關(guān)于老住宅小區(qū)實施保障型物管的建議

關(guān)于老住宅小區(qū)實施保障型物管的建議
沈 鋼
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分，與人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān)。近年來，我市的物業(yè)管理行業(yè)得到了較快的發(fā)展，基本上滿足了城市居民的物業(yè)管理需求。但是由于受計劃經(jīng)濟傳統(tǒng)習慣的影響，物業(yè)管理的社會意識淡薄，物業(yè)服務消費觀念還沒有完全形成，特別是老住宅小區(qū)還無法全面實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。再加上老住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準低、收繳率不高、企業(yè)虧損經(jīng)營，物業(yè)服務質(zhì)量逐年下降，居民的滿意度也逐年降低，已經(jīng)影響到我市物業(yè)管理的整體水平，成為物業(yè)管理的一個難點。為此，學習其他城市先進經(jīng)驗，結(jié)合我市老住宅小區(qū)的實際情況，創(chuàng)新管理模式，實現(xiàn)老住宅小區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，這對改善居住環(huán)境，提高人民群眾的生活質(zhì)量，維護_，樹立良好的城市形象，都具有十分重要的意義。
一、我市老住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況
全市共有33個老住宅小區(qū)，總建筑面積為240
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業(yè)主花錢買服務”為宗旨，全力推進“業(yè)主自治、質(zhì)價相符”的老小區(qū)長效管理工作。2010年以來，通過組織召開157次長效管理推進會和協(xié)調(diào)會，已有城北新村、南園二村、華苑二村B區(qū)等18個老小區(qū)的業(yè)主委員會，在業(yè)主大會的授權(quán)下選聘了物業(yè)服務企業(yè)，實施了長效管理方案，實現(xiàn)了老小區(qū)物業(yè)管理市場化運作。目前實現(xiàn)物業(yè)管理市場化運作的老小區(qū)數(shù)量占已完成整治小區(qū)總數(shù)的90%，占全市老小區(qū)總數(shù)的55%。
三、老住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題
1、物業(yè)服務收費難
2012年，我市33個老小區(qū)中物業(yè)服務費收繳率最高是倉房小區(qū)，收繳率為97%；較低的是幸福新村，僅為47%；其他小區(qū)也多數(shù)維持在52%左右。
2011年以來，經(jīng)與市法院協(xié)調(diào)，針對業(yè)主欠費行為，已在四個住宅小區(qū)內(nèi)進行現(xiàn)場集中開庭，并通過相關(guān)媒體開展了宣傳引導工作，但收效不大。
2、物業(yè)服務費標準調(diào)整難
因我市老小區(qū)物業(yè)服務收費標準已16年未上調(diào)，隨著勞動力用工成本的逐年增加，物業(yè)服務企業(yè)所收的費用早就難以為繼。根據(jù)《物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，調(diào)整物業(yè)服務費標準屬于業(yè)主共同決定的事項，需通過召開業(yè)主大會，超過半數(shù)的業(yè)主同意。自2010年以來，通過召開了業(yè)主大會，將市場化的服務標準和收費標準上門征求業(yè)主意見。雖然有18個老小區(qū)的物業(yè)服務費上調(diào)方案得到小區(qū)內(nèi)50%以上業(yè)主簽字認可，但是物業(yè)服務企業(yè)收費時，許多業(yè)主仍然只愿意按照老標準交費，或者以收費標準太高為由拒絕繳費。因此，在實際操作過程中，上調(diào)小區(qū)物業(yè)服務費收費標準是一件非常困難的事情。
3、業(yè)主自治意識淡薄
根據(jù)《物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的管理權(quán)屬于產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主，但總體上我市業(yè)主的自治意識還未建立，沒有能正確行使業(yè)主的權(quán)利和積極履行業(yè)主的義務。近幾年，社區(qū)也加大宣傳力度，在小區(qū)內(nèi)廣泛發(fā)動業(yè)主報名參加業(yè)委會，卻常常面臨無人報名和選人難的問題。即使選舉出了業(yè)委會，在開展工作時往往由于各種原因而無法發(fā)揮其自身作用。目前成立業(yè)主委員會的小區(qū)有38個，占小區(qū)總數(shù)的39%，其中能正常開展工作的業(yè)主委員會僅有26個，占小區(qū)總數(shù)的27%。
四、相關(guān)建議
小區(qū)物業(yè)管理涉及千家萬戶，有準公共性特點，小區(qū)管理能否長效直接影響了社會安定和城市的健康發(fā)展。針對小區(qū)物業(yè)管理還未能全面進入市場化的現(xiàn)狀，應創(chuàng)新思路，實事求是，因地制宜，實施分類管理，才能開創(chuàng)我市物業(yè)管理工作新局面。
1、建立“保障型物管”新模式
“保障型物管”是指針對暫不具備市場化物業(yè)管理條件或無人管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)提供有償?shù)臏饰飿I(yè)管理服務，直至業(yè)主大會重新選聘服務企業(yè)，實現(xiàn)市場化運作，形成無縫對接。根據(jù)周邊城市經(jīng)驗，“保障型物管”機制由社區(qū)全面推進，負責組織協(xié)調(diào)、日常管理和監(jiān)督考核。社區(qū)可將轄區(qū)內(nèi)“保障型物管”小區(qū)的日常服務工作發(fā)包給物業(yè)服務企業(yè)承接，也可自行聘用保潔人員形成專業(yè)隊伍負責小區(qū)保潔、綠化養(yǎng)護。
“保障型物管”所需經(jīng)費包括人員工資、管理經(jīng)費等，這些經(jīng)費來源由兩部分組成：一部分來自于業(yè)主交納的保潔費，另一部分來自于政府通過考核、評優(yōu)等措施進行的補貼。
2、確定合理的“保障型物管”服務標準
“保障型物管”服務標準只能是簡單的保潔和綠化養(yǎng)護，以保障小區(qū)業(yè)主的基本需求，避免引發(fā)社會矛盾。同時，應明確建立“保障型物管”的最終目的仍然是逐步引導業(yè)主行使小區(qū)管理權(quán)，實施市場化物業(yè)管理。 ……（未完，全文共2877字，當前僅顯示1829字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于老住宅小區(qū)實施保障型物管的建議》）