試析政府與土地市場

試析政府與土地市場

１引言
土地市場的發(fā)展和繁榮與政府所提供的各項(xiàng)政策與制度是密不可分的。政府所提供的土地市場運(yùn)行規(guī)則創(chuàng)造了土地市場發(fā)展與不斷繁榮的最基本條件。不同階段土地資源市場化配置機(jī)制中政府所發(fā)揮的作用是不同的，我國政府的職能不同于現(xiàn)代其他市場經(jīng)濟(jì)國家，面臨著從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下全能型、管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，隨著土地市場的改革，政府的職能定位面臨更多挑戰(zhàn)與困境。
因此，在土地市場中應(yīng)該注重充分發(fā)揮政府的積極作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場的統(tǒng)一，進(jìn)一步完善土地市場。
租、抵押等。土地三級市場是土地使用者再次將土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動�？梢院唵涡稳轂檎馁u給開發(fā)商土地，開發(fā)商賣出商品房，買房者再轉(zhuǎn)賣給別人這三級。
2土地市場的概念和內(nèi)涵
土地市場是土地供給與土地需求的接合點(diǎn)，通過土地交易，土地供給者用土地所有權(quán)或使用權(quán)換回貨幣，土地需求者用貨幣換回土地所有權(quán)或使用權(quán)。簡單來說土地市場是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。
由于我國的城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行的是不同的所有制，我國的土地市場自建立至今都是一個城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的市場
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提高讓渡價(jià)格等形式非法買賣，出租或變相買賣、出租土地。從事這種活動的，既有集體單位、全民所有制單位，也有居民和干部，有些土地拉成一次非法交易便可從中漁利上萬元.利用土地資產(chǎn)搞協(xié)作.拉關(guān)系的現(xiàn)象比比皆是;另一種是隱形“黑市”，就是住宅、房屋商品化后，住宅所有者和房地產(chǎn)開發(fā)公司，以出租和買賣房屋的形式變相出租買賣土地。隨著工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)以及新農(nóng)村建設(shè)的啟動，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展對非農(nóng)建設(shè)用地需求不斷擴(kuò)大，農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)農(nóng)地的價(jià)值日益提升，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的隱形市場普遍存在。非正規(guī)渠道獲得的土地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，給現(xiàn)行土地管理留下很大隱患。隱蔽的土地市場盡管也實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)要素的轉(zhuǎn)移，但它使國家土地所有權(quán)旁落，經(jīng)濟(jì)上蒙受重大損失，經(jīng)濟(jì)利益完全落入轉(zhuǎn)租、出賣土地的個人和社會集團(tuán)的腰包，給土地市場造成巨大壓力。
此外，我國目前土地管理法律法規(guī)，土地拆遷補(bǔ)償制度等都跟不上時(shí)代的發(fā)展，不適應(yīng)土地改革的需求和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
理法，使土地產(chǎn)權(quán)界定趨于明晰化、合理化。
三是政府制定的土地市場法律制度不健全。政策法律不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，有待進(jìn)一步完善。我國土地資源配置正處于一個從無償、無限期、無流動使用向有償、有限期、有流動使用轉(zhuǎn)化的階段，城鄉(xiāng)土地市場正在逐漸統(tǒng)一，隨著農(nóng)村和城市土地使用制度的相應(yīng)改革，土地管理法律法規(guī)明顯跟不上改革的步伐，存在很多問題。如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、土地拆遷補(bǔ)償、土地管理法等都需要完善。
總之，政府對土地市場的發(fā)展起主導(dǎo)作用，目前我國的地方政府在土地市場中扮演著重要經(jīng)濟(jì)主體、調(diào)控者、監(jiān)管者、仲裁者等多重角色，而隨著土地制度改革，政府需要轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮其積極作用，努力推動城鄉(xiāng)土地市場的統(tǒng)一，建立健全土地市場。

4土地市場問題產(chǎn)生的原因分析
由于政府直接參與土地市場的建立、管理和完善，因此除了我國土地市場發(fā)育較晚和本身缺陷外，我國土地市場發(fā)展滯后和產(chǎn)生問題的根源在于政府職能“錯位”、“越位”，沒有發(fā)揮其積極作用，主要表現(xiàn)為:一是政府沒有建立統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場�，F(xiàn)有地價(jià)體系或基準(zhǔn)地價(jià)不完善，造成各種不公平，使土地市場難以發(fā)揮功能。政府對土地市場形成壟斷，城市和農(nóng)村的土地市場沒有統(tǒng)一，完整的城鄉(xiāng)地價(jià)體系還未形成，造成土地價(jià)值的流失，而土地市場必須是一個統(tǒng)一的、資源_流動的市場，沒有完善的政策與制度是顯然是不行的。
二是政府對土地市場調(diào)控不合理。土地用途和農(nóng)用地占用管制不嚴(yán)，土地定價(jià)缺乏約束，對土地一級市場的整頓和規(guī)范力度不夠，調(diào)控缺乏科學(xué)性，對隱形交易缺乏有效的制約措施和監(jiān)管。我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，城鄉(xiāng)土地價(jià)格存在明顯差異，嚴(yán)重制約和阻礙著土地市場的發(fā)育和完善，這就導(dǎo)致隱形土地市場活躍，造成大量國有土地價(jià)值流失。政府應(yīng)該發(fā)揮其作用明確界定土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以有效防止暗箱操作，盡快將其推向市場。盡快建立土地產(chǎn)權(quán)管理和地產(chǎn)市場交易的法律體系，制定土地綜合開發(fā)利用規(guī)劃，科學(xué)的土地價(jià)格評估系統(tǒng)，更好的管理市場，在輔之以政府強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控下，不斷地完善土地管

5政府與土地市場的關(guān)系
5.1土地市場配置資源的理論基礎(chǔ)和方式
黨的十四大提出要使市場對資源配置起“基礎(chǔ)性”作用，十八屆三中全會提出要使市場在資源配置中起“決定性”作用。市場配置資源指的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，市場機(jī)制根據(jù)市場需求與供給的變動引起價(jià)格變動從而實(shí)現(xiàn)對資源進(jìn)行分配，組合及再分配與再組合的過程。市場決定資源配置的方式，主要包括價(jià)格、供求、競爭以及激勵和約束。我國土地資源配置的主要方式有兩種，即行政配置和市場配置。所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，安排各種用地類型的比例以及以何種代價(jià)提供給用地者。而市場配置則是各類用地主體(政府、企業(yè)和個人)通過市場方式獲得相關(guān)土地資源，土地資源的配置通過土地價(jià)格的信號，把分散在社會需求各個角落的土地需求和相應(yīng)的限制聯(lián)系起來，從而最有效地實(shí)現(xiàn)土地資源的和諧配置，通過價(jià)格這只無形的手，使得土地資源配置達(dá)到最優(yōu)。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)_中，必須尊重市場在資源配置中的主體地位和決定性作用，其他任何力量都 ……（未完，全文共6228字，當(dāng)前僅顯示2187字，請閱讀下面提示信息。收藏《試析政府與土地市場》）