百貨超市商場(chǎng)可行性研究報(bào)告

目錄/提綱：……
二、xx商城超市/百貨店項(xiàng)目市場(chǎng)分析
（一）、xx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況
（二）、xx小區(qū)商圈調(diào)查
（三）、xx市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
（四）、居民商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查
（三）、xx商城超市/百貨店內(nèi)部力量分析
（四）、xx商城超市/百貨店項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
……

　　百貨超市商場(chǎng)可行性研究報(bào)告
　　一． 項(xiàng)目背景
　　**小區(qū)位于**市中心區(qū)西南部，南北長(zhǎng)893米，東西長(zhǎng)752米，規(guī)劃用地為43.18公頃，總建筑面積41.75平方米，距火車站不到2000米，距汽車站不到1000米，與市區(qū)最繁榮的一級(jí)商圈——華聯(lián)商廈實(shí)際距離為1300米。龍行路東西貫通其中，運(yùn)河路、火車站西路、王母閣路、 河南路環(huán)繞著商城，周邊有3路、8路、9路、21路、25路等條公交路線經(jīng)過(guò)。據(jù)城建規(guī)劃，市政府還將增加3條公交線路直通龍行路，并設(shè)4個(gè)公交站點(diǎn)。
　　**商城做為**小區(qū)的功能性商業(yè)物業(yè)，總建筑面積10萬(wàn)m2，，以龍行路為界，分為南北兩大區(qū)域，以一條商業(yè)步行街為中樞，力圖規(guī)劃魯西南地區(qū)首個(gè)集購(gòu)物、休閑、旅游、娛樂(lè)為一體的大型購(gòu)物商城。作為本報(bào)告的標(biāo)的項(xiàng)目——超市及百貨店位于**商城的兩座標(biāo)志性建筑—金座、銀座，總建筑面積29000平方米，通過(guò)跨越龍行路過(guò)街天橋相連，從而使**商城渾為一體，圍繞金座、銀座的19棟商業(yè)建筑分別劃分為品牌街、典雅裝飾城、家居大世界及美麗人生。規(guī)劃銀座經(jīng)營(yíng)中、高檔次的各類名牌商品和在金座設(shè)立大型超級(jí)市場(chǎng)。
　　二、**商城超市/百貨店項(xiàng)目市場(chǎng)分析
　�。ㄒ唬�、**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況
　　據(jù)**統(tǒng)計(jì)局2006年
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略860字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
業(yè)之后吸引效應(yīng)，預(yù)計(jì)初期亦不會(huì)超過(guò)65,000人次，以人流比重計(jì)算，商業(yè)人流為19,500人次，以平均買單率參考良友廣場(chǎng)買單率30%，買單人數(shù)為5850人，平均買單額76.89元，則人均買單額6352*76.89/7300=67元，日營(yíng)業(yè)收入為39萬(wàn)元。②**商圈人流的一個(gè)重要的流動(dòng)特點(diǎn)是：由運(yùn)河路上出到太白路的人流（2.08萬(wàn)）較顯多于太白路上進(jìn)入運(yùn)河路的人流（1.83萬(wàn)），由建設(shè)南路進(jìn)入健康路的人數(shù)（1.5萬(wàn)）又較多于健康路退出建設(shè)南路的人流（1.38萬(wàn)）。這一事實(shí)說(shuō)明，**商城還不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路進(jìn)運(yùn)河路，經(jīng)健康路出建設(shè)南路，或反之，**商城與此主要人流走向一河之遙，換言之，存在人流聚集的潛力。③商業(yè)人流偏低，由于**小區(qū)地理位置處于老運(yùn)河西岸，作為舊城履行地段，該片區(qū)北鄰回教朝拜地——東大si，雖具歷史文化底蘊(yùn)，但缺少現(xiàn)代商業(yè)氣息，從其物業(yè)價(jià)格為老運(yùn)河?xùn)|岸及開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)價(jià)格低３成為例，說(shuō)明其購(gòu)買力相對(duì)較弱，且據(jù)觀察，小區(qū)南端，位于火柴廠，較多外來(lái)人口居住，因此根據(jù)觀察結(jié)果，**小區(qū)商業(yè)人流為３0%。④工作日人流較為平穩(wěn)，休息日變化較大，從人流構(gòu)成上看，女性約占41%，男性約占59%。
　　（三）、**市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
　　據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2006年**市全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額185.9億元，全市縣及縣以上城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額134.9億元。在全部消費(fèi)品零售總額中，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)零售額111.3億元，比2000年增長(zhǎng)了16.1%，說(shuō)明個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在商品流通產(chǎn)業(yè)中占有主導(dǎo)地位。
　�、鸥�(jìng)爭(zhēng)者基本狀況 除了華聯(lián)商廈、市百貨大樓為標(biāo)志性商業(yè)設(shè)施外，三聯(lián)家電、巨龍家電商城、中百超市、時(shí)代超市及眾多品牌服裝專賣店和化妝品專營(yíng)店，構(gòu)成了市中心商圈的主流。其中零售巨頭華聯(lián)商廈經(jīng)營(yíng)面積20000平方米，2005年銷售額不到1億3千萬(wàn)元，毛利率18.24%，毛利額為2175萬(wàn)元，其2006年的年度目標(biāo)為1.5億，毛利額2500萬(wàn)。穩(wěn)坐第二把交椅的市百貨大樓經(jīng)營(yíng)面積25,000平方米，擁有員工1200多人，2006年銷售額據(jù)推測(cè)應(yīng)低于1.2億元。綜合評(píng)價(jià)，兩大零售大戶2006年銷售額總和應(yīng)低于2.5億元，由此可以推出，專業(yè)市場(chǎng)（商場(chǎng)）在**市零售業(yè)占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的份額，其中個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)占市場(chǎng)絕對(duì)份額。
　�、聘�(jìng)爭(zhēng)者分析 ① 從目前社會(huì)零售總額及兩大龍頭商場(chǎng)的銷售額外負(fù)擔(dān)，我們可以看到專業(yè)市場(chǎng)（商場(chǎng)）在**市零售業(yè)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的份額，其中個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)占零售商場(chǎng)絕對(duì)份額。② 商業(yè)業(yè)態(tài)較齊全，大型綜合商場(chǎng)、超市、專業(yè)零售商場(chǎng)、專賣店及批發(fā)市場(chǎng)、夜市各領(lǐng)風(fēng)騷，并針對(duì)不同的消費(fèi)_，占有相當(dāng)市場(chǎng)份額，諸多初級(jí)市場(chǎng)形態(tài)的并存，也間接說(shuō)明**市購(gòu)買力和生活處于小康水平。③ 華聯(lián)商廈及市百貨營(yíng)業(yè)面積均在20000平方米以上，從建筑物品質(zhì)、地理位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、管理模式、服務(wù)功能等多方面來(lái)看，它們代表了目前零售業(yè)的主流，其購(gòu)物環(huán)境相對(duì)滯后，商品附加值不高，管理缺乏創(chuàng)新，但應(yīng)列為本論證項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)者。④ 市中心商圈眾多的服飾品牌專賣店，構(gòu)成了**市商業(yè)的一道風(fēng)景線，也成為時(shí)尚消費(fèi)的主要場(chǎng)所。但其價(jià)格的不透明性及對(duì)品質(zhì)的擔(dān)心，成為廣大時(shí)尚品牌消費(fèi)者的一道潛在屏障。
　�。ㄋ模�、居民商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查
　　為了更好地把握**市居民的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為，配合**商城市場(chǎng)調(diào)研，特此設(shè)計(jì)了一組問(wèn)卷，并通過(guò)實(shí)地詢問(wèn)得到相關(guān)數(shù)據(jù)37份。本問(wèn)卷分四部分，第一部分是消費(fèi)者自然狀況；第二部分析解消費(fèi)者商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣及原因；第三部分是商業(yè)環(huán)境滿意度；第四部分試圖解釋消費(fèi)者對(duì)**商城的認(rèn)知度及其評(píng)價(jià)。
　�。�1）**市樣本消費(fèi)者概況本次市調(diào)隨機(jī)采訪居民37人，其中女性居民15人，占樣本基數(shù)的40%，男性居民22人，占樣本基數(shù)的60%，基本符合截面調(diào)查人流構(gòu)成（男性51%，女性49%）。（2）居民商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣居民商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣反映了居民的消費(fèi)模式，影響甚至制約著商業(yè)形態(tài)。從城市居民收入狀況來(lái)看，城市居民整體上尚處于“小康”水平，雖收入分層差距較大，絕大多數(shù)中低收入層（500-600元）與高收入層（1000元以上）的消費(fèi)判別卻不甚明顯，傾向于超市消費(fèi)。反映出超市業(yè)態(tài)方便、快捷及平價(jià)的經(jīng)營(yíng)宗旨和良好的購(gòu)物環(huán)境得到了居民的認(rèn)可。（3）居民偏愛(ài)商場(chǎng)購(gòu)物的原因 調(diào)查表明，信譽(yù)好（38%）、購(gòu)物環(huán)境好（22%）是商場(chǎng)購(gòu)物的兩大因素。**市與其他大、中型城市的消費(fèi)者的消費(fèi)心理具有明顯不同，商品質(zhì)量和商業(yè)信譽(yù)是 ……（未完，全文共4778字，當(dāng)前僅顯示2413字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《百貨超市商場(chǎng)可行性研究報(bào)告》）