寫字樓租賃經(jīng)營(yíng)可行性分析

一、寫字樓租賃市場(chǎng)
　　大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。
　　安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高層�，F(xiàn)至層為中國(guó)有限公司承租；至層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；至層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；層也已出租過半，分別由歐德油儲(chǔ)、三菱麗陽和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國(guó)標(biāo)級(jí)寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)外租價(jià)為元㎡月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為元㎡月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問津。
　　其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場(chǎng)所在
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的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對(duì)方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營(yíng)資源，與之相比我方除價(jià)格外無其他優(yōu)勢(shì)。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢(shì)必與我方在市場(chǎng)爭(zhēng)奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
　　寫字樓的營(yíng)銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營(yíng)和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問題是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于信息劣勢(shì)；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會(huì)更多，但會(huì)降低單位回報(bào)率。
　　通過前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在㎡左右。
　　我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對(duì)方均有此意愿，但也對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢(shì)較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。
　　現(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長(zhǎng)期閑置不動(dòng)，公司的⒋層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對(duì)大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會(huì)，盤活寫字樓資產(chǎn)。
　　三、成本與價(jià)格
　　經(jīng)測(cè)算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在元㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層㎡計(jì)，單層投資約為萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì)降低左右，單層投資不超過萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資萬元（可考慮暫時(shí)押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計(jì)工程預(yù)算表”，總造價(jià)最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。
　　定價(jià)策略應(yīng)針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執(zhí)行。如前所述，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上元㎡月的租價(jià)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于元㎡月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
　　按的進(jìn)駐率計(jì)算，以元㎡的價(jià)格出租，單層收入約為元月，個(gè)月收回裝修投入；局部裝修租價(jià)以元㎡計(jì)，單層收入約為元月，個(gè)月回收投資。
　　如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為元㎡月，單層收入約為元月，投資回收期約個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價(jià)初步定為首年元㎡月，次年元㎡月，讓利約為萬元，低于我方預(yù)計(jì)裝修投入。 ……（未完，全文共2417字，當(dāng)前僅顯示1537字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《寫字樓租賃經(jīng)營(yíng)可行性分析》）