淺談物業(yè)設(shè)備的管理

目錄/提綱：……
一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運行特點
二、要有明確的運行目標
一要求，沒有安全，就沒有一切
三是操作者的生產(chǎn)安全
一是對服務(wù)需求的保障能力二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時性
一是指標滿足性，即功能滿足程度
一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟的能源二是省能
三、搞好物業(yè)設(shè)備運行管理的主要方法
四、結(jié)束語
……

　　淺談物業(yè)設(shè)備的管理
　　
　　摘要：在物業(yè)管理中，設(shè)備運行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。設(shè)備運行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴重影響管管企業(yè)的社會聲譽， 因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質(zhì)量三個方面，都反映出設(shè)備運行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。
　　那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運行管理工作呢？本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法：
　　一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運行特點
　　支撐物業(yè)設(shè)備運轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個部分構(gòu)成：
　　1、各類管、線結(jié)構(gòu)。包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個層面。如果將物業(yè)比喻成一個生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉
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保證其正常運行的。同樣，沒有一個完善的管理機制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運行體系的組成部分，又是設(shè)備運行體系運行的結(jié)果。
　　上述四個部分，構(gòu)成了設(shè)備運行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運行的脈搏，必須從這四個部分入手，去了解它，認識它，掌握它。
　　物業(yè)設(shè)備運行體系是一個龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉認識過程當(dāng)作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學(xué)，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運行管理的全體員工，對管理對象的認識做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運行管理工作建立在扎實的基礎(chǔ)上。
　　二、要有明確的運行目標
　　物業(yè)設(shè)備運行目標從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟性四個方面。
　　1、安全性
　　安全是設(shè)備運行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運行管理的安全目標，一是設(shè)備體系運行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護等；三是操作者的生產(chǎn)安全。保證安全的主要措施有：
　　1)思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個"婆婆嘴"，不厭其煩，時時提醒；對于操作者，要多一個"小心眼"，步步謹慎。
　　2)嚴格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。
　　3)定期檢測、試驗，進行預(yù)防性檢修、維護。設(shè)備運行有自己的規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運行時間較長時，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進行檢驗或試驗。
　　2、可靠性
　　物業(yè)設(shè)備運行的可靠性表現(xiàn)在兩個方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時性。提高設(shè)備運行的可靠性，取決于兩個基本條件：
　　第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。
　　第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費。在設(shè)備運行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴"：嚴格的管理制度；嚴密的運行計劃（包括突發(fā)事件應(yīng)對計劃）；嚴肅的工作作風(fēng)。
　　3、舒適性
　　從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點看，舒適性目標是物業(yè)設(shè)備運行管理必備的目標之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點的一項目標，也是反映物業(yè)管理員工工作細膩性一面的一項指標。舒適性指標包括兩個方面：一是指標滿足性，即功能滿足程度。這是一項硬性指標，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細膩嚴實的工作作風(fēng)方可實現(xiàn)。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對象的共性之外，還要考慮服務(wù)對象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。
　　4、經(jīng)濟性
　　物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時，必須講效益。那么，經(jīng)濟性目標必然是設(shè)備運行管理的目標之一。經(jīng)濟性目標與以上三個目標相比，是一個收斂性或限制性的目標。經(jīng)濟性對物業(yè)設(shè)備運行的要求是：
　　5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實現(xiàn)經(jīng)濟性目標；
　　6、省能是實現(xiàn)經(jīng)濟性目 ……（未完，全文共5962字，當(dāng)前僅顯示2094字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物業(yè)設(shè)備的管理》）