房產(chǎn)測(cè)繪成果對(duì)商品房出售方案影響的探討

　　內(nèi)容摘要：本文作者長(zhǎng)期在深圳從事房產(chǎn)測(cè)繪工作,也多次到有關(guān)省份參加房產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)題的專(zhuān)題調(diào)研,對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪有一定的見(jiàn)解和理論,本文所寫(xiě)內(nèi)容主要是根據(jù)深圳案例結(jié)合國(guó)內(nèi)情形進(jìn)行比照,分析了房產(chǎn)測(cè)繪成果對(duì)目前售房方案的影響，并對(duì)此提出了自己的見(jiàn)解。
　　一、目前市場(chǎng)上商品房交易的幾種模式
　　自從國(guó)家取消福利分房，實(shí)行分房的貨幣化后，商品房作為一種特殊商品的概念已經(jīng)被廣大購(gòu)房者所認(rèn)同和接受。從開(kāi)發(fā)商手中或房產(chǎn)交易所等中介機(jī)構(gòu)中購(gòu)買(mǎi)自己稱(chēng)心如意的住房已經(jīng)成為人們置業(yè)的主要方式。然而由于法律、法規(guī)的不健全，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)存在投機(jī)取巧的行為；測(cè)量部門(mén)人員技術(shù)不全面、責(zé)任心不強(qiáng)，出具的資料不符合規(guī)范；政府監(jiān)督部門(mén)沒(méi)有認(rèn)真履行職責(zé)等原因存在，使少量商品房面積存在粗差，造成面積嚴(yán)重“縮水”或“漲水”，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的利益。造成面積糾紛，成為近年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的一個(gè)主要內(nèi)容，也是買(mǎi)房消費(fèi)者投訴的一個(gè)重點(diǎn)。面積縮水與漲水，公攤面積不明確，面積測(cè)繪結(jié)果不公開(kāi)等，是多年來(lái)困擾買(mǎi)房人的幾大心病。因此社會(huì)上對(duì)目前的商品房銷(xiāo)售方式提出了質(zhì)疑，有個(gè)別省份
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要是對(duì)前面兩種銷(xiāo)售方式與房產(chǎn)測(cè)繪的關(guān)系進(jìn)行分析，后面兩種只作簡(jiǎn)單的說(shuō)明。
　　二、產(chǎn)生以上幾種模式原因的探討
　　目前約束開(kāi)發(fā)商的有關(guān)商品房銷(xiāo)售面積與公攤面積的法規(guī)都不盡相同,主要有建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(gb／t17986·１—2000)》及各省市地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣制定和頒布的商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定。其中深圳市的根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕ㄖL(fēng)格和習(xí)慣在總結(jié)以前的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐操作,根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和通知,制定了《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》和《深圳市建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》，作為指導(dǎo)深圳市房產(chǎn)測(cè)繪的作業(yè)原則，非常詳細(xì)地規(guī)定明確了各類(lèi)型建筑的計(jì)算方法、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)偡椒�、可分�(jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間,采用經(jīng)國(guó)土資源部驗(yàn)收通過(guò)的房產(chǎn)測(cè)繪軟件進(jìn)行作業(yè),這種作業(yè)方式和形式在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中屬于領(lǐng)先水平。
　　在分析目前市場(chǎng)上采用的幾種商品房銷(xiāo)售辦法，首先我們必須弄清楚以下幾個(gè)概念：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積。
　　1、建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e
　　2、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積）＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積
　　3、套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積公共分?jǐn)偯娣e
　　4、房屋的使用面積指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線(xiàn)水平投影計(jì)算。房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空面積，不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和保溫層的面積。
　　根據(jù)對(duì)以上概念的闡述，建筑面積與套內(nèi)建筑面積就只有一個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的區(qū)別，套內(nèi)面積與套內(nèi)使用面積也只是一個(gè)結(jié)構(gòu)面積與陽(yáng)臺(tái)面積的區(qū)別。目前在消費(fèi)者理解不透就是應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e，雖然國(guó)家有關(guān)部委和各級(jí)地方政府都制定了相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e分配方案或規(guī)定。購(gòu)房者知道了分?jǐn)偟脑瓌t，哪些部位可以分?jǐn)偅男┎课徊荒苡?jì)入分?jǐn)偟拿娣e，但購(gòu)房者仍無(wú)法知道每一個(gè)具體的部位分?jǐn)偟臄?shù)值到底是多少，分?jǐn)偢鞑课坏臄?shù)值加起來(lái)是否與購(gòu)買(mǎi)的該套房屋總公攤面積相、到底有多大的套內(nèi)使用面積等。向開(kāi)發(fā)商索要相關(guān)資料，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)配合，使購(gòu)房者一頭霧水，最后只能糊里糊涂地簽合同認(rèn)購(gòu)。
　　按套內(nèi)面積售房，其實(shí)解決的是信任危機(jī)問(wèn)題。房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，責(zé)任心重大的技術(shù)性工作，由專(zhuān)業(yè)測(cè)繪隊(duì)伍出具的房屋面積測(cè)繪報(bào)告的過(guò)程不是每個(gè)業(yè)主所能夠完全理解的，他們對(duì)其中的計(jì)算過(guò)程、方法、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)是想了解又無(wú)法具體、明了地弄清楚，因?yàn)槊娣e分?jǐn)傔^(guò)程是摸不著看不見(jiàn)的，具有隱蔽性。社會(huì)上發(fā)生的種種房產(chǎn)糾紛表明，癥結(jié)往往出現(xiàn)在公攤面積不清，正是因?yàn)樯鲜鲈虻拇嬖�，有人就把按套�?nèi)建筑面積售房的設(shè)想提出來(lái)了。因?yàn)樘變?nèi)面積的測(cè)量非常容易，所以此種售房方式一經(jīng)提出，便大受消費(fèi)者歡迎。
　　三、分析各種商品房交易方式的利弊
　　按套內(nèi)建筑面積出售的優(yōu)點(diǎn)在于既簡(jiǎn)單又省事，便于購(gòu)房者測(cè)量、核對(duì)，購(gòu)房者無(wú)須足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)一關(guān)上門(mén)就能用尺把房子的套內(nèi)面積量個(gè)清楚。目前國(guó)外有些國(guó)家和地區(qū)開(kāi)始實(shí)行套內(nèi)面積出售的辦法。但是據(jù)筆者調(diào)查在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有哪個(gè)省份或地區(qū)制定出了套內(nèi)面積計(jì)算商品房售價(jià)的具體的規(guī)則，也沒(méi)有具體確定公用面積計(jì)價(jià)方式。按套內(nèi)建筑面積售房也許是一個(gè)省事的辦法，但不是科學(xué)的辦法。作為開(kāi)發(fā)商,他的經(jīng)營(yíng)目的就是一個(gè)效益的最大化，會(huì)不會(huì)因?yàn)榘刺變?nèi)面積售房，有可能造成其經(jīng)濟(jì)效益的降低，因此可能會(huì)產(chǎn)生以下幾點(diǎn)隱患：
　　1、開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)減少公共配套建筑的面積，從而降低項(xiàng)目整體品質(zhì)。
　　2、開(kāi)發(fā)商有可能把不屬公攤的面積打入套內(nèi)成本，購(gòu)房者吃了暗虧還不知道是怎么回事。
　　3、為了能增加套內(nèi)使用面積,不法開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將套內(nèi)墻體變薄，降低建筑安全成本，減少套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積可能對(duì)商品房的外觀和使用功能造成影響，使業(yè)主的生活品質(zhì)降低。
　　4、按 ……（未完，全文共6127字，當(dāng)前僅顯示2152字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《房產(chǎn)測(cè)繪成果對(duì)商品房出售方案影響的探討》）