關(guān)于老舊小區(qū)改造、整治、天然氣全覆蓋及物業(yè)管理的調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、引言
二、主要做法和成效
（一）突出“創(chuàng)新創(chuàng)效”，提升人居環(huán)境水平
（二）突出“國企引領(lǐng)”，加快物業(yè)全覆蓋進(jìn)程
（三）突出“試點先行”，推動實現(xiàn)燃?xì)馊采w工程目標(biāo)
三、存在的主要問題
（一）老舊住宅小區(qū)建成年代比較久，配套設(shè)施滿足不了當(dāng)前的需求
一是改造資金匱乏
二是施工周期緊張
三是施工階段矛盾多
（二）業(yè)主委員會選舉不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化水平底
（三）燃?xì)馊采w推進(jìn)緩慢，居民意見難統(tǒng)一
四、意見和建議
（一）加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，推動物業(yè)管理融入基層社會治理
（二）注重傾聽民心民意，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊住宅小區(qū)改造工作
一是項目量力而行
二是加大支持力度
三是增強(qiáng)改造實效
四是強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)
五是加大宣傳力度
（三）分類推進(jìn)天然氣全覆蓋工程
……
關(guān)于老舊小區(qū)改造、整治、天然氣全覆蓋及物業(yè)管理的調(diào)研報告

一、引言
**區(qū)地處呼包鄂榆城市群核心，區(qū)域總面積2160平方公里，建成區(qū)面積78平方公里，轄3個鎮(zhèn)、12個街道辦事處、27個行政村、81個社區(qū)，常住人口58.52萬人。隨著城市化發(fā)展的加速，老舊住宅小區(qū)的改造問題日益凸顯，由于建成年代久遠(yuǎn)，普遍存在因配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理服務(wù)不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發(fā)，投訴率居高不下。
近年來，**區(qū)委、政府高度重視化解民生領(lǐng)域矛盾問題，積極開展老舊小區(qū)改造、住宅小區(qū)遺留問題集中整治、物業(yè)服務(wù)全覆蓋提品質(zhì)三年行動、天然氣全覆蓋工程等方面工作，解決了一大批老百姓的急難愁盼問題。
二、主要做法和成效
（一）突出“創(chuàng)新創(chuàng)效”，提升人居環(huán)境水平。始終堅持人民至上，積極鼓勵和引導(dǎo)廣大老百姓廣泛參與到老舊小區(qū)改造、住宅小區(qū)遺留問題集中整治工作當(dāng)中，讓居民商量著辦，把“要我改”變?yōu)椤拔乙摹�。在資金籌措方面，通過媒體宣傳，走進(jìn)社區(qū)、走進(jìn)居民家中，大力宣傳老舊小區(qū)改造的惠民政策，堅持“居民自籌一點、政府投入一點、社會籌集一點、企業(yè)支持一點”的原則，采取財政補(bǔ)貼80%，居民自籌20%的籌資方式，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)遺留問題整治工作。同時，結(jié)合**區(qū)老舊小區(qū)現(xiàn)狀，我們跳出老舊小區(qū)改造主改小區(qū)內(nèi)三網(wǎng)等基礎(chǔ)性
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試點先行”，推動實現(xiàn)燃?xì)馊采w工程目標(biāo)。為加快居民小區(qū)管道天然氣入戶步伐，持續(xù)完善城市功能，通過實地勘查、入戶走訪溝通，收集居民們的安裝意愿和要求，在綜合考量房屋結(jié)構(gòu)、道路開挖、燃?xì)獍踩?guī)范等多種因素的基礎(chǔ)上，制定符合小區(qū)實際情況的改造方案并進(jìn)行論證，更好地解決安裝過程中可能出現(xiàn)的問題。僅統(tǒng)計，**區(qū)共有91個小區(qū)，16265戶居民未接通天然氣。為進(jìn)一步提升居民生活品質(zhì)，**區(qū)計劃利用三年左右時間，實現(xiàn)主城區(qū)燃?xì)馊采w目標(biāo)任務(wù)，2024年計劃先行為35個小區(qū)接通天然氣，目前已施工完畢15個小區(qū)，其中14個小區(qū)已通氣,2個小區(qū)等待檢表通氣，剩余19個小區(qū)正在施工中。同時，積極推動“瓶改管”“瓶改電”工作，制定出臺《**區(qū)經(jīng)營性餐飲場所“瓶改管”“瓶改電”專項行動方案》，通過現(xiàn)場踏勘，確定了5個試點片區(qū)，按照“成熟一個、改造一個”的工作思路，全力推動“瓶改管”“瓶改電”工作。到目前為止，5個試點片區(qū)138戶的“瓶改管”“瓶改電”任務(wù)已全部完成，簽訂了“瓶改管”改造意向書621戶，完成二次踏勘120戶。
三、存在的主要問題
（一）老舊住宅小區(qū)建成年代比較久，配套設(shè)施滿足不了當(dāng)前的需求。**區(qū)作為原伊克昭盟盟府所在地，大部分小區(qū)建成年代久遠(yuǎn)，六層左右的高密度住宅或零散的獨樓居多,這些老舊小區(qū)的樓房大多由單位自籌或集資等方式建設(shè)，由于受資金、技術(shù)、設(shè)計等因素制約，加之當(dāng)時沒有強(qiáng)制性建設(shè)規(guī)范，因此這些小區(qū)普遍存在配套設(shè)施差、管線老化、管理不到位等問題，且因無公共維修資金無法及時進(jìn)行整改，給居民生活帶來諸多不便。
改造項目實施與實際成效不匹配。一是改造資金匱乏。因改造資金受限，大部分小區(qū)只能按基礎(chǔ)類標(biāo)準(zhǔn)實施改造，僅解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境臟亂差等問題，缺少智能化安防設(shè)備和文體社交和適老化改造元素。二是施工周期緊張。因項目手續(xù)辦理時間較長，工期緊張，導(dǎo)致改造過程精細(xì)化施工、規(guī)范化管理不夠。有的改造項目因工期緊、監(jiān)理單位監(jiān)管不到位，污水管網(wǎng)工程澆筑混凝土路面有裂縫、下沉現(xiàn)象。三是施工階段矛盾多。由于居民需求的個性化和差異化，在施工階段有時根據(jù)群眾的訴求適時微調(diào)改造方案，影響進(jìn)度和整體性，個別居民無視大多數(shù)居民意見，阻礙項目推進(jìn)。個別居民無理纏訪并非法阻工，導(dǎo)致工程多次停工，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度。老舊小區(qū)具有交通擁擠、人流量大、空間狹窄等特點，在實施道路改造時影響小區(qū)正常出行，施工過程中因人手不足等因素導(dǎo)致工期較長，容易引發(fā)群眾矛盾。
（二）業(yè)主委員會選舉不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化水平底。根據(jù)《物權(quán)法》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，由各鎮(zhèn)、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的工作，選舉成立業(yè)主委員會，公開招投標(biāo)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人，督促業(yè)主大會依法履行職責(zé)。而在實際管理過程中，一定程度上存在著業(yè)委會不履職、亂履職，街道社區(qū)監(jiān)管不到位等造成的小區(qū)管理混亂的現(xiàn)象。例如，業(yè)主委員會不經(jīng)業(yè)主大會直接作出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，部分業(yè)委會違背成立初衷，為謀一己私利與物業(yè)、開發(fā)商等利益進(jìn)行捆綁。加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消，準(zhǔn)入無門檻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化水平低，很多物業(yè)企業(yè)為了接管小區(qū)，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量維持運行，服務(wù)水平低導(dǎo)致收費率低，形成了惡性循環(huán)。
（三）燃?xì)馊采w推進(jìn)緩慢，居民意見難統(tǒng)一。**區(qū)未接通天然氣的小區(qū)多為老舊小區(qū)，由于建成年代久遠(yuǎn)、無物業(yè)公司進(jìn)行管理、建設(shè)時未規(guī)劃天然氣管道等原因，導(dǎo)致未能接通天然氣，如今也成為了影響居民生活品質(zhì)最大的問題之一。此外，在開展天然氣全覆蓋工程過程中面臨的一些實際問題，也成為了制約因素。例如，部分老舊小區(qū)住戶將原先的廚房改造，導(dǎo)致不符合天然氣安裝標(biāo)準(zhǔn)；小區(qū)地下管網(wǎng)錯綜復(fù)雜且道路狹窄，無法滿足施工需求等。另外，居住在老舊小區(qū)的出租戶，對安裝天然氣的意愿不高，居民意見難統(tǒng)一。
四、意見和建議
（一）加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，推動物業(yè)管理融入基層社會治理。強(qiáng)化黨建引領(lǐng)社區(qū)物業(yè)管理，充分發(fā)揮黨組織的政治優(yōu)勢和組織優(yōu)勢，構(gòu)建“社區(qū)黨組織+社區(qū)居委會+業(yè)委會（物管會）+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制。落實街道屬地管理責(zé)任，將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)運行機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理重大問題。同時，充分利用**市智慧物業(yè)平臺等媒介，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的監(jiān)管力度，根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和街道(社區(qū))意見等情況采集相關(guān)信用信息，實施信用綜合評價并定期向社會公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級狀況。建立物 ……（未完，全文共4676字，當(dāng)前僅顯示2463字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于老舊小區(qū)改造、整治、天然氣全覆蓋及物業(yè)管理的調(diào)研報告》）