xx市2008年一季度房地產(chǎn)市場分析報告

　　近年來，國家不斷運用土地和金融兩大杠桿加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。今年，國家又實施了更緊的貨幣供給政策，使整個房地產(chǎn)市場降溫。但是，我市房地產(chǎn)市場起步較晚、發(fā)展強勁，今年一季度全市房地產(chǎn)投資依然保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。
　　一、2008年一季度房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
　　1、投資總量有較大幅度的增長。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計完成4.13億元，比去年同期增長24.1%；從投資結(jié)構(gòu)看，其他投資（含土地購置費）總量和比重大幅提高，是我市房地產(chǎn)市場在一系列國家調(diào)控政策出臺后依然保持有較大增長的一個重要原因。
　　房地產(chǎn)投資構(gòu)成表
　　指標名稱
　　完成額
　　（億元）
　　增幅
　�。�%）
　　比重
　　百分比
　�。�%）
　　增、減
　　（+、-）
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資
　　4.13
　　24.1
　　100
　　#住宅投資
　　2.51
　　-3.9
　　60.8
　　-17.9

……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略684字，正式會員可完整閱讀）……　
和空置面積增加，銷售面積大幅減少。一季度，全市商品房施工面積134.5萬平方米，比去年同期增長55.7%；房屋竣工面積5.71萬平方米，同比增長0.4%。受居民對經(jīng)濟增長預(yù)期降低和國內(nèi)大中城市房價松動的影響，當前樓市中持幣觀望氣氛較濃，一季度全市商品房實際銷售面積9.17萬平方米，比去年同期下降36.5%。其中：住宅銷售7.63萬平方米，比去年同期下降44.9%。同時，商品房空置面積有所增加。一季度商品房空置面積為6.77萬平方米，比去年同期增長30.4%，商品房的整體供給相對充足。
　　5、商品房價格繼續(xù)保持高位運行。統(tǒng)計報表顯示，今年一季度全市住宅銷售均價繼續(xù)保持高位運行，并比去年同期有所提高。全市商品房平均價格為1613元/平方米，比去年同期上漲了328元/平方米。中心城區(qū)商品房平均價格為2218元/平方米，比去年同期上漲了507元/平方米。
　　二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題。
　　一季度我市房地產(chǎn)業(yè)投資仍然保持增長勢頭，推動了全市國民經(jīng)濟的增長，提高了人民居住水平。但存在的問題較多，主要有以下幾個方面。
　　1、商品房屋價格增長過快阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。合理的商品住宅價格，應(yīng)該充分考慮居民的購買承受能力，并能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到一定的利潤收益。近年來，我市商品房價格上漲速度較快，今年一季度房地產(chǎn)價格延續(xù)去年的慣性上漲繼續(xù)高位攀升，目前全市商品住宅價格水平平均達到1600元/平方米以上，中心城區(qū)的商品住宅價格水平平均達到2200元/平方米以上。受房價增漲過快的影響，一季度全市商品住宅銷售面積大幅減少，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量縮價升態(tài)勢。造成房價增長過快的因素是多方面的，主要有：（1）土地獲取價格的上漲。隨著近年來土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，同時也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價格。（2）金融政策和融資渠道的變化，促使房價上漲。由于房貸資金收緊，造成了相當一部分企業(yè)開發(fā)資金短缺，影響了部分開工項目的進度和速度，從而造成房地產(chǎn)項目運營成本的增加，同時開發(fā)企業(yè)向銀行貸款的難度加大，必然會提高融資的成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)難度的加大。（3）建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑成本的上漲。
　　2、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模制約房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)健康發(fā)展。目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模都較小，注冊資金在2000萬元以上的二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)僅4家，其他的都是三、四級的小房地產(chǎn)商。受土地掛牌政策和融資渠道等各方面因素的影響，郴州的房地產(chǎn)開發(fā)項目所需資金越來越大，現(xiàn)有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的需求了。今年以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)為爭取到房地產(chǎn)項目，采取了多方合作和私下協(xié)議、交易等各種方法。這就使房地產(chǎn)糾紛的隱患進一步加大，制約了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。
　　3、商品房供給結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)市場需求的要求。受企業(yè)追求高額利潤觀念的影響，目前我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目基本上都是大戶型的底商住宅區(qū)和高檔的酒店式公寓，純住宅小區(qū)和小戶型住宅區(qū)開發(fā)項目較少，在一定程度上影響了我市商品房供給結(jié)構(gòu)。同時，適合首次購房家庭和中低收入家庭購買的中小戶型商品房供不應(yīng)求，且經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)比例也相對偏小。
　　4、房地產(chǎn)開發(fā)重點區(qū)域的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施滯后。青年大道、郴州大道、郴資桂高等級公路、沖口大道等城市主干道的兩側(cè)及王仙嶺片區(qū)是今年及今后幾年內(nèi)我市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，但這些地方的城市建設(shè)配套設(shè)施仍不完善，城市道路交通、供水及排水設(shè)施、供電設(shè)施、教育及文化娛樂、商業(yè)配套建設(shè)等，都跟不上商 ……（未完，全文共3804字，當前僅顯示1921字，請閱讀下面提示信息。收藏《**市2008年一季度房地產(chǎn)市場分析報告》）