基于住房建設(shè)規(guī)劃的房地產(chǎn)供給制度調(diào)研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、湘潭市住房供需現(xiàn)狀
（一）供給情況分析
（二）需求情況分析
（三）政策效果分析
二、住房建設(shè)規(guī)劃中，湘潭房地產(chǎn)供給存在的主要問(wèn)題及原因分析
（一）供需總量不平衡
（二）供需結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理
（三）供需地域空間不匹配
（四）政府服務(wù)體系沒跟上
三、基于住房建設(shè)規(guī)劃，構(gòu)建房地產(chǎn)供給長(zhǎng)效機(jī)制的對(duì)策建議
（一）加強(qiáng)_，科學(xué)編制規(guī)劃
（二）從需求端著手，穩(wěn)步擴(kuò)大有效需求
（三）從供給端發(fā)力，保障多主體供應(yīng)
（四）從部門協(xié)調(diào)著力，提高政府調(diào)控能力
……
基于住房建設(shè)規(guī)劃的房地產(chǎn)供給制度調(diào)研報(bào)告

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，價(jià)格不斷走高，在北上廣深等一線城市一度出現(xiàn)“暴漲局面”。然而，住房問(wèn)題是關(guān)系到千家萬(wàn)戶能否安居樂(lè)業(yè)的重大民生問(wèn)題。因此，中央及省市各級(jí)政府高度關(guān)注，面對(duì)不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，紛紛采取限售、限價(jià)、限貸、調(diào)稅、調(diào)費(fèi)等措施，頻繁更新調(diào)控內(nèi)容，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。在這種大背景下，湘潭作為內(nèi)陸三線城市，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格也不斷上漲，但總體而言房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。
一、湘潭市住房供需現(xiàn)狀
2017年湘潭全市地區(qū)生產(chǎn)總值為2055.8億元，比上年增長(zhǎng)8.3%，全市人均可支配收入27471元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34167元。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.5:49.4:43.1。2017年末全市常住總?cè)丝跒?85.2萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口為176.9萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為62%。因此，按照工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，當(dāng)前湘潭處于工業(yè)化的中后期和城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展時(shí)期，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。
（一）供給情況分析
1.供給總量穩(wěn)步增長(zhǎng)。2014-2017年湘潭市城區(qū)住宅總面積分別為3692萬(wàn)平方米、3820萬(wàn)平方米、3999萬(wàn)平方米、4414萬(wàn)平方米，人均居住建筑面積分別為34.65平方米、35.83平方米、37.30平方米、40.97平方米，人均居住面積不斷增加，超過(guò)國(guó)家小康社會(huì)人均35平方米的標(biāo)準(zhǔn)，
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7年湘潭市城區(qū)新建商品房累計(jì)銷售情況來(lái)看，90㎡以下的中小套型和144㎡以上的高品質(zhì)住房需求較少，主要集中在90-144㎡的普通商品住房。2014-2017年90-144㎡的累計(jì)銷售量分別為108.53萬(wàn)㎡、109.31萬(wàn)㎡、133.2萬(wàn)㎡和238.28萬(wàn)㎡，分別占當(dāng)年累計(jì)銷售總面積的比重為74.1%、71.6%、72.1%和74.1%。
3.區(qū)域需求不平衡。通過(guò)從行業(yè)人員獲得的信息來(lái)看，九大棚戶區(qū)改造釋放的剛需、中小企業(yè)主和企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)因子女教育和謀求居住環(huán)境改善的改善性需求、首次剛需的年輕人以及因一線城市和長(zhǎng)沙限購(gòu)而返鄉(xiāng)人群的剛需和投資并舉性購(gòu)房是構(gòu)成湘潭市房地產(chǎn)購(gòu)房者的主要來(lái)源，但這部分人群在空間布局上并不均衡，而受消費(fèi)習(xí)慣的影響，湘潭市房地產(chǎn)消費(fèi)者在購(gòu)房地域選擇上，基本以居所及工作地所在區(qū)域?yàn)槭走x，因此，一定程度上造成了住房需求區(qū)域之間的不平衡。
（三）政策效果分析
1.全面落實(shí)國(guó)家政策要求，住房市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。為推進(jìn)湘潭市住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，落實(shí)國(guó)家相關(guān)政策要求，2014-2017年湘潭市各部門出臺(tái)了大量有針對(duì)性的住房政策，有效推進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展；提升了保障性住房對(duì)象覆蓋面，保障城市中低收入家庭的住房需求，實(shí)現(xiàn)對(duì)最低收入家庭“應(yīng)保盡保”；從住房土地政策、人才住房保障政策、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等方面著手，保障住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，提高住房市場(chǎng)的活力。
2.積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，住房建設(shè)成本大為降低。湘潭是全國(guó)第一個(gè)享受住宅工業(yè)化的二級(jí)城市，近年來(lái)實(shí)施了高科•花漾年華、高新投資服務(wù)中心和恒大•翡翠華庭3處PC混凝土住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化的生產(chǎn)方式來(lái)建設(shè)住宅。工業(yè)化意味著標(biāo)準(zhǔn)化，這就大大提高了住房的建設(shè)效率，降低了住房建設(shè)成本。按照中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求，到2020年裝配式建筑要占新建建筑比例的20%以上。2017年湘潭已實(shí)行產(chǎn)業(yè)化方式的商品房占比為21%，提前完成了規(guī)劃要求。
3.大力改善城市人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度大大提高�！熬老嫣丁眱赡晷袆�(dòng)計(jì)劃的實(shí)施，特別是“全國(guó)文明城市”的創(chuàng)建及榮譽(yù)稱號(hào)的獲得，大大改善了湘潭的城市人居環(huán)境，吸引了恒大、萬(wàn)達(dá)、美的等品牌的房企在湘潭投資建設(shè)，提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。
4.大力推進(jìn)“放管服”改革，探索湘潭“棚改”新模式。在棚改工作實(shí)踐中，湘潭著力優(yōu)化簡(jiǎn)政放權(quán)的“主板”、補(bǔ)齊放管結(jié)合“短板”、打造創(chuàng)新服務(wù)“升級(jí)版”，逐步形成了“兩板促一版”的“放、管、服”工作方法，實(shí)現(xiàn)了棚戶區(qū)改造從行政審批“長(zhǎng)城圖”到并聯(lián)審批“一張表”的轉(zhuǎn)變。棚改拆遷補(bǔ)償全貨幣化，片狀式集中成片推進(jìn)，以及“大并聯(lián)審批、全流程服務(wù)”工作機(jī)制，成為了棚改的“湘潭經(jīng)驗(yàn)”，得到了國(guó)家和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部高度肯定，并向全國(guó)推介其成功經(jīng)驗(yàn)。
在《湘潭市城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2014-2020）》的引導(dǎo)下，湘潭市商品房去庫(kù)存效果顯著，住房保障明顯上升，人居環(huán)境不斷改善，住房建設(shè)取得了較大的成果。但規(guī)劃在滿足居民的住房需求、保障房地產(chǎn)的有效供給以及政府的宏觀調(diào)控手段、內(nèi)容上仍然存在一定的差距。
二、住房建設(shè)規(guī)劃中，湘潭房地產(chǎn)供給存在的主要問(wèn)題及原因分析
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要涉及三個(gè)主體。一個(gè)是居民，是需求方；一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)商，是供給方。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)兩部門經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律，當(dāng)市場(chǎng)信息完全充分時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)根據(jù)居民的需要來(lái)生產(chǎn)房子，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。然而實(shí)際上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)由于壟斷、信息不對(duì)稱、公共物品等因素的影響，存在市場(chǎng)失靈的情況，不能完全實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡，出現(xiàn)一些地方房?jī)r(jià)瘋漲，另一些地方房?jī)r(jià)腰斬、開放商跑路等現(xiàn)象的產(chǎn)生，因此，需要第三方，比如國(guó)土、稅務(wù)、金融等政府服務(wù)部門運(yùn)用政策加以宏觀調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。從當(dāng)前湘潭市住房建設(shè)規(guī)劃和實(shí)際發(fā)展的情況來(lái)看，湘潭的房地產(chǎn)基本穩(wěn)定發(fā)展，政府的宏觀調(diào)控政策效果也比較明顯，但在土地的供應(yīng)、住房的供給總量和結(jié)構(gòu)以及地域分布等方面仍然存在優(yōu)化的空間。
（一）供需總量不平衡
按照《湘潭市城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2014-2020）》中2014-2017年商品住房建設(shè)年度表的要求，商品房的建筑面積分別為92.5萬(wàn)㎡、102.96萬(wàn)㎡、156.65萬(wàn)㎡、250.66萬(wàn)㎡，而實(shí)際新開工的面積分別為200.23萬(wàn)㎡、109.07萬(wàn)㎡、80.16萬(wàn)㎡、317.66㎡，實(shí)際批準(zhǔn)預(yù)售面積為252.60萬(wàn)㎡、89.93萬(wàn)㎡、99.21萬(wàn)㎡、317.66萬(wàn)㎡，市場(chǎng)實(shí)際成交的面積為151.53萬(wàn)㎡、217.49萬(wàn)㎡、187.45萬(wàn)㎡、366.79萬(wàn)㎡。按理說(shuō)，如果規(guī)劃按照需求來(lái)編制并且嚴(yán)格執(zhí)行的話，不會(huì)出現(xiàn)供需總量不平衡的情況。從這一組數(shù)據(jù)就可以看出來(lái)，我們?cè)谧》拷ㄔO(shè)規(guī)劃編制過(guò)程一是沒有根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化及時(shí)調(diào)整規(guī)劃，像2016年隨著精美湘潭建設(shè)的實(shí)施、 ……（未完，全文共7611字，當(dāng)前僅顯示2672字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《基于住房建設(shè)規(guī)劃的房地產(chǎn)供給制度調(diào)研報(bào)告》）