關于老年住宅公寓開發(fā)建設的探討

目錄/提綱：……
一、老年公寓的概念、特點
（二）老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有公益性產(chǎn)業(yè)和市場化經(jīng)營的特點
二、老年住宅公寓發(fā)展狀況及存在問題
（一）老年公寓開發(fā)建設的基本狀況
（二）老年住宅公寓開發(fā)建設存在的問題
三、開發(fā)建設老年住宅公寓的對策建議
（一）增強老齡觀念，把老年住宅公寓開發(fā)建設納入新型城鎮(zhèn)化發(fā)展整體規(guī)劃
（三）從實際出發(fā)，合理布局，均衡發(fā)展
（四）統(tǒng)一、完善行業(yè)標準，出臺相關法律制度
……
老齡問題研究
關于老年住宅公寓開發(fā)建設的探討
**市老年學學會

　　　面對我國人口老齡化日益加劇的新形勢，黨的十八大提出了“積極應對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”的要求。結合**市的實際，筆者認為，大力推進老年住宅、老年公寓的開發(fā)建設，是符合十八大精神的一個最佳選擇，有利于完善養(yǎng)老服務體系，促進老齡服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　　一、老年公寓的概念、特點
　　　公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。老年公寓不同于普通公寓、商務公寓、酒店式公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具有餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、體育健身、緊急呼援、醫(yī)療保健等老年服務設施體系，是一種適合老年人居住、養(yǎng)老的綜合管理的住宅類型。
　　　老年公寓，不同于社會福利院、敬老院和養(yǎng)老院。社會福利院、敬老院是政府興辦的同屬福利救濟型的養(yǎng)老機構，收養(yǎng)入住的主要是“三無”、“五�！薄⑹�、高齡等老年人；養(yǎng)老院收住的是居家養(yǎng)老有困難或需要護理的老人，且一切費用自理。養(yǎng)老院大多是民辦的養(yǎng)老機構，與社會福利院、敬老院不同，屬于自負盈虧的商業(yè)服務性質。隨著改革開放的深入，上世紀90年代起，很多社會福利院和敬老院已逐步向社會開放，從而使這些福利救濟型的養(yǎng)老機構增添
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年公寓日益獲得老年人的歡迎。在北京、上海、廣州等的大城市，一些老年公寓出現(xiàn)供不應求，甚至人滿為患。
　　�。ǘ├夏旯儆谏虡I(yè)房地產(chǎn)范疇，具有公益性產(chǎn)業(yè)和市場化經(jīng)營的特點。所謂公益性產(chǎn)業(yè)是指開發(fā)建設老年公寓的目的，是從社會化的角度解決人口老齡化情況下老年人養(yǎng)老服務的問題，帶有公益性質；所謂市場化經(jīng)營是指老年公寓的開發(fā)建設屬于房地產(chǎn)的開發(fā)建設的范疇，主要由企業(yè)按市場需要運作，企業(yè)從中獲得利潤和收益。開發(fā)建設老年公寓，具有社會效益和經(jīng)濟效益，是一種雙羸性質的產(chǎn)業(yè)。
　　�。ㄈ├夏旯㈨椖肯鄬τ谝话惴康禺a(chǎn)項目不同，具有投資額大、成本高、資金回收期長的特點。因為它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并要在設施、設備、規(guī)劃設計、安裝方面要結合老年人的特點，有專家說總體造價比普通房地產(chǎn)項目高出五成至一倍。另一方面，按現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，其土地使用權期限為40-50年，租售方式比一般住宅更為復雜。
　　　綜上所述，老年公寓提供了一種新型的居家養(yǎng)老載體，居住者不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各種老年保障服務設施，讓老年人既住得安心、舒心，又能擁有一般養(yǎng)老機構所沒有的家庭氛圍，是一種被人們譽為家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結合的第三養(yǎng)老模式，優(yōu)勢十分明顯。進入老年社會，老年公寓是一個值得大力開發(fā)發(fā)展的老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。
　　　二、老年住宅公寓發(fā)展狀況及存在問題
　　　（一）老年公寓開發(fā)建設的基本狀況
　　　老年公寓建設興起于上世紀70年代的北歐，盛行于美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本等發(fā)達國家，它是專為老年人設計的，盡量考慮到老年人各種各樣需要和實際承受能力，具有老年人日常生活需要的各種服務設施，它并不是一般意義上的老人聚居區(qū)域（老年社區(qū)），而是一種家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結合的老人住區(qū)，是一種新型的房地產(chǎn)開發(fā)類型。
　　　老年公寓具有社會化養(yǎng)老服務的公益性和市場化的經(jīng)營性的特點，在上世紀末和21世紀初已為一些地方政府和社會開明人士所關注。探索、開發(fā)老年公寓先前在北京、上海、廣州等大城市中興起，之后在各省、市、區(qū)探索發(fā)展。據(jù)資料介紹，我國第一所老年公寓1986年6月在安徽省安慶市誕生，是由社會集資興辦向全國開放的民營福利企業(yè)；1990年，上海首家老年公寓在浦東落成；21世紀初建設開發(fā)的北京太陽城國際老年公寓，是北京最大的老年公寓，占地面積42萬平方米，設計建筑面積80萬平方米，分三期開發(fā)，可容納近萬老年人居住。上世紀90年代末興建的廣州壽星大廈、廣州友好老年公寓，均是國內較大的民營老年公寓。近年來，**市禪城區(qū)也涌現(xiàn)出以老年公寓命名的養(yǎng)老機構，如壽星公寓、彩霞社區(qū)公寓等。據(jù)不完全的統(tǒng)計和推算，我國目前已有不同形式、不同規(guī)模、檔次的以老年公寓命名的老年住區(qū)上千所，公寓房數(shù)十萬間，發(fā)展勢頭不錯。但是，一方面，由于人口老齡化速度不斷加快，老年公寓建設難以滿足日益增長的養(yǎng)老服務的需要，另一方面，由于老年公寓的開發(fā)建設是一個新事物，各地都在探索中，人們觀念有一個認識轉變的過程，加之我國尚末建立、健全老年人住房的法律制度，其開發(fā)建設存在問題較多，制約了老年公寓的健康有序的發(fā)展。
　　�。ǘ├夏曜≌㈤_發(fā)建設存在的問題
　　　1、發(fā)展緩慢且不平衡，不能滿足社會需要
　　　如前所述，目前我國有各種形式、不同規(guī)模、檔次以老年公寓命名的老年住區(qū)上千所，公寓房數(shù)十多萬間，但規(guī)模都比較小，距離社會的需求相差甚遠。2012年，我國大陸60周歲及以上人口1﹒94億人，占總人口的14﹒3%，其中失能老人3600萬，占老年人總數(shù)的5．4%。2013年老年人口將達到2﹒02億，老齡化水平14﹒8%，其中失能老人將增加到3750萬人，占老年人口總數(shù)的18%。解決失能老人社會化養(yǎng)老服務的問題，主要通過入住福利院、養(yǎng)老院、托老所等社會福利機構解決，但至2011年我國照護型、護理型、醫(yī)護型的社會福利機構床位數(shù)僅有300萬張左右，僅占老年總人口的1．7%，占失能老年人口的9%左右，難以滿足失能老人入住的需要。他們當中大部分人的養(yǎng)老問題，需要通過居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老來解決，需要宜居的老年住宅、老年公寓安居養(yǎng)老。特別需要指出的是，占老年人口80%左右的健康老人、低齡老人、能自理生活的老人，他們的養(yǎng)老問題，主要依靠居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，因而對老年宜居住宅、老年公寓需求迫切�？粘怖先艘话愣加腥胱±夏曜≌�、老年公寓的要求，目前我國有空巢老人9000萬，按照1/3計算，就有3000萬老年人要求入住，養(yǎng)老地產(chǎn)市場開發(fā)前景可觀 ……（未完，全文共8805字，當前僅顯示2405字，請閱讀下面提示信息。收藏《關于老年住宅公寓開發(fā)建設的探討》）