房地產(chǎn)市場它是掙錢的。為什么呢？因?yàn)楹芮宄�，它對出讓去年是二萬七千億，二萬七千億相當(dāng)于當(dāng)年地方的財政收入70%以上，這個是掙錢的，但是保障性安居工程是貼錢的，所以這里關(guān)鍵是地方政府的認(rèn)識問題看怎么樣。
　　所以4月13好的國務(wù)院常務(wù)會議，對房地產(chǎn)專門有一段，它里頭我想給大家念一下。第三，“鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效。要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松。嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價控制在一個合理水平。切實(shí)抓好保障性住房建設(shè)，將保障性住房建設(shè)任務(wù)分解落實(shí)情況，以及項(xiàng)目開工建設(shè)、竣工計劃等安排公之于眾，以便群眾監(jiān)督。抓緊建立保障性住房建設(shè)、配置、運(yùn)營、退出等管理制度。努力增加普通商品住房供應(yīng)，這一手也不能放松�！本褪亲鳛檎畞碚f對于這一塊始終也是相當(dāng)重視的，所以我想如果這一塊地方政府重視的話大家老是擔(dān)心，我覺得問題不是太大。
　　另外保障性住房里頭，中央政府財政補(bǔ)助了一千多億，地方政府可以通過融資平臺可以解決一點(diǎn)，還有像開發(fā)銀行其他一些銀行可以資助一點(diǎn)，所以我們跟有關(guān)部門測算過，關(guān)鍵是地方政府的認(rèn)識和落實(shí)情況，這是一個關(guān)鍵問題，總的來說這個問題也不大。
二、房地產(chǎn)形勢與鋼鐵產(chǎn)業(yè)
　　那么這樣就回到一個問題了，今年的房地產(chǎn)形勢對鋼鐵形勢有沒有影響？我總的感覺到從投資那一塊來講，因?yàn)樵蹅冏》扛撹F投資這一塊我覺得可能有所影響，但不大。為什么可能有所影響但不大呢？那可能有所影響的是第一個就商品房那一塊。因?yàn)樯唐贩磕且粔K如果按照去年的情況，因?yàn)楹玫囊稽c(diǎn)就是去年的開工建設(shè)的量很大，咱們?nèi)ツ晔┕っ娣e是40億平米，竣工 ……（未完，全文共4429字，當(dāng)前僅顯示2237字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：2011年我國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行走勢分析》）