農村房屋的買賣合同效力

關鍵詞：農村房屋宅基地使用權房屋所有權合同效力地隨房走
　　一、房地產權現(xiàn)狀和農村宅基地使用權
　　談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現(xiàn)狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現(xiàn)為一種占有使用�，F(xiàn)實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去占有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。國家為了發(fā)展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發(fā)生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永
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沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。**年趙某以未經其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
　�、灿谀诚党墙寄炒遛r民，其經有關部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。２００１年８月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月２５日，于某與諸某達成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款１８萬元；房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款１０萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告１０萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責令各自返還財產，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失３７５０元，原告返還被告房款１０萬元。
　　同樣是城市居民購買農村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。
　　目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條是《中華人民共和國土地管理法》第條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
　　農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
　　農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
　　農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
　　從條可以看出這是對宅基地使用權的一種規(guī)定，且是針對農村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規(guī)定如嚴格執(zhí)行，可以說農村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現(xiàn)的。
　　第條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
　　從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規(guī)定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業(yè)建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
　　第條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
　　任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
　　從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
　　年月日《國務院批轉第二次全國農村房屋建設工作會議紀要的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。”
　　筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。
　　在年月日發(fā)布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發(fā)。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設；對符合規(guī)劃并依法取得建設用地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續(xù)。
　　此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。
　　農民的住宅不得向城 ……（未完，全文共7730字，當前僅顯示2714字，請閱讀下面提示信息。收藏《農村房屋的買賣合同效力》）