對(duì)目前住宅小區(qū)的幾個(gè)典型問題的法律思考

　　對(duì)目前住宅小區(qū)的幾個(gè)典型問題的法律思考
　　
　　摘要：房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場(chǎng)在發(fā)展中存在著一些典型的問題，物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)以及促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
　　
　　備受全社會(huì)廣泛關(guān)注的 《 物權(quán)法 》 出臺(tái)的腳步日益臨近，它作為調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的重要法律，對(duì)明確財(cái)產(chǎn)歸屬、合理利用和保護(hù)財(cái)產(chǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序具有重大作用。尤其是物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將對(duì)保護(hù)業(yè)主權(quán)益、規(guī)范和調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)的行為起著不可替代的作用。
　　隨著我國城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，各地興建了大量的居民住宅小區(qū)，而一棟建筑物常常不可能為一人所有或數(shù)人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，此種現(xiàn)象即是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個(gè)方面的內(nèi)容：建筑物區(qū)分所有人對(duì)專有部分的所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán) ( 其中
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家廣告公司簽訂 《 外墻使用協(xié)議 》
　　
　　，約定由該廣告公司出資租用該住宅臨街面外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司所有，使用期為 10 年。而物業(yè)管理公司則將該筆外墻出租的租金收入自家口袋。 1999 年該小區(qū)業(yè)主以外墻屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，并且廣告牌侵犯了業(yè)主的采光、通風(fēng)、安全等權(quán)利為由，向法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復(fù)原狀，并將該筆外墻出租的租金全部返還給全體業(yè)主。
　　
　　二、物權(quán)法對(duì)解決住宅小區(qū)存在問題的重要作用
　　
　　不難看出，上面三個(gè)案例的核心問題是物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)。
　　
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　　案例一是建筑物區(qū)分所有權(quán)中因“共有權(quán)”引起的紛爭。所謂共有部分，是指區(qū)分所有建筑物除專有部分以外的其他部分以及不屬于專有部分的附屬物。具體而言，共有部分包括兩個(gè)方面：（ 1 ）不屬于專有部分的建筑物其他部分。它是指作為共有權(quán)客體的建筑物本體部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱等。（ 2 ）不屬于專有的附屬建筑物。它是指區(qū)分所有建筑物相分離的，作為共有權(quán)客體的附屬建筑物部分，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、防火設(shè)備、天井、水塔、游泳池。
　　
　　因此，共有權(quán)也就指以區(qū)分所有建筑物的共有部分為標(biāo)的物的權(quán)利。對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，各區(qū)分所有人應(yīng)不按份額、共同合理使用，而對(duì)按份共有的財(cái)產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應(yīng)按照確定的份額使用、收益。任何一方所有人超越權(quán)利范圍而使用，將侵害他方權(quán)益，應(yīng)停止侵害并賠償損失。各共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)和設(shè)施共同負(fù)有維護(hù)、保護(hù)、管理、改良等義務(wù)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用方式必須合理，必須按照共有財(cái)產(chǎn)的目的和性質(zhì)加以使用或收益，任何一方因使用不當(dāng)、擅自改建共有物或造成共用物被損害的，應(yīng)停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。
　　
　　而本案例中對(duì)于共有部分的墻壁、樓地板及共有部分內(nèi)的管線，區(qū)分所有權(quán)人就不可以擅自以自己的行為妨礙其他建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有物的使用。甲某恰恰違背了這項(xiàng)義務(wù)，改動(dòng)了單元樓內(nèi)的下水管線且施工不當(dāng)造成對(duì)乙某權(quán)利的侵害，在這期間，物業(yè)管理公司又因越權(quán)同意甲某改動(dòng)樓道內(nèi)的下水管道，這
　　樣在一定程度上也造成了損壞的發(fā)生。所以，最后法院判令甲某“恢復(fù)原狀”并賠償乙某的損失，也是應(yīng)該的。
　　
　　這個(gè)案例在一定程度上提醒擅自改變建筑物共有物進(jìn)而侵害其他建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有物的使用的業(yè)主注意自己的行為，同時(shí)也提醒了那些無視或輕視建筑物區(qū)分所有人權(quán)益的物業(yè)管理公司認(rèn)真學(xué)習(xí)法律，提高自身規(guī)范管理和規(guī)范服務(wù)的水平和能力。
　　
　　2 、案例二所反映的問題在當(dāng)今的房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)是普遍存在的。在討論之前，讓我們先看一個(gè)現(xiàn)實(shí)的情況：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳市目前平均每 3.3 部車輛才有一個(gè)停車位，而平均每天裝牌上路的新車就大約有 500 多輛，高峰期甚至每天突破 700 輛。停車難的問題相當(dāng)突出，以至于有些購房者在購買房產(chǎn)前先詢問開發(fā)商或售樓公司有關(guān)住宅小區(qū)總戶數(shù)和車位數(shù)的情況以及車位是否可以與房產(chǎn)一起購買，如果車位數(shù)太少或不能購買，則不會(huì)考慮購買此處房產(chǎn)。
　　
　　
　　目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見， ……（未完，全文共3479字，當(dāng)前僅顯示1757字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《對(duì)目前住宅小區(qū)的幾個(gè)典型問題的法律思考》）