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中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

發(fā)表時(shí)間:2010/1/18 22:13:30
目錄/提綱:……
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件
三、幾點(diǎn)建議
一是對(duì)房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區(qū)別對(duì)待
二是適度下調(diào)土地競(jìng)買保證金的比例
三是適當(dāng)放寬項(xiàng)目開(kāi)竣工期限
四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件
五是清理房產(chǎn)稅費(fèi)
一是推出買房落戶新政
二是放寬公積金貸款幅度
三是延長(zhǎng)公積金貸款期限
四是適度下調(diào)購(gòu)房首付比例
五是實(shí)行購(gòu)房退稅或減免稅費(fèi)
……
  
  當(dāng)前,**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩,出現(xiàn)了房屋滯銷、有價(jià)無(wú)市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展,成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
  一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
  據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積27743萬(wàn)平方米,同比下降10.8%;在我國(guó)東南部某些地區(qū),房?jī)r(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房?jī)r(jià)低迷的影響下,全國(guó)土地供應(yīng)總量同比減少25.27%,供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來(lái),我國(guó)各地頻繁發(fā)生退地事件,招拍掛地塊不斷遭到流拍。
  **中心城區(qū)房?jī)r(jià)目前尚未偏離正常幅度,比豐城、樟樹略低,比高安略高,比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房?jī)r(jià)低10%左右。然而,1-8月,**中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬(wàn)平方米,同比下降44%。同時(shí),1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗,面積363.1畝,同比下降79%;成交金額27
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一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實(shí)施人口倍增計(jì)劃等等,中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。2007年,**中心城區(qū)面積45平方公里,比2000年擴(kuò)大26平方公里;城市化率為35.62%,比2000年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明,當(dāng)城市化率在30%-60%時(shí),城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時(shí),房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前,**中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬(wàn)左右,根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計(jì)劃,2012年人口將達(dá)50萬(wàn)人。如果新增人口有60%要買房,按人均25平方米計(jì)算,到2012年需要的住房面積為345萬(wàn)平方米,每年需要69萬(wàn)平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快,這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此,**房地產(chǎn)市場(chǎng) “低迷” 是暫時(shí)的,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束,**房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)的快速發(fā)展期。
  3、居民收入增長(zhǎng)的快慢。居民收入增長(zhǎng)的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。2000年,**居民消費(fèi)觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來(lái),隨著居民收入的快速增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求也不斷增長(zhǎng),消費(fèi)觀念從原來(lái)的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”,住房?jī)r(jià)格也一路攀升,從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右,**房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。2007年,**人均gdp為1242美元(按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計(jì)算)。依據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),當(dāng)人均gdp在800-4000美元時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算,**房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gdp增長(zhǎng)率計(jì)算,達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間,也就是說(shuō),**房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外,由于**撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚,居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”還將更長(zhǎng)。
  三、幾點(diǎn)建議
  近期,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策,如居民首次購(gòu)房最低首付款比例從30%減至20%,個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅,個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn),首次購(gòu)買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況,在用好用足國(guó)家政策的基礎(chǔ)上,建議從以下幾個(gè)方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
  1、繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。**房地產(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”,市場(chǎng)相對(duì)健康,其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下,政府既可以靈活地運(yùn)用國(guó)家出臺(tái)的扶持政策、財(cái)稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié),也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等民間組織,約定房屋價(jià)格降幅底線,避免價(jià)格巨大波動(dòng)。同時(shí),積極引導(dǎo)、鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)采取措施贏得市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)政府、開(kāi)發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。
  2、控制供地規(guī)模。2007年,**中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝,房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量達(dá)到2004、2005、2006三年總和,在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此,要嚴(yán)格控制供地規(guī)模,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模每年開(kāi)發(fā)要控制在40萬(wàn)平方米左右。一方面,要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制,按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則,以銷定量出讓土地,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另一方面,要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度,由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持,市政府辦、發(fā)改委、國(guó)土、城建、 ……(未完,全文共3429字,當(dāng)前僅顯示1732字,請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告》
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