農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

目錄/提綱：……
一、估價(jià)項(xiàng)目
五、估價(jià)期日二○一○年一月二十日
六、估價(jià)日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、價(jià)格定義
八、估價(jià)依據(jù)
十、說明事項(xiàng)
（一）估價(jià)的假設(shè)條件
2、估價(jià)對(duì)象作為農(nóng)用地能夠得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益
3、在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場
4、任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)
9、待估宗地實(shí)際用途為農(nóng)用地，故評(píng)估設(shè)定土地用途為農(nóng)用地
（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、評(píng)估報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)
（三）需要特殊說明的事項(xiàng)
（一）土地利用狀況
二、地價(jià)影響因素分析
（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素2009年蔡甸區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)三種態(tài)勢：
（三）特殊因素蔡甸區(qū)擁有村民委員會(huì)281個(gè)，村民小組2029個(gè)
三、估價(jià)過程
（一）采用收益還原法評(píng)估估價(jià)對(duì)象農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格
四、地價(jià)的確定
五、估價(jià)期日二○一○年一月二十日
2六、估價(jià)日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、估價(jià)對(duì)象概況
八、價(jià)格定義
九、估價(jià)依據(jù)與原則
（一）估價(jià)依據(jù)
（二）估價(jià)原則
（一）估價(jià)的假設(shè)條件
2、估價(jià)對(duì)象作為農(nóng)用地能夠得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益
3、在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場
4、任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法……

農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部分
總 述

一、估價(jià)項(xiàng)目
名稱武漢****有限公司抵押貸款涉及位于蔡甸區(qū)永安街長征村前的部分農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格評(píng)估（武漢市）
二、委托估價(jià)方委托單位：武漢****有限公司法定地址：武漢市蔡甸區(qū)永安街老灣村營業(yè)范圍：家禽、家畜養(yǎng)殖及銷售中餐經(jīng)營（有效期至2012年4月29日）。
法人代表：***聯(lián)系人：***
三、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：武漢****地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：武漢市漢口建設(shè)大道971號(hào)新光大廈17樓資質(zhì)等級(jí)：具備在全國范圍內(nèi)從事土地評(píng)估的資格估價(jià)資格有效期：2010年6月30日注冊(cè)號(hào)：A200942003法人代表：***聯(lián)系人：***
四、估價(jià)目的估價(jià)對(duì)象為位于蔡甸區(qū)永安街長征村前的一宗農(nóng)用地，根據(jù)中華人民共和國農(nóng)村土地承包法、中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定，武漢****有限公司因融通資金的需要，現(xiàn)委托我公司對(duì)該宗地的土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格進(jìn)行公正、客觀地評(píng)估，作為委托方抵押貸款的參考依據(jù)。

五、估價(jià)期日二○一○年一月二十日
六、估價(jià)日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、價(jià)格定義
（一）地價(jià)內(nèi)涵根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本報(bào)告所評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日2010年1月20日，評(píng)估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到“三通”（即通路、通電、通水）和宗地紅線內(nèi)“場地平整”的開發(fā)程度，耕作制度為一年一熟，轉(zhuǎn)出土地面積為1050畝（以產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書（武農(nóng)交鑒字（2009）第000062號(hào)WNJ090062）為依據(jù)），本次評(píng)估其中200畝，折合為133334平方米，土地用途為農(nóng)用地，轉(zhuǎn)出剩余年限設(shè)定為18.58年的土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格。

（二）土地實(shí)際用途及宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度待估宗地的實(shí)際用途為農(nóng)用地，在估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“三通”（即通路、通電、通水）和宗地紅線內(nèi)場地平整的開發(fā)程度。

（三）土地估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度待估宗地估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到“三通”（即通路、通電、
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息以及交易雙方獨(dú)立進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場價(jià)格。該價(jià)格不代表具體資產(chǎn)在涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)的實(shí)際交易價(jià)格。

7、評(píng)估價(jià)格是在滿足全部設(shè)定與估價(jià)假設(shè)條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日2010年1月20日，在正常土地市場條件下的土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格。

8、根據(jù)委估方提供的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書（武農(nóng)交鑒字（2009）第000062號(hào)WNJ090062），土地承包經(jīng)營權(quán)出租終止日期為2028年8月18日，土地承包經(jīng)營權(quán)剩余使用年期為18.58年。
9、待估宗地實(shí)際用途為農(nóng)用地，故評(píng)估設(shè)定土地用途為農(nóng)用地。
10、待估宗地的評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通一平”（ 通5 路、通電、通水）和宗地紅線內(nèi)場地平整的開發(fā)程度。
11、本次評(píng)估為估價(jià)對(duì)象部分土地面積，剩余土地尚未進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，未納入本次評(píng)估中。若農(nóng)業(yè)管理部門對(duì)此不認(rèn)可，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
12、本次評(píng)估設(shè)定的耕作制度為一年一熟，即每一播種季為一年，估價(jià)對(duì)象農(nóng)作物種植費(fèi)用為每一播種季內(nèi)均勻投入。若農(nóng)業(yè)管理部門對(duì)此不認(rèn)可，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、評(píng)估報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。
土地估價(jià)結(jié)果是依據(jù)國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)，地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件等精神而且要滿足本報(bào)告地價(jià)定義條件下的土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格，若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地用途、土地開發(fā)程度、轉(zhuǎn)出土地面積、土地使用年限等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

2、本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件評(píng)估價(jià)格僅為委托方辦理抵押貸款提供地價(jià)參考依據(jù)，不能用作其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

3、土地估價(jià)結(jié)果的有效期本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果自提交報(bào)告之日起半年內(nèi)有效，即從二○一○年一月二十三日至二○一○年七月二十二日止。

4、本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委估方所有，估價(jià)結(jié)果需經(jīng)武漢****地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司蓋章（“武漢****地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司”公章、“武漢****地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司評(píng)估結(jié)果專用章”兩個(gè)章），且在該公司從事評(píng)估工作的兩名以上土地估價(jià)師簽字后方能生效，估價(jià)結(jié)果由武漢****地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。

5、本報(bào)告分為“農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告”供委估方使用，“農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”僅供本估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)技術(shù)文件提交農(nóng)業(yè)管理部門審核或備案使6 用。

6、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位和個(gè)人不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告，違規(guī)使用本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（三）需要特殊說明的事項(xiàng)
1、待估宗地的土地面積等相關(guān)資料以產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書（武農(nóng)交鑒字（2009）第000062號(hào)WNJ090062）復(fù)印件為依據(jù)。

2、土地區(qū)位條件、投入產(chǎn)出情況、地產(chǎn)市場交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。

3、委估方對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、公開性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

4、本報(bào)告估價(jià)人員與委托方除委托估價(jià)關(guān)系外，無其它任何影響估價(jià)結(jié)果的關(guān)系。

5、本估價(jià)報(bào)告引用的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格來源于“武漢農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)”，該價(jià)格的波動(dòng)將引起估價(jià)結(jié)果的變化。

6、如受到地震、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)以及旱澇等不可抗拒因素造成農(nóng)作物減產(chǎn)，該因素將會(huì)導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格下降。

7、估價(jià)人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選擇。
在確定最終評(píng)估結(jié)果時(shí)，我們根據(jù)評(píng)估方法的適宜性、可信度、可操作性，并參考此次評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地價(jià)水平、估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)等綜合決定估價(jià)結(jié)果，其中土地經(jīng)營方式、農(nóng)作物種植模式、產(chǎn)量、銷售價(jià)格等參數(shù)直接影響估價(jià)結(jié)果，如有變動(dòng)，則本估價(jià)報(bào)告的評(píng)估結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。
十一、土地估價(jià)師簽字姓 名 土地估價(jià)師資格證書號(hào) 簽 名*** 98170047*** 2007420003
7 十二、審核人十三、估價(jià)機(jī)構(gòu)簽章（機(jī)構(gòu)公章）法人代表（簽字）二○一○年一月二十三日
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及其地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象界定
（一）土地利用狀況
8 估價(jià)對(duì)象位于蔡甸區(qū)永安街長征村前，四至情況為：東至曹家河村田塊、南至侏儒街五公村田塊、西至桐山頭村田塊、北至長征村田塊。估價(jià)對(duì)象地上種植的農(nóng)作物為土豆，宗地內(nèi)道路、溝渠、管網(wǎng)基本形成體系。
（詳細(xì)狀況見估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場勘察照片）。

（二）土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象位于蔡甸區(qū)永安街長征村前，根據(jù)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書（武農(nóng)交鑒字（2009）第000062號(hào)WNJ090062）所載，估價(jià)對(duì)象土地所有者和轉(zhuǎn)出方均為武漢市蔡甸區(qū)永安街老灣村村民委員會(huì)，受讓方為武漢****有限公司，轉(zhuǎn)出土地面積為1050畝（本次評(píng)估其中200 畝，折合為133334 平方米），轉(zhuǎn)出期限為20年，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式為出租，交易方式為協(xié)議，交易底價(jià)為250元/畝〃年，成交金額為250元/畝〃年、以后按每年4%遞增，轉(zhuǎn)出年限為2008年8月18日至2028年8月18日，簽署日期為2009年12月10日，項(xiàng)目編號(hào)為09A0000062號(hào)，另據(jù)委估方介紹，至估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象無抵押等他項(xiàng)權(quán)利。

（三）其他需要說明的事項(xiàng)本次評(píng)估設(shè)定土地用途為農(nóng)用地，轉(zhuǎn)出剩余年限為18.58年，開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“三通”（即通路、通電、通水）和宗地紅線內(nèi)場地平整的開發(fā)程度條件下，在估價(jià)基準(zhǔn)日2010年1月20日的農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格。

二、地價(jià)影響因素分析
（一）自然因素蔡甸區(qū)位于武漢市西郊，地處漢江與長江匯流的三角地帶，江漢平原東緣，地跨東經(jīng)113°41′-114°13 ′，北緯30°15′-30°41′之間。境內(nèi)地勢由中部向南北逐減降低，中部均為丘陵崗地，坡度較緩，最高處九真山海拔263.4米，為全區(qū)群山之首。北部為平坦平原區(qū)，地面高程多位于20-24米之間，地質(zhì)為新華系地構(gòu)造地質(zhì)條件較好，土層深厚，土質(zhì)肥沃。南部為洼地平原區(qū)，屬于漢水與長江兩個(gè)河漫灘之間的湖洼低地，高程在19-22米之間。
蔡甸區(qū)氣候?qū)俦�、中亞熱帶過渡性季風(fēng)氣候，具有熱豐、水富、光足的氣
9 候特征。年平均無霜期為253天，年平均降水量在1100-1450毫米左右， 且雨量分布的地域差異不明顯，但年際差異較大，最高降水量可達(dá)1865.8毫米。日照充足，年均日照時(shí)數(shù)可達(dá)2111.8小時(shí)，光能輻射每平方厘米112.4千卡，均集中于春、夏、秋三季， 具有明顯的溫光同季的特點(diǎn)。南北溫差不明顯，平均氣溫為16.5℃。春季月平均為16℃，夏季27.6℃，秋季17.5℃，冬季4.8℃，一年中最冷月與最熱月多出現(xiàn)在1月和7月，極端最高溫達(dá)39.6℃，最低溫為14.1℃。

（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素2009年蔡甸區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)三種態(tài)勢：

第一、生產(chǎn)規(guī)�；�。蓮藕、優(yōu)質(zhì)西甜瓜、藜蒿、鮮食毛豆、鮮食玉米等規(guī)模達(dá)到26.2萬畝，占全區(qū)耕地面積39.7萬畝的66%，其 ……（未完，全文共21435字，當(dāng)前僅顯示3855字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告》）