某區(qū)土地資源優(yōu)化配置的對(duì)策思考

目錄/提綱：……
一、江東區(qū)土地資源利用現(xiàn)狀
（一）城市建設(shè)用地情況
（二）鄉(xiāng)村集體建設(shè)用地情況
二、江東區(qū)土地資源利用存在的主要問(wèn)題分析
（一）土地資源利用小且散
（二）用地?zé)o序而低效
（三）土地后備資源極為貧乏，工業(yè)企業(yè)外流加劇
（四）商務(wù)商貿(mào)數(shù)量不足，分布不平衡
（五）城市用地結(jié)構(gòu)尚欠合理
（六）土地利用集約程度不高，立體空間利用率不足
（七）舊村改造、房地產(chǎn)零星地塊開發(fā)等因素制約多
三、江東區(qū)土地資源優(yōu)化配置的總體要求和基本原則
四、江東區(qū)土地資源優(yōu)化配置的主要任務(wù)和措施
（一）強(qiáng)化規(guī)劃先導(dǎo)，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)
（二）加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合，拓展發(fā)展空間
（三）加快開發(fā)改造，提高集約效益
（四）構(gòu)筑運(yùn)作模式，共同參與建設(shè)
（五）管好用好經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地
……

　　某區(qū)土地資源優(yōu)化配置的對(duì)策思考
　　城市土地資源的優(yōu)化配置，是指土地資源在各產(chǎn)業(yè)的分配使整個(gè)社會(huì)的產(chǎn)出水平達(dá)到最大化，并實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。開展土地資源調(diào)查，優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效益，是緩解經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地矛盾，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。合理、高效地利用和配置城市土地資源，將會(huì)促使城市土地及其物業(yè)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)功能集聚效應(yīng)。
　　改革開放以來(lái), 寧波市的經(jīng)濟(jì)一直保持著較快的增長(zhǎng)速度，城市化進(jìn)程加快。一批大型基礎(chǔ)設(shè)施興建，使投資環(huán)境得到進(jìn)一步改善。進(jìn)入新世紀(jì)，寧波市步入了全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)新的發(fā)展階段。全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)、資本大轉(zhuǎn)移，我國(guó)申奧、申博的成功，長(zhǎng)江三角洲城市群的崛起等，為寧波加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步伐提供了難得的機(jī)遇。今后五年，寧波市將深入實(shí)施以港興市、產(chǎn)業(yè)立市、科技強(qiáng)市發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)大港口，發(fā)展大產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑大都市，繁榮大文化，努力構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，全面建設(shè)小康社會(huì)，為提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。將不時(shí)機(jī)地加快城市化步伐，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)“四區(qū)三園、江湖港橋”開發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)中心城市功能，擴(kuò)大中心城區(qū)規(guī)模，構(gòu)筑寧波現(xiàn)代化大都市框架。
　　進(jìn)入新世紀(jì)，寧波市江東區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展也步入了一個(gè)新的階段。區(qū)域綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，改革開放取得突破，城市化步伐加快，人民生活水平不斷提高。建成區(qū)面積從“九五”期間不到10平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在的30平方公里，人
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用地面積為25.3平方公里，占區(qū)域規(guī)劃建設(shè)總用地面積的76.6 %。第二產(chǎn)業(yè)用地情況。2003年度全區(qū)第二產(chǎn)業(yè)增加值為12.6億元，占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的45%，并已初步形成了以新材料、機(jī)電一體化、電子信息為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。全區(qū)第二產(chǎn)業(yè)用地量為4.71平方公里，占建設(shè)用地總量的18.6 %。產(chǎn)業(yè)用地正由分散、局部、無(wú)序向園區(qū)相對(duì)集中的態(tài)勢(shì)發(fā)展。但同時(shí)，隨著城市建設(shè)的需要和規(guī)劃的實(shí)施，大批工業(yè)企業(yè)被迫外遷，主動(dòng)到區(qū)外謀求擴(kuò)大再生產(chǎn)。第三產(chǎn)業(yè)用地情況。近年來(lái)，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，總量增長(zhǎng)較快。2003年度第三產(chǎn)業(yè)增加值為15億元，占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和地方稅收的比重均在50%以上，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)部分，具備了進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)條件。其中餐飲酒店業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)是江東區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)服務(wù)業(yè)，規(guī)模已為海曙區(qū)和江北區(qū)總和的1.5倍。用地分布相對(duì)集中，主要集中在城區(qū)的彩虹路、百丈路等主要道路兩側(cè)，初步形成了規(guī)模格局和集聚優(yōu)勢(shì)，具備了品牌效應(yīng)和輻射功能。信息科技、商務(wù)會(huì)展、金融保險(xiǎn)、旅游休閑等新興服務(wù)業(yè)在規(guī)模上躍居老三區(qū)之首，但發(fā)展相對(duì)滯后，總量相對(duì)偏小，用地分布零散，與現(xiàn)代服務(wù)需求的層次多樣、功能多種、快速便捷的目標(biāo)尚存差距。居住用地情況。經(jīng)過(guò)近幾年的大規(guī)模開發(fā)，江東區(qū)初步呈現(xiàn)天藍(lán)、地綠、水清、景美的城區(qū)環(huán)境。人均綠地面積已達(dá)13平方米，河流、綠地、高樓、景觀和諧相襯，使江東區(qū)處處洋溢著濃郁的江南水鄉(xiāng)氣息，成為寧波的宜居地區(qū)。居住用地主要集中在西部中心片區(qū)，并呈放射狀向周邊地區(qū)迅速擴(kuò)散。居住用地規(guī)模為19.3平方公里，占建設(shè)用地總量的大半。從構(gòu)成比例看明顯偏高，而且規(guī)劃中江東區(qū)居住用地開發(fā)比重仍很大。
　�。ǘ┼l(xiāng)村集體建設(shè)用地情況
　　江東區(qū)鄉(xiāng)村集體建設(shè)用地面積較大，分布較散。鄉(xiāng)村居住用地分布零散，住宅配套設(shè)施很不齊全，綠化水平低。部分鄉(xiāng)村居住用地與鄉(xiāng)村企業(yè)用地混雜，居住環(huán)境質(zhì)量較差。由于農(nóng)村村民住宅房屋較多，近幾年內(nèi)還需對(duì)23個(gè)村8700多戶、建筑面積近120萬(wàn)平方米的村民住宅實(shí)施拆遷安置，因此舊村改造的任務(wù)非常繁重。具體如下表：
　　二、江東區(qū)土地資源利用存在的主要問(wèn)題分析
　　土地資源的利用有生態(tài)利用、空間利用和景觀利用三種方式�？臻g利用是指利用土地空間特性，為人們各種生產(chǎn)生活提供場(chǎng)所和操作空間；景觀利用是指利用土地的景觀功能發(fā)展旅游、娛樂(lè)等。江東區(qū)主要是前二種方式。從現(xiàn)狀看，江東區(qū)的土地空間利用率總體低下，景觀利用缺乏品位、可觀賞性與休閑功能。引致這些問(wèn)題的主要原因既有宏觀方面因素，也有微觀方面因素。宏觀上看，主要是土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃之間存在的矛盾關(guān)系使然。這三個(gè)總體規(guī)劃各自從自身出發(fā)，研究角度和規(guī)劃側(cè)重點(diǎn)不同，造成土地資源實(shí)際利用與總體規(guī)劃不完全相符。微觀上看，政府部門的工作統(tǒng)籌性不強(qiáng)，工作協(xié)調(diào)、協(xié)商機(jī)制不完善，各級(jí)部門對(duì)于土地資源優(yōu)化配置的意識(shí)尚不強(qiáng)，土地開發(fā)效益不高，造成土地資源配置不合理。
　�。ㄒ唬┩恋刭Y源利用小且散
　　土地開發(fā)利用的強(qiáng)度低、規(guī)模小。建筑物層面、容積率和密度都偏低。用地畸零破碎，雜亂且無(wú)規(guī)則，各種不同用途用地混雜，難以形成有效的產(chǎn)業(yè)集聚和輻射效應(yīng)，使土地總體價(jià)值不高。城市空間結(jié)構(gòu)不是地租調(diào)節(jié)的結(jié)果，主要是由于發(fā)展先后的不同而形成的。用地空間布局混亂、分散，大量用地不符合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。建筑內(nèi)涵挖潛未被重視，低層建筑、空閑地、狹窄小巷等隨處可見，城市建筑和環(huán)境的和諧性欠佳，總體不美觀。
　　（二）用地?zé)o序而低效
　　許多機(jī)關(guān)事業(yè)單位和效益低、耗地多、污染大的企業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)等占據(jù)高地價(jià)區(qū)域，長(zhǎng)期優(yōu)地劣用，不僅增加交通流量，污染環(huán)境，而且造成城市中心土地資源配置低效化。非市場(chǎng)方式配置的不合理的城市用地結(jié)構(gòu)，使發(fā)展成本提高。房地產(chǎn)開發(fā)多呈“天女散花”式，不僅在用地上造成很大浪費(fèi)，而且使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入非理性增大，社會(huì)成本提高，生活服務(wù)設(shè)施難以配套，既給居民生活帶來(lái)不便，又影響了總體投資效果和房地產(chǎn)開發(fā)商的收益。
　�。ㄈ┩恋睾髠滟Y源極為貧乏，工業(yè)企業(yè)外流加劇
　　由于江東區(qū)是寧波總體規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，大量土地被征用，大批市重點(diǎn)工程項(xiàng)目紛紛落戶江東，使全區(qū)的農(nóng)用地面積從2000年的15820畝減少至2003年10月的8158畝，3年內(nèi)縮減了近一半。同時(shí)，世紀(jì)大道以東規(guī)劃為寧波東部新城，東北部為寧波科技園區(qū)發(fā)展用地，使區(qū)域發(fā)展的空間受到極大制約。大批工業(yè)企業(yè)由于沒(méi)有發(fā)展空間，只能搬遷到外地謀求再發(fā)展。目前，有60多家規(guī)模以上企業(yè)已著手搬遷外流，年產(chǎn)值約占全區(qū)總量的三分之一。
　　（四）商務(wù)商貿(mào)數(shù)量不足，分布不平衡
　　以百丈東路桑田路地塊為例，目前已建成太古城、東柳、華僑城等多個(gè)住宅小區(qū)。從每個(gè)住宅小區(qū)的控制性詳規(guī)來(lái)看，都按規(guī)定比例配置了一定面積的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，無(wú)疑是符合標(biāo)準(zhǔn)的。但從整個(gè)地塊情況來(lái)看，由于這些配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)位置分散、規(guī)模低下，沒(méi)有大型、集中的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，既給居民群眾的生活帶來(lái)了不便，又使商業(yè)氛圍難以形成。白鶴、黃鸝、丹鳳、紫鵑等住宅小區(qū)地塊的情況也是如此。目前，新增建設(shè)用地中特別是存量土地詳規(guī)調(diào)整主要用于建造住宅，而用于增強(qiáng)中心城區(qū)配套功能的不多 ……（未完，全文共11703字，當(dāng)前僅顯示2784字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《某區(qū)土地資源優(yōu)化配置的對(duì)策思考》）