價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析——以南京市為例

目錄/提綱：……
一、問題的提出
二、研究動態(tài)
三、研究目標(biāo)與研究內(nèi)容
四、研究方法與技術(shù)路線
一、商品住宅價格概述
二、對大城市的概念界定
一、城市地租地價理論
二、房地產(chǎn)價格理論
三、供求均衡理論
四、周期性發(fā)展理論
五、區(qū)位利用理論
一、大城市商品住宅價格構(gòu)成因素分析
二、價格構(gòu)成因素對大城市商品住宅價格的影響分析
三、生產(chǎn)成本構(gòu)成因素并不是商品住宅價格的決定要素
一、價格形成因素對大城市商品住宅價格變化的影響特點(diǎn)
二、大城市商品住宅價格的形成因素及其影響
三、價格形成因素影響的供求關(guān)系是商品住宅價格的決定因素
一、地理位置
二、南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況
三、南京市商品住宅價格走勢及特征分析
一、南京市商品住宅價格構(gòu)成
二、南京市商品住宅價格構(gòu)成因素對商品住宅價格的影響分析
一、影響南京市商品住宅供需的因素分析
二、價格形成因素對南京市商品住宅價格影響的定量分析
三、對價格形成因素對南京市商品住宅價格影響定量研究結(jié)果的分析
一、灰色系統(tǒng)預(yù)測模型構(gòu)造原理
二、灰色系統(tǒng)預(yù)測模型的構(gòu)建
三、南京市商品住宅價格變化趨勢預(yù)測
四、對南京市商品住宅價格變化趨勢預(yù)測結(jié)果的分析
一、理順商品住宅的價格構(gòu)成
二、完善住房市場體系，建立市場運(yùn)行機(jī)制
三、發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，采取適當(dāng)?shù)恼深A(yù)措施
四、推動住房產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)管理
五、營造促……
價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析——以南京市為例

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目 錄
文摘
英文文摘
論文說明：表目錄、圖目錄
原創(chuàng)性聲明及學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書
第一章緒論
一、問題的提出
二、研究動態(tài)
三、研究目標(biāo)與研究內(nèi)容
四、研究方法與技術(shù)路線
第二章相關(guān)概念及基礎(chǔ)理論
第一節(jié)相關(guān)概念
一、商品住宅價格概述
二、對大城市的概念界定
第二節(jié)基礎(chǔ)理論
一、城市地租地價理論
二、房地產(chǎn)價格理論
三、供求均衡理論
四、周期性發(fā)展理論
五、區(qū)位利用理論
第三章價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格影響的理論分析
第一節(jié)大城市商品住宅價格構(gòu)成因素及其影響分析
一、大城市商品住宅價格構(gòu)成因素分析
二、價格構(gòu)成因素對大城市商品住宅價格的影響分析
三、生產(chǎn)成本構(gòu)成因素并不是商品住宅價格的決定要素
第二節(jié)價格形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析
一、價格形成因素對大城市商品住宅價格變化的影響特點(diǎn)
二、大城市商品住宅價格的形成因素及其影響
三、價格形成因素影響的供求關(guān)系是商品住宅價格的決定因素
第四章價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格影響的實(shí)證研究
第一節(jié)南京市基本情況介紹
一、地理位置
二、南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況
三、南京市商品住宅價格走勢及特征分析
第二節(jié)南京市商品住宅價格構(gòu)成要素及其影響的定量分析
一、南京市商品住宅價格構(gòu)成
二、南京市商品住宅價格構(gòu)成因素對商品住宅價格的影響分析
第三節(jié)價格形成因素對南京市商品住宅價格的影響分析
一、影響南京市商品住宅供需的因素分析
二、價格形成因素對南京市商品住宅價格影響的定量分析
三、對價格形成因素對南京市商品住宅價格影響定量研究結(jié)果的分析
第四節(jié)南京市商品住宅價格變化的趨勢預(yù)測
一、灰色系統(tǒng)預(yù)測模型構(gòu)造原理
二、灰色系統(tǒng)預(yù)測模型的構(gòu)建
三、南京市商品住宅價格變化趨勢預(yù)測
四、對南京市商品住宅價格變化趨勢預(yù)測結(jié)果的分析
第五章主要結(jié)論與政策建議
第一節(jié)主要結(jié)論
第二節(jié)政策建議
一、理順商品住宅的價格構(gòu)成
二、完善住房市場體系，建立市場運(yùn)行機(jī)制
三、發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，采取適當(dāng)?shù)恼深A(yù)措施
四、推動住房產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)管理
五、營造促進(jìn)大城市商品住宅消費(fèi)市場的外部環(huán)境
六、建立預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)和公開的房地產(chǎn)業(yè)信息系統(tǒng)
七、理順經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的價格關(guān)系
第三節(jié)結(jié)語
一、可能的創(chuàng)新之處
二、不足之處
三、后續(xù)研究
參考文獻(xiàn)
致謝


價 格 構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析— 以 南 京 市 為 例
摘 要

大城 市 商 品住宅價格的高低不僅關(guān)系到人民的生活水平，更是拉動國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的關(guān)健。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，大城市商品住宅價格不斷提高，而價格構(gòu)成及形成因素是影響大城市商品住宅價格的最普遙，也是最重要的因素，為此，有必要對這兩類對大城市商品住宅價格的影響作一系統(tǒng)的分析，從而弄清楚其對大城市商品住宅價格的影響，為正確把握大城市商品住宅價格、規(guī)范城市商品住宅市場提供參考.論文主要研究了以下三個方面的問題:首先 在 界 定相關(guān)概念和闡述墓礎(chǔ)理論的基拙上，進(jìn)行了價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格影響的理論分析，具體分析了大城市商品住宅價格的成本構(gòu)成因素和價格形成因素及其分別對大城市商品住宅價格的影響作用，進(jìn)而得出結(jié)論:商品住宅價格形成因素作用的商品住宅供求關(guān)系是大城市商品住宅價格形成的主要因素和決定因素，商品住宅價格形成主要遵循非價值價格理論，其生產(chǎn)成本只是商品住宅價格的構(gòu)成要素，對商品住宅價格的作用是有限的.
然后 進(jìn) 行 了價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格影響的實(shí)證研究。本研究以南京市為例，對其商品住宅價格的成本構(gòu)成因素進(jìn)行了分析，著重揭示了商品住宅價格與居住用地價格之間的相關(guān)關(guān)系，此外還對商品住宅價格的各形成因素進(jìn)行了分析，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度數(shù)學(xué)模型揭示了各相關(guān)因子對商品住宅價格的作用程度。
最后 進(jìn) 行 了大城市商品住宅價格變化的趨勢預(yù)測研究。本研究探討了灰色系統(tǒng)模型分析在大城市商品住宅價格變化預(yù)測中的運(yùn)用，具體闡述了灰色系統(tǒng)模型構(gòu)造原理以及模型的構(gòu)建過程，并運(yùn)用實(shí)證分析對南京市商品住宅價格的變化趨勢進(jìn)行了預(yù)測，最后提出了對預(yù)測結(jié)果的分析.
關(guān)鍵詞: 價格構(gòu)成及形成因素; 大城市; 商品住宅價格; 影響; 預(yù)測

目 錄
表2-1供求變化對均衡價格的影響.. .... ... ， ，二18
表3-1商品住宅成本構(gòu)成的國際比較..... ..... .. ，..… 31
表3-22 004年南京市各片區(qū)商品住宅價格表 .. 39
表3-3不同年收入家庭購房意向.. 43
表3-4不同年收入家庭住房現(xiàn)狀..... 43
表4-12 002年一季度一2005年一季度南京市商品住宅價格及變化趨勢表..… 51
表4-2南京市1997-2002年全市住宅用地價格指數(shù)與商品住宅價格指數(shù)表.… 53
表4-3南京市區(qū)商品住宅用地供應(yīng)情況和商品住宅銷售情況表 ，二55
表4-4近年來南京市人口變動情況..… ，... .5 7
表 4-52 000-2003年南京市市區(qū)拆遷面積及新增住宅需求量 ..... 58
表4-62 000年一2004年南京市改善居住面積對商品住宅的需求量.. 59
表4-72 002至2003年度南京商品住宅供給與需求表 ... 62
表4-8影響商品住宅價格形成的因子及統(tǒng)計值... 65
表4-9影響商品住宅價格形成的因子統(tǒng)計值均值處理結(jié)果表 65
表4-10各因子與商品住宅銷售均價在對應(yīng)期的間距表... 66
表4-11各因子與商品住宅銷售均價的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)表 ， 66
表4-12各因子與商品住宅銷售均價的關(guān)聯(lián)度表 . 66
表4-13南京市2000年一2004年商品住宅平均銷售價格表..… ‘ ... 70
表4-14南京市歷年商品住宅平均銷售價格的實(shí)際值與預(yù)測值 70圖 目 錄
圖1-1本研究的技術(shù)路線 ..... ，. .. .... 9
圖2-1需求與價格的關(guān)系 ，... ，.… ，..… ，… ， … 17
圖2-2供給與價格的關(guān)系.. 17
圖2-3均衡價格.… 。二， ， ，.. 17
圖2-4影響住宅房地產(chǎn)供求價格的一般和個別因素.. 19
圖
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通過其結(jié)節(jié)性、均質(zhì)性和便利程度的空間分異來影響房地產(chǎn)價格的空間結(jié)構(gòu)。趙君麗(2002)研究了人口變化 (包括數(shù)ti變化和結(jié)構(gòu)變化)與房地產(chǎn)需求的的關(guān)系，揭示了房地產(chǎn)的人口周期變動規(guī)律以及人口變化對住宅房地產(chǎn)價格波動的影響。楊芳 (1997)則從決定房地產(chǎn)價格的兩個本質(zhì)因素之一的需求著手，分析了房地產(chǎn)市場需求的四個層次 (愿望需求、規(guī)劃需求、可塑需求、現(xiàn)實(shí)需求)以及住宅房地產(chǎn)價格是如何因需求的變動而變動的。
還有 的 學(xué) 者雖全面地分析了影響城市住宅房地產(chǎn)價格變動的因素，但采用的方法比較單一，大多仍停留在定性分析的層面上。如馬毓 (2003)分析了房地產(chǎn)價格的雙重性、房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系性、房地產(chǎn)權(quán)利利益特性、明顯的地區(qū)性、形成現(xiàn)實(shí)價格的個別性、房地產(chǎn)價格的動態(tài)變化性等個別特性以及影響房地產(chǎn)價格變動的自然因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、環(huán)境因素、其它因素及心理因素、價值觀等因素，以期對房地產(chǎn)價格的變動作出客觀、合理的評估。
還有 少 數(shù) 學(xué)者雖然采用了定量分析的方法來分析，但又不能很好地和定性分析相結(jié)合。昊紅華 (2001)提出房地產(chǎn)價格，按西方效用價格理論，是指由房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及對房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的貨幣表示，不同房地產(chǎn)的價格差異和同一房地產(chǎn)的價格的波動，歸根到底都是這三者的變第一章 緒論化引起的。而這三者的確定性程度是不同的。由于人們所生活的城市不同，生活習(xí)慣、收入、文化習(xí)俗等等均不同，使得影響房地產(chǎn)價格因素的隨機(jī)性和模糊性的存在，因而在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時應(yīng)著重考慮其對估價結(jié)果的影響，從而得到較確切的結(jié)果。進(jìn)而分析了房地產(chǎn)價格形成因素的確定性 (如房地產(chǎn)的位置)和不確定性 (如交通狀況)、隨機(jī)性 (如環(huán)境污染指標(biāo)測定的選取)和模糊性 (如居住環(huán)境、繁華程度等)以及隨機(jī)模糊性 (如人口密度)。殷國新、周為吉、朱傳保等 (2003)在國內(nèi)研究房地產(chǎn)價格隨機(jī)波動的文獻(xiàn)還不多見的情況下，借鑒了現(xiàn)代金融理論的資產(chǎn)定價技術(shù)給出了一個房地產(chǎn)相對價格的對數(shù)正態(tài)分布模型。這個模型對房地產(chǎn)的價格分布作出了合理的描述，反映了房地產(chǎn)價格在其價值附近波動的規(guī)律，同時也說明了在一個理性的交易環(huán)境中，房地產(chǎn)的價格嚴(yán)重偏離其價值的可能性較小。王曉光、夏自厚 (1997)提出了幾種影響房地產(chǎn)評估價的外界相關(guān)因素:位置 (或繁華程度)、交通條件、公用基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境因素 (包括采光及通風(fēng)條件、空氣污染、噪聲、整潔狀況等)、供求狀況及支付能力、行政及經(jīng)濟(jì)因素、其他因素 (如人的心理因素以及一些非常規(guī)的因素)，時還提出了9級評分制打分法對影響房地產(chǎn)價格評估的各因素進(jìn)行量化.
此外 ， 還 有很多學(xué)者從住宅房地產(chǎn)價格的構(gòu)成入手分析近年來我國住宅房地產(chǎn)價格漲幅較大的原因主要有三:(一)土地交易價格的上漲是引起房地產(chǎn)價格上漲的一個重要原因，如洪寶川 (1992)以臺灣地區(qū)地價漲落為背景，通過建立地價變動模型，詳細(xì)探討了影響地價變動的一般因素和特殊因素，以及這些因素對地價變動的影響程度，同時還從一般變動和特殊變動兩個方面，分析了地價變動方式;(二)固定資產(chǎn)投資價格上漲，導(dǎo)致住宅房地產(chǎn)建設(shè)成本加大，推動了商品房價格的上漲。(三)房地產(chǎn)稅費(fèi)和利潤依然偏高。
宏觀 經(jīng) 濟(jì) 及其波動是房地產(chǎn)價格波動的主要來源。國外早期學(xué)者們對于宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)價格之間關(guān)系的研究，主要集中在宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對房地產(chǎn)價格的影響，而且都采用一些簡單指標(biāo)或復(fù)合指標(biāo)。Gotlieb( 1976)認(rèn)為房地產(chǎn)價格的變化與總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從長期趨勢來看是同步的。Mankiw和Weil(1989)對美國20世紀(jì)70年代真實(shí)住宅價格的上升進(jìn)行了研究，結(jié)果表明二戰(zhàn)后生育高峰階段出生的一代人進(jìn)入購房階段是導(dǎo)致價格上漲的主要原因，而在生育低谷階段出生的一代人將在20世紀(jì)90年代進(jìn)入購房階段，這將導(dǎo)致住宅價格的下降。他們進(jìn)一步指出，人口的變化是非常容易被預(yù)見的，如果根據(jù)有效市場假說，人口變化因素不應(yīng)該影響房地產(chǎn)的價格。他們的結(jié)論顯然和這種理性預(yù)期 相 背 離，意味著簡單的預(yù)測比復(fù)雜的分析更加能夠揭示住宅市場的特性。在不價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析少實(shí)證研究中‘，房價收入比也經(jīng)常被用來預(yù)測未來的住宅價格走向，如果目前的房價收入比高于長期的平均值 (經(jīng)常被視作常數(shù))，那么未來的住宅價格將會下降。事實(shí)上這種判斷只是經(jīng)驗(yàn)性的，并沒有太多的理論支持，因此極有可能產(chǎn)生錯誤2。類似的錯誤還有用月還款額與可支配收入的比例來預(yù)測未來住宅價格的走向等。盡管類似的復(fù)合指標(biāo)確實(shí)比較簡單，而且對于大眾來說是可以接受并看起來很有道理，但是確實(shí)缺乏理論根據(jù)，容易導(dǎo)致錯誤的結(jié)果.進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，研究者們開始綜合考慮各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格的影響，其理論依據(jù)為存量一流量模型 (Stock-FlowM odel)或者代表性個人模型 (RepresentativeA gentM odel)。盡管這兩個模型的理論背景不同，但可以得到類似的縮約模型(ReducedF ormM odel)。如式(1-1)所示，模型的左邊為房地產(chǎn)價格指數(shù)，右邊為各種宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo).其中PH是住宅價格指數(shù)，INC為可支配收入，POP代表人口的相關(guān)指標(biāo)，VACANCY為住宅市場空置率，UNEMP表示失業(yè)率，COST代表建筑成本，*為其它外生變$ePH -f ( I NC , P OP,V ACANCY,U NEMP,C OST,* ) (I一1)這一 類 研 究中比較典型的有美國的Malpezzi( 1999),Q uigley( 1999)和日本的Seko(2003)。這些研究都是墓于城市級數(shù)據(jù)開展的.并且其研究結(jié)果均表明，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的波動可以解釋并預(yù)測房地產(chǎn)價格的波動，房地產(chǎn)市場并不符合有效市場假說。中國房地產(chǎn)市場自20世紀(jì)80年代末起步以來得到了飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)價格也逐漸包含了更多的市場信息。然而到目前為止，仍然缺乏對于房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)基本面互動關(guān)系的正確認(rèn)識，鮮見宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對房地產(chǎn)價格影響的定里研究.
綜上 所 述 ，雖然國內(nèi)外對城市住宅房地產(chǎn)價格變化的影響因素研究較多并各有側(cè)重，但在真正影響其價格變化的驅(qū)動力問題上缺乏理論的綜合和系統(tǒng)的分析，且多以定性分析為主，因此，應(yīng)在綜合分析住宅房地產(chǎn)價格變化與各種因素、因子之間相互作用及其變化的基礎(chǔ)上，探索住宅房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律，運(yùn)用定性分析和定盆分析相結(jié)合的方法系統(tǒng)地分析城市住宅房地產(chǎn)價格變化的影響因素及其影響住宅價格變化程度的差異。

三、研究目標(biāo)與研究內(nèi)容
( 一 ) 研 究 目 標(biāo)萬有效市場假說認(rèn)為，如果市場是有效的，則市場對新的信息的反應(yīng)是迅速而準(zhǔn)確的，即今天價格的變動與昨天的波動無關(guān)。有效市場可以分為三種形式，即弱有效、半強(qiáng)型和強(qiáng)型有效市場.
ZM戰(zhàn) (2003)給出了一個英國實(shí)證研究的例子，證明房價收入比并不存在一個長期的均街值，不能簡單根據(jù)房價收入比的高低來預(yù)側(cè)未來價格的走向.第一章 緒論本研 究 將 嘗試對價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響方面的理論和方法體系作一系統(tǒng)的闡述，并對商品住宅價格變化與影響其變化的因子進(jìn)行定量研究，主要通過描述近年來南京市商品住宅價格變化的走勢及特征，分析了其成本構(gòu)成要素及其影響和選取相關(guān)數(shù)學(xué)模型衡量各形成因子是如何影響商品住宅價格變化及影響程度的大小，進(jìn)而對南京市未來的商品住宅價格變動趨勢作出預(yù)測，試圖揭示影響商品住宅價格變化的兩大類因紊及其影響程度的差異，這樣不但有助于進(jìn)一步搞清大城市商品住宅價格變化與各因素之間的關(guān)系，而且有利于把握大城市商品住宅價格變化過程中各因素所起的作用，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
( 二 ) 研 究內(nèi) 容具體 來 說 ，本論文的研究內(nèi)容包括以下幾點(diǎn):
1. 在 界定 相關(guān)概念和闡述基礎(chǔ)理論的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了價格構(gòu)成及形成因素對大城市
商品住宅價格影響的理論分析，具體分析了大城市商品住宅價格的成本構(gòu)成因素和價格形成因素及其分別對大城市商品住宅價格的影響作用，進(jìn)而得出結(jié)論:商品住宅價格形成因素作用的商品住宅供求關(guān)系是大城市商品住宅價格形成的主要因素和決定因素，商品住宅價格形成主要遵循非價值價格理論，其生產(chǎn)成本只是商品住宅價格的構(gòu)成要素，對商品住宅價格的作用是有限的。
z. 進(jìn) 行了 價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格影響的實(shí)證研究。本研究以南京市為例，對其商品住宅價格的成本構(gòu)成因素進(jìn)行了分析，著重揭示了商品住宅價格與居住用地價格之間的相關(guān)關(guān)系，此外還對商品住宅價格的各形成因紊進(jìn)行了分析，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度數(shù)學(xué)模型揭示了各相關(guān)因子對商品住宅價格的作用程度。

3. 進(jìn) 行 了大城市商品住宅價格變化的趨勢預(yù)測研究.本研究探討了灰色系統(tǒng)模型分
析在大城市商品住宅價格變化預(yù)測中的運(yùn)用，具體闡述了灰色系統(tǒng)模型構(gòu)造原理以及模型的構(gòu)建過程，并運(yùn)用實(shí)證分析對南京市商品住宅價格的變化趨勢進(jìn)行了預(yù)測，最后提出了對預(yù)測結(jié)果的分析。

四、研究方法與技術(shù)路線
( 一 ) 研 究 方法為了 實(shí) 現(xiàn) 上述研究目標(biāo)，力求保證研究結(jié)論的科學(xué)合理性，本研究的分析主要運(yùn)用了以下幾種研究方法，在實(shí)際的分析研究過程中，各種方法是交叉融合在一起的。

1. 寧 性 分析和寧母分析相結(jié)合的方注價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析
( 1) 在分析商品住宅價格成本構(gòu)成要素及其影響時，先運(yùn)用定性分析分析了房價與地價的關(guān)系，進(jìn)而通過經(jīng)濟(jì)計量模型以南京市為例測算了房價與地價之間的相關(guān)關(guān)系。
C 2) 在定性分析影響大城市商品住宅價格變化的形成因素的基礎(chǔ)上，運(yùn)用灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)度數(shù)學(xué)模型，定量研究了商品住宅價格變化與經(jīng)濟(jì)增長、城市化水平等因子之間的數(shù)量關(guān)系。
(3) 運(yùn)用灰色系統(tǒng)預(yù)測模型對南京市商品住宅價格的未來發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測。

2.理 論 分 析與實(shí)證分析相結(jié)合的方法:本研究先用理論分析對大城市商品住宅價格的
成本構(gòu)成要素、價格形成因素及其影響進(jìn)行了分析，進(jìn)而又結(jié)合南京市的實(shí)際情況，對理論分析的研究成果進(jìn)行了檢驗(yàn)。
( 二 ) 技 術(shù) 路 線第一童 緒論研究方案設(shè)計相關(guān)概念界定基礎(chǔ)理論闡述價格構(gòu)成因素及其影響的理論研究 價格形成因素及其影響的理論研究實(shí)證分析商品住宅價格成本構(gòu)成及影響的實(shí)證分析 價格形成因素綜合定量分析品宅格勢測商住價趨預(yù)供需狀況分析開發(fā)利潤相關(guān)稅費(fèi)建材成本土地成本結(jié)論分析，提出政策建議圖1-1本研究的技術(shù)路線Fig.I- 1S tudyS equencefo rT hesis價格構(gòu)成及形成因眾對大城市商品住宅價格的影響分析第 二 章 相 關(guān) 概 念 及基 礎(chǔ) 理 論
第一 節(jié) 相 關(guān) 概 念
一、商品住宅價格概述

(一 ) 商品 住宅的界定
房地 產(chǎn) 是 指土地和土地所承載的房屋及其附屬物，以及它們所衍生的各種權(quán)利。在商品社會中，房地產(chǎn)具有商品屬性，主要表現(xiàn)為“大眾或團(tuán)體可以占有、使用和交易，在交易中表現(xiàn)出一定的價格.”’在我國城市房地產(chǎn)市場，按產(chǎn)權(quán)的不同可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。其中商品房是按市場價出售，其價格是由市場自行調(diào)節(jié)的，具有完全產(chǎn)權(quán)，可繼承、抵押、出租和轉(zhuǎn)讓。而經(jīng)濟(jì)適用房和房改房則受到限制。
住宅 是 房 地產(chǎn)的一種類型，屬于居住類房地產(chǎn)，以服務(wù)人類居住為主要目的，它包括普通住宅、高級公窩和別墅等。目前我國住房供應(yīng)體系主要有兩個:一個是以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房供應(yīng)體系;一個是以高收入家庭為對象的商品住房供應(yīng)體系:。由于經(jīng)濟(jì)適用住房具有一定的社會保障性質(zhì)，因此服務(wù)對象有限制，解決的是中低收入家庭住房困難戶，是由政府扶持并受政府調(diào)控的有限制的市場運(yùn)作(包括規(guī)模和價格)。而商品住宅則是完全的市場行為，是房地產(chǎn)開發(fā)商以燕利為目的的市場行為，面向社會所有人。
商品 住 宅 是以出售為目的而建造的居住用房。由于我國的城市住宅一直是以職工分配為目的而建造，因此商品住宅只是隨著80年代以來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)_改革而出現(xiàn)的新生事物。在那些住宅市場充分發(fā)展的發(fā)達(dá)國家，并不使用商品住宅這個概念。目前在我國稱之為商品住宅的住宅，一般有這樣一些特點(diǎn):(1)由政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及各單位自籌資金建造，專供出售的住宅稱為商品住宅，因此商品住宅必須是新建的居住用房。
( 2) 商品住宅只是在住宅建設(shè)經(jīng)營單位與新住宅購買者之間買賣，也稱為在一級市場上買賣，如果新住宅購買者再度轉(zhuǎn)賣原住宅，無論原住宅使用與否，都不再稱為商品住宅。
我國 自 8 0年代后期開始大量興建商品住宅，各個城市目前為此都制訂了相關(guān)的一系列政策法規(guī)，如商品房的開發(fā)經(jīng)營、金融信貸、預(yù)售、出售、價格管理、稅收管理、售后服務(wù)等等。這些法規(guī)都有效地推動了商品住宅市場的發(fā)展。目前，各大城市向居民出售的新建住宅，基本上都是商品住宅。
張紅、李文誕.北京商品住宅價格變動實(shí)證分析〔J7.中國房地產(chǎn)金融,2001( 3)郭峰、任宏.中國商品房空I問皿研究〔11 華中科技大學(xué)學(xué)報(城市科學(xué)版)，2004( 12)第二童 相關(guān)概念與基礎(chǔ)理論本文 的 研 究對象為大城市商品住宅中的普通商品住宅。

(二 ) 在 市場經(jīng)濟(jì)條件下商品住宅價格的內(nèi)涵
城市 商 品 住宅市場是一個不完全競爭的市場。形成完全競爭市場一般要具備四個條件:信息充分、商品同質(zhì)、廠商_進(jìn)出和交易雙方人數(shù)眾多.在商品住宅市場上，交易價格和交易信息多為不公開，因此信息是不充分的，商品住宅區(qū)位的差異導(dǎo)致住宅商品不可能完全同質(zhì)，而且土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)投資大和回收期長，限制了廠商的_進(jìn)入。這就決定了城市商品住宅市場是一種競爭不充分的市場。此外，商品住宅市場還具有區(qū)域性、供給調(diào)節(jié)滯后性、投機(jī)性、交易復(fù)雜性和對金融業(yè)的依賴性等特點(diǎn)。
商品 住 宅 價格是指完全市場化的住宅交易價格.由于住宅的不可移動、價值量大、形成過程復(fù)雜和生產(chǎn)周期長，商品住宅價格的形成有別于一般商品。商品住宅價格 “具有即時價格和過程價格雙重屬性”’。過程價格反映了住宅價值的形成過程，即時價格反映了住宅價格的形成過程。過程價格揭示住宅商品形成過程中的成本水平，以及該成本將會成為交易價格形成的最低經(jīng)濟(jì)界限。但是，受供求關(guān)系等住宅商品自身價值以外因素影響，住宅價格的形成過程變得更加復(fù)雜而不可度量。即時價格揭示的是住宅商品交易的實(shí)際價格，即交易方實(shí)際達(dá)成交易的價格。它取決于市場供求狀況、競爭程度、消費(fèi)者的偏好和經(jīng)營策略等因素。所以，在商品住宅價格形成的過程中，首先表現(xiàn)為過程價格屬性，其次才表現(xiàn)為即時價格屬性。商品住宅價格是即時價格和過程價格的統(tǒng)一城市商品住宅的價格水平與城市的經(jīng)濟(jì)、文化和社會結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系z
二、對大城市的概念界定
我國 城 市 數(shù)量很多，政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展很不平衡，城市之間的差異很大，各市具有互不相同的市情，客觀上要求在整體上研究城市的相關(guān)問題時，不能完全套用一個尺寸、一個模式，而必須對城市進(jìn)行科學(xué)的分類。
( 一 ) 城 市分類的簽本原則城 市 分類，因標(biāo)準(zhǔn)不同而有多種方法。例如，按城市的行政隸屬關(guān)系分為直轄市、副省級市、地級市、縣級市;按城市的人口規(guī)模分為特大城市、大城市、中等城市和小城市:按城市功能分為經(jīng)濟(jì)中心城市、政治中心城市、軍事(邊防)城市、港口城市、風(fēng)景旅游城市等.
，郭峰、任宏.中國商品房空里問題研究〔J〕 華中科技大學(xué)學(xué)報(絨市科學(xué)版)，2004( 12)*葉展文我國城市商品住宅價格的實(shí)證分析〔D]賈南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2003( 4)價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析( 二 ) 本 文對大城市的概念界定在上 述 的 城市分類標(biāo)準(zhǔn)中，如果按照城市的人口規(guī)模可以將城市分為特大城市、大城市、中等城市和小城市，具體劃分方法為非農(nóng)業(yè)人口超過100萬的為特大城市;非農(nóng)業(yè)人口在50-100萬的為大城市;非農(nóng)業(yè)人口在20-50萬的為中等城市;非農(nóng)業(yè)人口在10-20萬的為小城市;非農(nóng)業(yè)人口在2000人以上，10萬人以下的為集鎮(zhèn)。不同規(guī)模的城市，其商品住宅價格變化的經(jīng)濟(jì)影響因素及作用方式和作用強(qiáng)度是不同的，所以有必要弄清楚研究范圍。
住宅 是 一 種不動產(chǎn)，不像糧食、鋼鐵、汽車，在地區(qū)之間可以調(diào)劑余缺，所以，房價高不高，單用全國的總體水平還不能很好地說明。如果從大城市，尤其是大城市的城區(qū)情況來看，目前普通商品住宅價格水平偏高的問題更加顯著，而且目前大城市的住房問題最為居民所關(guān)注，不像在中小城市，居民大多有自建自購住房的意識〔目前我國農(nóng)村的住房問題基本上由農(nóng)民自己解決，越是落后的地區(qū)和中小城市，個人購建住房的比例也越高)。
本文 所 做 的研究對大城市的概念界定應(yīng)為非農(nóng)業(yè)人口在50萬以上的城市，即上述按城市人口規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)劃分城市中的大城市和特大城市所包含的范圍。由于大城市和特大城市在概念上沒有嚴(yán)格的區(qū)分，影響其內(nèi)部商品住宅價格變化的經(jīng)濟(jì)因素、因子也沒有太大區(qū)別，故本文把它們統(tǒng)一納入本文的研究范圍，統(tǒng)稱為大城市。

第二節(jié) 基礎(chǔ)理論實(shí)踐 需 要 理論的指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開基礎(chǔ)理論的指導(dǎo)。目前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)理論和研究還比較薄弱，雖然取得了一些成果，但尚沒有形成完整的理論體系，離房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求還有差距。在實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)的大前提下，綜合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及到的問題和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的研究成果，筆者認(rèn)為研究商品住宅價格的基本理論應(yīng)包括五大基礎(chǔ)理論，即城市地租地價理論、房地產(chǎn)價格理論、供求均衡理論、周期性發(fā)展理論和區(qū)位利用理論。它們共同構(gòu)成了研究商品住宅價格變動基礎(chǔ)理論體系框架。本節(jié)主要對這五大基礎(chǔ)理論進(jìn)行闡述和分析。

一、城市地租地價理論
地 價 的實(shí) 質(zhì)是資本化的地租。地租是租用一定期限內(nèi)土地所有權(quán)所付的租金。城市地租也就是馬克思所說的建筑地段的地租，“所謂建筑地段的地租，是指住宅經(jīng)營者或工第二章 相關(guān)概念與基礎(chǔ)理論商部門的企業(yè)家為建筑住宅、工廠、商店、銀行等建筑物租用土地，而交付給土地所有者的地租。”城市地租可分為絕對地租、級差地租和壟斷地租，其中，級差地租又可分為級差地租I和級差地租II。絕對地租是在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離條件下，土地所有者向土地使用者收取的最低限度的地租。城市絕對地租是以城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)用土地地租為基礎(chǔ).城市土地所有權(quán)為國家壟斷，城市各行業(yè)都要支付絕對地租;城市土地自然位置的優(yōu)劣形成級差地租I，對土地的連續(xù)追加投資形成級差地租II。這種追加投資包括國家在基礎(chǔ)設(shè)施上的追加投資，和企業(yè)的追加投資，這樣所形成的級差地租，前者歸國家所有，后者在使用期限內(nèi)歸企業(yè)所有。城市級差地租主要表現(xiàn)為級差地租II;壟斷地租，“一方面以某塊土地的特殊稀有功能為前提;另一方面又為購買者的購買欲望和支付能力所決定”。壟斷地租存在于城市某些特別繁華的中心地段和著名景點(diǎn)，該項(xiàng)收益歸國家所有。
馬 克 思 認(rèn) 為 作 為自然資源的土地不是勞動生產(chǎn)物，不是商品，因而沒有價值。但是，商品經(jīng)濟(jì)條件下，土地也成了買賣的對象，具有價格。然而土地價格并非商品價格，即不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，而是資本化的地租。即土地價格 “不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租購買價格”。土地價格的公式表示為:土地價格=地租/利息率。土地價格以地租為基礎(chǔ)，地租中的級差地租主要受土地所處的區(qū)位、土地的用途等影響。
一般地，城市中心的地租高，土地價格就高，偏僻區(qū)位地租低，土地價格就低。土地用于商業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益高，土地價格也高，土地用于住宅建設(shè)，經(jīng)濟(jì)效益相對較低，土地價格也較低。我國的土地所有權(quán)是由國家壟斷，國家出讓的只是土地使用權(quán)，并且土地一級市場由國家壟斷。因此，土地的供給是受國家總量控制。而且土地的特性決定了土地資源的配置、調(diào)整要由政府直接參與，土地價格受土地規(guī)劃等政府有關(guān)政策的影響很大。
所以，我國土地價格的形成機(jī)制是政府宏觀調(diào)控下的以市場形成價格為主的經(jīng)濟(jì)機(jī)制。

二、房地產(chǎn)價格理論
房地 產(chǎn) 價 格是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的核心，房地產(chǎn)價格的本質(zhì)及其運(yùn)動規(guī)律是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最基礎(chǔ)的理論。

(一 ) 房 地 產(chǎn) 價格的本質(zhì)
從理 論 上 講，房地產(chǎn)價格是由房價和地價組成的，二者可以分別計算，但又具有統(tǒng)一性。按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，價格無非是價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價格的本質(zhì)也就是房地產(chǎn)商品價值的本質(zhì)。馬克思認(rèn)為土地的價值是由土地物質(zhì)價值和土地資價格構(gòu)成及形成因紊對大城市商品住宅價格的影響分析本價值所構(gòu)成，土地物質(zhì)價值即作為自然資源的土地，未經(jīng)人類勞動投入，不具有勞動價值，但具有價格.土地資本價值是指已利用的土地，特別是用作建筑的土地，投入了大量的人類勞動，形成土地資本，其價值由凝結(jié)在其中的社會必要勞動量決定。這里的土地資本就包含了房屋及其附屬物。對于土地資本價值的價格無疑是價值的轉(zhuǎn)化形式，對于前者土地物質(zhì)，馬克思認(rèn)為雖沒有勞動價值，但具有一種虛幻的價格形式即資本化的地租，土地之所以能夠被買賣，并且具有價格，是因?yàn)樗c陽光、空氣不同，它能被人們占有和壟斷，也就是存在土地所有權(quán)，土地所有者不會白白地讓別人占有或使用自己的土地，要想取得土地或使用土地，必須支付一定的代價，這就形成了地租 (土地租賃價格)和地價 (土地買賣價格)。因此馬克思所講的地租和地價本質(zhì)上是土地租賃權(quán)或土地所有權(quán)價格。
馬克 思 在 這一點(diǎn)上與現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)是一致的，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，現(xiàn)代商品交易的本質(zhì)不是物品物質(zhì)上的轉(zhuǎn)移，而是一組權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，因此，交易的前提就是存在一組完全明確規(guī)定的，專有的、可轉(zhuǎn)讓的、可實(shí)施的財產(chǎn)權(quán)。其基本內(nèi)容包括行動團(tuán)體對資源的使用權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)、以及收入享有權(quán).其中最重要的是收益權(quán)，這是因?yàn)槿藗冋加胸敭a(chǎn)，利用資源最終是為了獲取利益。而資源的轉(zhuǎn)讓是為了獲取更大的利益。正是權(quán)利的價值決定了交換物品的價值。當(dāng)一個人購買了土地，他之所以支付一筆價格，只是為了獲得某些規(guī)定的權(quán)利，并通過這些權(quán)利的實(shí)施，獲得收益.因此，從本質(zhì)上說，房地產(chǎn)價格是一種產(chǎn)權(quán)價格，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益價格。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在將來所能帶來的收益t的預(yù)期，規(guī)定著房地產(chǎn)價格量的取值范圍.正因?yàn)槿绱�，土地所有�?quán)價格即購買土地的價格可用公式p=a/r表示，a代表地租，r代表資本化率。這意味著購買土地的價格不過是資本化的地租，即未來期望地租收益折現(xiàn)的總和。這一點(diǎn)與供求關(guān)系決定價格是不矛盾的。因?yàn)樵诠┙o變動不大的情況下，需求決定價格，需求者支付價格取決于他支付地租的能力，而這種能力又是由他在交易中所獲得的產(chǎn)權(quán)收益能力的大小決定的。
總之 ， 從 理論上說，房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)價格，是房地產(chǎn)權(quán)力的收益價格。
而實(shí)際上交易價格是以理論價格為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)市場本身因素 (供給、需求、競爭)和非市場因素 (稅收、交易成本、政府管制等)綜合作用下形成的。

(二 ) 房 地產(chǎn)價格運(yùn)動規(guī)律— 房地產(chǎn)增值
房地 產(chǎn) 增 值是指在價格運(yùn)動中，房地產(chǎn)價格上漲幅度超過社會物價上漲幅度的情況，它表明同類房地產(chǎn)商品所內(nèi)含的社會實(shí)際購買力的增長。
前面 所 講 房地產(chǎn)的價格實(shí)質(zhì)是由土地物質(zhì)價格和土地資本價 ……（未完，全文共68587字，當(dāng)前僅顯示12337字，請閱讀下面提示信息。收藏《價格構(gòu)成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析——以南京市為例》）