于今:城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商運營模式

　　改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化發(fā)展的各種基礎(chǔ)條件日漸成熟。就現(xiàn)實來看，城市化面對的主要因素是農(nóng)民與土地，對于長期依賴土地生存的農(nóng)民而言，失去土地不僅要解決一個身份變化問題，更重要的是解決他們的長久生存、生活問題，同時，還要保持他們在社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的過程中，享受到社會財富增值的實惠。對土地而言，不僅要保證流轉(zhuǎn)升值過程中農(nóng)民的利益，還必須保證用途結(jié)構(gòu)與規(guī)劃的合理性。
　　由于人多地少的基本國情，土地作為農(nóng)民長期賴以生存的生產(chǎn)資料，對征地農(nóng)民的補償、保障征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活利益成為一個突出問題。改革開放以來，我國采取一次性支付補償?shù)男问桨仓檬У剞r(nóng)民，但補償安置標(biāo)準(zhǔn)太低。以往的城市化進(jìn)程較慢，這種矛盾和問題不甚明顯，一旦城市化進(jìn)程速度加快，不僅經(jīng)濟發(fā)展影響，而且容易帶來_問題。
　　1．城鄉(xiāng)結(jié)合部的概念及其建設(shè)的必然性
　　所謂城鄉(xiāng)結(jié)合部是泛指城市建成區(qū)與非建成區(qū)的接壤地帶。就北京而言，城鄉(xiāng)結(jié)合部既包括四個中心城區(qū)與近郊區(qū)的接壤地帶，也涵蓋其他縣區(qū)的衛(wèi)星城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的接壤地帶。它是一個隨著工業(yè)化、城市化的推進(jìn)，城市產(chǎn)業(yè)和住宅區(qū)不斷向郊區(qū)擴散，從而使原來以農(nóng)村為主的城郊地帶演變?yōu)榧嬗谐青l(xiāng)特色的特殊空間�？缛胄率兰o(jì)后，隨著北京市經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)結(jié)合部的城
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根深蒂固，雖然現(xiàn)在居住的環(huán)境極其惡劣，而拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)非常優(yōu)惠，但仍然不愿搬遷，不愿住“公寓”，想方設(shè)法對抗政府動遷。等等。這些問題已經(jīng)導(dǎo)致了城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)村民、鬧事的案例劇增，影響了_和各級政府的正常工作，如不妥善解決，還將影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、城市化進(jìn)程和“五統(tǒng)籌”科學(xué)發(fā)展觀的落實。
　　3．城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)的一般思路
　　(1)把失地農(nóng)民納入城市居民就業(yè)管理和社會保障體系。在城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化過程中，本著一視同仁的原則，做好農(nóng)轉(zhuǎn)非人員與城市居民社會保障的政策銜接，制定、出臺有利于農(nóng)轉(zhuǎn)非人員實現(xiàn)再就業(yè)的政策法規(guī)，改變城鄉(xiāng)人口在就業(yè)與社會保障等方面社會權(quán)益不對等的局面，是農(nóng)村向城市社區(qū)轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵所在。參照深圳、廣東、浙江等地的做法，對征地后的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員：一是要本著自愿的原則，書面通知其參加社會養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險。不愿參加的，簽字畫押后一次性領(lǐng)取征地補償款；自愿參加的即可與有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)，并按城市居民社會養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險的繳費辦法繳費。繳費所需資金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村(組)、個人共同承擔(dān)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村(組)承擔(dān)部分不低于繳費總額的70%，可分別從土地出讓金收入等政府性資金和土地補償費、征地安置補助費中列支。個人承擔(dān)30%，可從征地補償款中抵交；二是可申請享受城市最低生活保障。經(jīng)審核符合條件的，則準(zhǔn)其享受；三是在勞動年齡段內(nèi)有勞動能力和求職愿望的，可到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)辦理失業(yè)登記手續(xù)，并享受與城市集體企業(yè)下崗職工和失業(yè)人員再就業(yè)同等的優(yōu)惠和援助政策。四是要采取扶持措施，鼓勵農(nóng)轉(zhuǎn)非人員參加各類職業(yè)技能培訓(xùn)，以破除其再就業(yè)的“知識壁壘”。(2)確保征地補償款按時足額到位。征地補償款既是失地農(nóng)民“謀生”的資本，又是鄉(xiāng)村集體資產(chǎn)的重要組成部分。補償額是否合理、能否及時到位，不僅關(guān)系到失地農(nóng)民的生計，而且直接影響村級集體資產(chǎn)的處置規(guī)模和集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)制后的再發(fā)展。因此，征地補償額的確定既要嚴(yán)格執(zhí)行國家法規(guī)和政策，還要切實維護失地農(nóng)民的合法權(quán)益，并確保按時足額到位。
　　(3)切實解決拆遷農(nóng)戶的安居問題。對此，一是制定規(guī)劃時，要在滿足功能定位的前提下，安排舊村拆遷還建用地，并盡可能就近安置，以減少動遷的阻力；二是農(nóng)戶拆遷不搞宅基地置換，實行貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換成新補差政策。選擇貨幣補償?shù)�，其補償額按中介機構(gòu)的評估價確定。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換成新補差的，其還建房(農(nóng)民公寓)應(yīng)按規(guī)劃要求和城市住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，避免二次改造。還建房的戶型設(shè)計應(yīng)充分考慮農(nóng)戶的實際需要，盡可能安排小戶型，讓產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積大的農(nóng)戶能換到幾套住房，除自己居住外還可以出租創(chuàng)收。
　　(4)消除城鄉(xiāng)分治的“二元社會”管理制度。城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)因城市建設(shè)征地后，要及時將失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶籍。對征地后人均耕地不足一定數(shù)額的村，其剩余土地由國土部門統(tǒng)一收購，然后打破“戶籍屬地管理”模式，撤消村委會，組建社區(qū)居委會。方法上可先對完全沒有土地的村進(jìn)行“撤村建居”試點。之后，將城鄉(xiāng)結(jié)合部的村就近劃歸所在地的街道辦事處管理，其它作為社區(qū)居委會仍歸鎮(zhèn)管理。逐步實現(xiàn)由“二元管理向一元管理的轉(zhuǎn)化，最終完成由農(nóng)村管理向城市管理的社會變遷。
　　4．城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商運營模式
　　適應(yīng)市場經(jīng)濟_、適應(yīng)中國國情的城市化模式，不僅要穩(wěn)妥地解決征地農(nóng)民與農(nóng)村變城市的問題，還要確保政府對國有土地的審批、調(diào)控權(quán)，在兩個基礎(chǔ)上實現(xiàn)農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)化中享受城市化帶來的豐厚回報，實現(xiàn)國有土地由農(nóng)用向城市建設(shè)流轉(zhuǎn)，并保證效益提高。因此，城市化需要一批實力強、信譽佳、經(jīng)營業(yè)績優(yōu)良，同時有高度社會責(zé)任感的城市運營商。這種城市運營商既不同于一般的開發(fā)商，也不是政府部門，而是承擔(dān)城市建設(shè)規(guī)劃、開發(fā)、管理、經(jīng)營的企業(yè)。北京市通州區(qū)成功引入城市開發(fā)商參與城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)，運用“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開發(fā)模式”，較好地解決了諸多難題。
　　(1) **集團房產(chǎn)開發(fā)的特點
　　**集團的房產(chǎn)開發(fā)模式的典型特點是：土地的獲取并非由政府征用，而是通過集體土地資產(chǎn)化的形式來實現(xiàn)。**集團與楊莊合作的核心是土地資產(chǎn)化，也就是楊莊村將土地及地上附著物進(jìn)行評估后，按30%用于解決農(nóng)村人口養(yǎng)老醫(yī)療等保險費用、30%作為村集體預(yù)留管理、40%作價入股與**集團組建股份公司這樣的思路，實現(xiàn)土地的資產(chǎn)化。土地資產(chǎn)化的運作模式解決了楊莊村村民土地被轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的后顧之憂，其解決途徑是：①村民的養(yǎng)老及醫(yī)療保險通過兩個30%解決，村民的失業(yè)保險金和村民福利的發(fā)放也都是通過這兩個30%來解決；②村民住宅的解決，通過實施村民上樓工程，興建村民 ……（未完，全文共6938字，當(dāng)前僅顯示2436字，請閱讀下面提示信息。收藏《于今:城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商運營模式》）