農(nóng)地入市的兩種模式

解釋過了，“農(nóng)地直接入市”是農(nóng)民在工業(yè)和城市建設(shè)用地市場上直接轉(zhuǎn)讓農(nóng)地。本文要進(jìn)一步介紹的是，農(nóng)地直接入市來自對市場機會作出靈敏反應(yīng)的地方改革實踐。
　　話說上世紀(jì)九十年代，珠三角一帶工業(yè)化風(fēng)起云涌。當(dāng)時沒有誰可以預(yù)見，這就是后來令世界刮目相看的“中國制造”的起源�？梢钥吹降�，是工業(yè)項目的集結(jié)，需要大量農(nóng)地轉(zhuǎn)用于工業(yè)。就是說，可轉(zhuǎn)用農(nóng)地的相對價格急升。
　　首先是個別村莊作出了積極反應(yīng)：辟出一些地塊招商引資。開始的時候，租給投資方的只是未做任何整理的“生地”，土地的租金低廉。后來有了積累，村莊往往先搞電、水、三通一平，然后招租。我知道南海有一個地方叫下柏村，到**年有多家工業(yè)公司進(jìn)入，村莊每年收取的土地租金超過萬。算下來，每畝土地的年租金至少是
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的痼疾不可能不尋找一切可能的機會來復(fù)發(fā)。
　　比村莊內(nèi)部分配更為重要的，是南海模式的合法性。大家知道，我國現(xiàn)行土地制度的基礎(chǔ)就是“農(nóng)地轉(zhuǎn)用必先征為國有”。不過，人們還是發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行土地法律仍然留有一些例外。以農(nóng)村居民需要的住宅、鄉(xiāng)村建設(shè)以及辦企業(yè)用地為例，這部分非農(nóng)用土地，總不見得也要先征為國有、再批租給農(nóng)民吧？所以，我國歷來的土地法律，對農(nóng)民自用的建設(shè)用地總是網(wǎng)開一面，另案處理。
　　問題是市場經(jīng)濟發(fā)展到城鄉(xiāng)通開的階段，“農(nóng)民自用”再也不是清楚的界限�，F(xiàn)在農(nóng)民不但“自辦”企業(yè)，而且可以與非本地農(nóng)民、與城市居民自然人和法人、甚至與_投資方合辦企業(yè)；“合辦”的形式五花八門：可以雙方合資，可以農(nóng)民一方以土地使用權(quán)入股，也可以由農(nóng)民出租土地或標(biāo)準(zhǔn)廠房給工廠投資者。
　　但是，除了政府可以批租國有土地的使用權(quán)，現(xiàn)行土地法律不準(zhǔn)任何其他非國有土地出租！法律只允許農(nóng)民自辦企業(yè)用地，不過也允許“與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)”。好了，南海模式終于勉強找到一點法律根據(jù)：村集體只需在合約里寫上“聯(lián)營”字樣，所用土地就無須經(jīng)過國家征用、也可以出租給外來工業(yè)投資者。
　　朋友，你要知道什么叫“制度成本”嗎？不妨來看看農(nóng)地轉(zhuǎn)用的上述例證吧。不過農(nóng)地轉(zhuǎn)用既然增加收益十倍以上，再多一點制度成本也就不在話下。南海模式終于登堂入室。**年，廣東省人民政府發(fā)布通知，規(guī)定凡合乎一系列限制條件的集體建設(shè)土地，“可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并享有與城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)同等的權(quán)益”。
　　農(nóng)地直接入市的第二種模式，是農(nóng)地轉(zhuǎn)用的權(quán)利主體從集體轉(zhuǎn)為農(nóng)戶。這種模式流行于長三角地區(qū)。最早的公開報道見諸于《外灘畫報》，故事發(fā)生在江蘇昆山市陸家鎮(zhèn)車塘村，引子還是土地收益——圍繞開發(fā)區(qū)的農(nóng)田，搞農(nóng)業(yè)每畝年收入元，政府征用后轉(zhuǎn)租給外商，每畝地年租金元；若按年期出讓，每畝出讓金萬。“可是這些錢跟農(nóng)民沒關(guān)系”——國家征用農(nóng)地，最多每畝補給農(nóng)民萬元。
　　后來有臺商上門要求車塘村蓋標(biāo)準(zhǔn)廠房出租。村支書覺得機不可失，又不敢直接操辦，因為違背“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的法律禁令。最后逼出來的辦法類似南海，就是在農(nóng)村建設(shè)用地上蓋標(biāo)準(zhǔn)廠房與臺商“聯(lián)營”。問題是村集體沒錢投資，車塘村就先把土地租給自愿投資的村民，再由村民私人集資建廠房出租。到年底，全村戶發(fā)起成立了個“投資協(xié)會”，總投資萬元，建成了棟標(biāo)準(zhǔn)廠房，兩座打工宿舍樓、一座農(nóng)貿(mào)市場和間商用店面。三年后，昆山市已有余戶村民自發(fā)加入各種以開發(fā)非農(nóng)土地為目的的合作組織，投資總額超過萬元。
　　昆山模式——由農(nóng)戶充當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的權(quán)利主體——由此誕生。去年夏天，我和幾位同 ……（未完，全文共2295字，當(dāng)前僅顯示1458字，請閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)地入市的兩種模式》）