張家界永定區(qū)基準(zhǔn)地價工作報告

目錄/提綱：……
一、工作背景1
二、基本概念1
三、主要任務(wù)2
四、工作目的與意義2
五、工作范圍3
六、更新工作程序3
七、技術(shù)路線5
一、外業(yè)調(diào)查6
二、內(nèi)業(yè)處理9
三、城區(qū)土地定級9
四、基準(zhǔn)地價更新13
五、基準(zhǔn)地價修正體系編制17
一、體會與經(jīng)驗20
二、存在的問題21
一、工作背景
二、基本概念
三、主要任務(wù)
5、完成土地定級與基準(zhǔn)地價更新的工作報告及技術(shù)報告
四、工作目的與意義
五、工作范圍
六、更新工作程序
（一）前期準(zhǔn)備階段
（二）資料調(diào)查收集階段
（三）數(shù)據(jù)分析處理階段
（四）成果完善與報告的編制階段
（五）成果驗收審批階段
七、技術(shù)路線
一、外業(yè)調(diào)查
（一）土地定級資料搜集
（二）土地估價資料搜集
（三）其他相關(guān)資料搜集
二、內(nèi)業(yè)處理
三、城區(qū)土地定級
（一）確定土地定級因素及其權(quán)重
（二）土地定級指標(biāo)計算
（三）定級單元劃分
（四）定級單元作用分值計算
（五）土地級別的初步確定
（六）土地級別的檢驗與調(diào)整
（七）各級別面積量算
四、基準(zhǔn)地價更新
（一）資料的整理歸檔
（二）樣點檢驗剔除
（三）基準(zhǔn)地價計算
（四）級別基準(zhǔn)地價的檢驗
（五）基準(zhǔn)地價結(jié)果
五、基準(zhǔn)地價修正體系編制
一、體會與經(jīng)驗
（一）領(lǐng)導(dǎo)重視、部門配合是關(guān)鍵
（二）精心策劃、認(rèn)真組織是前提
（三）嚴(yán)格要求、質(zhì)量……
張家界市永定區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價更新工作報告

張家界市國土資源局
二○一三年三月
目 錄
前 言 1
第一節(jié) 工作概況 1
一、工作背景 1
二、基本概念 1
三、主要任務(wù) 2
四、工作目的與意義 2
五、工作范圍 3
六、更新工作程序 3
七、技術(shù)路線 5
第二節(jié) 工作內(nèi)容 6
一、外業(yè)調(diào)查 6
二、內(nèi)業(yè)處理 9
三、城區(qū)土地定級 9
四、基準(zhǔn)地價更新 13
五、基準(zhǔn)地價修正體系編制 17
第三節(jié) 工作體會 20
一、體會與經(jīng)驗 20
二、存在的問題 21
第四節(jié) 成果應(yīng)用建議 22

前 言
土地價格作為土地市場體系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市場運(yùn)行的核心。地價的動態(tài)變化不僅反映了土地市場的供求狀況，而且還是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地利用狀況的指示器。土地定級與基準(zhǔn)地價評估是依法全面統(tǒng)一管理土地資產(chǎn)、合理有效利用土地、編制土地利用總體規(guī)劃、國家征收土地稅費(fèi)、顯化土地資產(chǎn)、明晰土地產(chǎn)權(quán)必不可少的、經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，同時，為全面掌握城市土地質(zhì)量及利用狀況，提高土地利用效率，為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施、為宗地地價評估提供科學(xué)依據(jù)。
張家界市永定區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作在永定區(qū)人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由區(qū)國土資源局組織完成，工作范圍是張家界市土地利用總體規(guī)劃所確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地以及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地。
張家界市永定區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作以中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級
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示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊，評定城鎮(zhèn)土地等。
城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級。這次進(jìn)行的工作為城區(qū)土地定級，采用“以多因素綜合評定法為主，市場交易價格定級校核為輔”的技術(shù)途徑，在武漢凱立德公司開發(fā)的城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價動態(tài)更新系統(tǒng)中完成數(shù)據(jù)采集、分析處理。并進(jìn)行綜合定級和分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的分類定級。
基準(zhǔn)地價是某一時點上，在城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）的法定最高出讓年限的完整的土地使用權(quán)的平均價格。基準(zhǔn)地價具有全域性、分用途性、平均性、有限期性和時效性特點。
基準(zhǔn)地價必須是設(shè)定在特定條件下的平均價格，它不同于具體到某一宗地的地價，計算宗地地價時，可根據(jù)基準(zhǔn)地價成果，結(jié)合宗地的區(qū)域因素和個別因素及其它條件，運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法進(jìn)行評估。
從成本角度講，基準(zhǔn)地價可以理解為由對原土地使用者補(bǔ)償費(fèi)用（指征地、拆遷成本）、開發(fā)土地費(fèi)用、政府應(yīng)收取的土地出讓金、土地增值以及利息、利潤等部分構(gòu)成；
從收益的角度講，基準(zhǔn)地價可理解為土地純收益與土地還原利率的比率；
從市場的角度講，基準(zhǔn)地價來源于市場，也服務(wù)于市場，但最終應(yīng)符合市場實際，體現(xiàn)某一地區(qū)的市場水平。
三、主要任務(wù)
主要工作任務(wù)是城區(qū)土地定級和基準(zhǔn)地價更新。根據(jù)《規(guī)程》要求，結(jié)合張家界市實際，確定具體工作任務(wù)是：
1、根據(jù)張家界市永定區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)狀況，進(jìn)行綜合定級和分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途定級。
2、在土地定級基礎(chǔ)上分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途評估各級別的基準(zhǔn)地價和主要商業(yè)街路線價。
3、依據(jù)各級別的基準(zhǔn)地價、最高宗地地價、最低宗地地價和宗地的土地條件建立商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)及指標(biāo)說明表。
4、提供土地級別圖、基準(zhǔn)地價圖
5、完成土地定級與基準(zhǔn)地價更新的工作報告及技術(shù)報告。
四、工作目的與意義
城鎮(zhèn)土地定級的目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為政府制定各項土地政策和調(diào)控措施、為土地估價、征收土地稅費(fèi)和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃、發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供科學(xué)依據(jù)。
基準(zhǔn)地價更新的目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國家對土地市場的管理，促進(jìn)正常交易；全面科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。
這項工作是我市土地管理信息化和辦公自動化建設(shè)的成就，標(biāo)志著我市地產(chǎn)市場將逐步納入規(guī)范運(yùn)作，標(biāo)志著我市地價管理新_的全面實施，也標(biāo)志著我市中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)職能的根本轉(zhuǎn)變。
五、工作范圍
根據(jù)《張家界市土地利用總體規(guī)劃》（2006—2020年）和《張家界市城市總體規(guī)劃》（2007—2030）,并結(jié)合上一輪基準(zhǔn)地價更新工作情況綜合確定本次永定城區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新范圍總面積為102.94平方公里，其中水域面積8.15平方公里，土地總面積為94.79平方公里。在近年的發(fā)展中，陽湖坪鎮(zhèn)已經(jīng)興建了大量工業(yè)廠房，在此已將建成張家界市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，沙堤鄉(xiāng)為聯(lián)系市區(qū)與景區(qū)的主要交通路線，而楓香崗鄉(xiāng)也已經(jīng)承擔(dān)了張家界市城市發(fā)展的部分功能，故將陽湖坪鎮(zhèn)、沙堤鄉(xiāng)和楓香崗鄉(xiāng)的部分土地面積納入了本次永定城區(qū)更新范圍。
本次鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等定級的對象最終確定為8個建制鎮(zhèn)、4個具有代表性質(zhì)的鄉(xiāng)的小城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別為：沅古坪鎮(zhèn)、王家坪鎮(zhèn)、教字埡鎮(zhèn)、尹家溪鎮(zhèn)、大坪鎮(zhèn)、后坪鎮(zhèn)、合作橋鄉(xiāng)、新橋鎮(zhèn)、三家館鄉(xiāng)、溫塘鎮(zhèn)、三岔鄉(xiāng)、四都坪鄉(xiāng)。具體評估面積見下表所示：
表1-1鄉(xiāng)鎮(zhèn)評估面積統(tǒng)計表
鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱 評估面積（平方公里）
大坪 1.2
合作橋鄉(xiāng) 0.286
后坪 0.195
教字埡 1.42
三岔鄉(xiāng) 0.625
三家館鄉(xiāng) 0.765
王家坪 0.467
溫塘鎮(zhèn) 0.55
新橋鎮(zhèn) 0.70
尹家溪 1.46
沅古坪 1.2
四都坪 0.32
六、更新工作程序
全部工作共分為前期準(zhǔn)備、資料調(diào)查收集、數(shù)據(jù)分析處理、成果完善與編制、成果驗收與審批等5個階段。
（一）前期準(zhǔn)備階段
前期準(zhǔn)備工作在2011年10月完成，主要任務(wù)是成立領(lǐng)導(dǎo)小組，組建工作專班、落實工作經(jīng)費(fèi)、技術(shù)培訓(xùn)、召開有關(guān)會議、組織宣傳發(fā)動、印刷有關(guān)資料、購置有關(guān)設(shè)備、擬定技術(shù)路線等前期準(zhǔn)備工作。
（二）資料調(diào)查收集階段
資料調(diào)查收集階段工作時間為2011年11月至12月。主要工作內(nèi)容有：①基礎(chǔ)資料的收集，包括社會各行各業(yè)總體經(jīng)濟(jì)狀況、評估范圍、基準(zhǔn)地價更新的地價定義以及相關(guān)政府文件等；②土地定級因子資料的收集，一是到相關(guān)行政部門進(jìn)行收集，二是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》實地調(diào)查。③估價樣點資料收集，一是到國土局、土地交易中心和房地產(chǎn)管理局等部門進(jìn)行資料調(diào)查，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、征地、房屋交易資料等，二是工作人員實地收集，如商鋪、柜臺出租、二手房買賣等資料。
（三）數(shù)據(jù)分析處理階段
數(shù)據(jù)分析處理階段安排在2012年1月至2012年3月，由項目技術(shù)組成員與 ……（未完，全文共15748字，當(dāng)前僅顯示2832字，請閱讀下面提示信息。收藏《張家界永定區(qū)基準(zhǔn)地價工作報告》）