城建科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報告：加快舊區(qū)改造推進(jìn)新城建設(shè)

目錄/提綱：……
一、舊區(qū)改造對于加快新城建設(shè)具有十分重要的意義
二、xx舊城區(qū)現(xiàn)狀分析
三、舊區(qū)改造的幾點建議
四是根據(jù)群眾同意率，批準(zhǔn)改造工程啟動五是批準(zhǔn)土地征用及出讓
四、舊區(qū)改造中應(yīng)處理好幾個關(guān)系
一是政府與改造主體的關(guān)系
二是政府與業(yè)主的關(guān)系
三是改造主體與業(yè)主的關(guān)系
……

　　近年來，**城市化建設(shè)取得了巨大成就，特別是城區(qū)新建區(qū)和以路網(wǎng)工程為龍頭的水、電、氣、熱、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展迅速，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。按照市第九次黨代會張高麗書記提出的“穩(wěn)步開展‘城中村’改造”和區(qū)委三屆二次全體(擴(kuò)大)會議提出的“集中建設(shè)**新城”的目標(biāo)要求，新城建設(shè)面臨著舊區(qū)改造這一不可回避的重大課題。對此，我就城區(qū)舊區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行了初步調(diào)查了解，并針對實際情況和存在問題進(jìn)行了認(rèn)真的研究分析，同時，結(jié)合外地的一些經(jīng)驗做法，就如何推進(jìn)舊區(qū)改造提出幾點建議，僅供領(lǐng)導(dǎo)決策時參考。
　　一、舊區(qū)改造對于加快新城建設(shè)具有十分重要的意義
　　1、舊區(qū)改造是新城建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展的必然要求。當(dāng)前，我國正進(jìn)入城市化快速增長期，如何推進(jìn)舊區(qū)改造和現(xiàn)代化建設(shè),不僅是當(dāng)今城市化發(fā)展面臨的重大課題,也是引起廣泛關(guān)注的社會問題，更是涉及群眾切身利益的敏感問題。目前，國內(nèi)許多城市為改善城市面貌，完善城市功能，提升城市形象，積極探索各種有效途徑，以驚人的速度推進(jìn)舊區(qū)改造，使一些原本破爛不堪的舊城區(qū)重新煥發(fā)出了勃勃生機(jī)。**新城建設(shè)也面臨著相同的問題，新建區(qū)發(fā)展得越快、功能設(shè)施越齊全、城市形象越現(xiàn)代，那么舊區(qū)改造就越迫切。否則，整個新城建設(shè)就失去了科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、率先發(fā)展的基礎(chǔ)，城市
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街的村莊占地5349畝，屬集體建設(shè)用地；規(guī)劃住宅區(qū)內(nèi)平房區(qū)277畝，屬國有建設(shè)用地。舊區(qū)占地共計8.4平方公里，涉及農(nóng)業(yè)人口22274人。
　　2、現(xiàn)狀分析：**城區(qū)中的17個村街及公產(chǎn)平房(舊區(qū))大部分分布在老城區(qū)，在城市化發(fā)展進(jìn)程中，已經(jīng)成為城市的一部分。大部分舊區(qū)居民渴望改善現(xiàn)有居住條件和環(huán)境，變?yōu)檎嬲饬x上的市民。但由于土地權(quán)屬、戶籍、行政管理_仍然保留著農(nóng)村模式，形成的“城中村”是城市中的一塊“夾縫地”，使現(xiàn)有的村街滯后于時代發(fā)展的步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外。
　　主要表現(xiàn)在：一是農(nóng)民、市民和流動人口混居，治安環(huán)境差；二是房屋密度高，違法、違章建筑集中；三是基礎(chǔ)設(shè)施不完善，各種管線雜亂無章，排水、排污不暢，街巷狹窄，衛(wèi)生環(huán)境差；四是土地利用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒買情況較多，難于管理。這些問題不僅影響城市形象，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展，已經(jīng)成為困擾城市發(fā)展的“痼疾”。應(yīng)該看到，城市舊區(qū)的存在固然是城市發(fā)展的一塊短板，但從另一個角度分析，它正是城市發(fā)展的寶貴資源，是整個城市發(fā)展的優(yōu)勢條件和潛力所在。只要我們找準(zhǔn)切入點，大力實施舊區(qū)改造，那么**新城建設(shè)將會有更廣闊的發(fā)展空間。
　　三、舊區(qū)改造的幾點建議
　　舊區(qū)改造是一項情況復(fù)雜、涉及面廣、耗資巨大、群眾工作任務(wù)艱巨的系統(tǒng)工程，必須堅持“政府主導(dǎo)、群眾自愿、量力而行、市場運作”的原則，本著“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、先易后難、綜合改造”的思路進(jìn)行，重點把握好以下幾個關(guān)鍵點：
　　1、必須有完善的舊區(qū)改造規(guī)劃和系統(tǒng)的實施計劃。要結(jié)合**新城建設(shè)階段性目標(biāo)，提前編制科學(xué)的舊區(qū)改造規(guī)劃，并根據(jù)舊區(qū)的實際情況和難易程度制訂具體的實施計劃。明確舊區(qū)改造的先后順序、實施步驟和方法，使舊區(qū)改造更好地按照新城建設(shè)規(guī)劃和功能布局要求扎實推進(jìn)。
　　2、必須建立強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)體系和明確的政策體系。區(qū)政府應(yīng)成立舊區(qū)改造的專門機(jī)構(gòu)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，深入研究舊區(qū)改造的規(guī)劃、實施方案及不同改造模式的相關(guān)政策、辦法等，確定舊區(qū)改造的大政方針，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，各村街黨政組織充分履行職責(zé)，發(fā)揮作用，形成強(qiáng)大合力，共同推進(jìn)舊區(qū)改造工程。
　　3、必須選擇切合實際的改造模式。舊區(qū)改造涉及面廣，情況復(fù)雜各異，很難找到一種適合所有舊區(qū)改造需求的模式。因此，要根據(jù)舊區(qū)房屋性質(zhì)、人員身份、土地性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)組織狀況等情況，提出不同的改造模式，供群眾選擇。針對舊區(qū)現(xiàn)狀情況及在城區(qū)規(guī)劃中的功能定位，本著先易后難、循序漸進(jìn)的原則，在尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，最終選擇適宜的改造模式。
　　4、必須確定適宜的改造主體。在確定改造模式的基礎(chǔ)上，選擇適宜的改造主體。一般來說，政府、企業(yè)、業(yè)主都可以作為改造主體。具體到特定區(qū)塊，可根據(jù)改造模式，選擇不同的改造主體。涉及公共和基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項目，由政府作為主體比較合適；涉及純粹的經(jīng)營性項目，由開發(fā)商作為主體比較合適；涉及還遷改造項目，如果業(yè)主具有足夠的開發(fā)實力和資質(zhì)，由業(yè)主作為主體組織改造也是理想選擇。當(dāng)然，多數(shù)改造項目并非涉及單一內(nèi)容，誰作為改造主體應(yīng)根據(jù)改造項目的主要內(nèi)容和實際情況由政府確定。
　　5、必須堅持政府主導(dǎo)。對已經(jīng)確定改造的舊區(qū)，政府不宜直接介入，否則除了巨大的建設(shè)投入之外，還將承受巨大的補(bǔ)償壓力，并容易引起業(yè)主的抵觸。政府可通過規(guī)劃、相關(guān)政策，吸引、鼓勵社會力量參與舊區(qū)改造。政府應(yīng)重點把握五個環(huán)節(jié)：一是審批改造方案；二是審批建設(shè)規(guī)劃；三是審核拆遷補(bǔ)償安置辦法；四是根據(jù)群眾同意率，批準(zhǔn)改造工程啟動；五是批準(zhǔn)土地征用及出讓。在實施建設(shè)階段，要通過市場化運作，由改造主體負(fù)責(zé)征求意見、房屋評估、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和購房合同、組織拆遷、開發(fā)建設(shè)和還遷安置等實際工作。
　　針對舊區(qū)改造模式的選擇問題，應(yīng)根據(jù)城區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃要求和各個舊區(qū)實際，在百分之百征求群眾意見的基礎(chǔ)上，可選擇以下三種模式：
　　1、撤村建居。主要適用于城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的周邊村和城中村。撤村建居模式已有成功經(jīng)驗，可按東蒲洼撤村建居模式由政府統(tǒng)一運作實施。此種模式是政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一拆遷安置。
　　2、捆綁開發(fā)。主要適用于非農(nóng)業(yè)和農(nóng)非混居的國有土地區(qū)塊。在符合城區(qū)總體規(guī)劃的前提下，本著“群眾得實惠，開發(fā)商得利益，政府得形象”思路，將改造區(qū)塊整體出讓給開發(fā)商進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)被拆遷戶的安置。這種模式是由開發(fā)商按照政府的規(guī)劃和相關(guān)政策，負(fù)責(zé) ……（未完，全文共4801字，當(dāng)前僅顯示2425字，請閱讀下面提示信息。收藏《城建科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報告：加快舊區(qū)改造推進(jìn)新城建設(shè)》）