關(guān)于推進(jìn)城區(qū)“三無(wú)”小區(qū)接管情況的調(diào)研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、“三無(wú)”小區(qū)（樓院）調(diào)研的背景及目的
二、基本情況
三、三無(wú)小區(qū)（樓院）存在的問(wèn)題
2、專(zhuān)項(xiàng)維修資金沒(méi)有繳納
四、形成問(wèn)題及矛盾的原因
五、下一步的工作思路及目標(biāo)
六、工作任務(wù)及措施
七、建議
……
關(guān)于推進(jìn)城區(qū)“三無(wú)”小區(qū)接管情況的調(diào)研報(bào)告

2020年11月底到12月初，服務(wù)中心、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，利用一周的時(shí)間，組織10余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)深入五個(gè)街道“三無(wú)”小區(qū)（樓院）進(jìn)行了考察調(diào)研，并針對(duì)“三無(wú)小區(qū)”現(xiàn)狀，組織街道社區(qū)工作人員、部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)中心、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)部分工作人員參加的專(zhuān)題討論會(huì)，積極尋求“三無(wú)小區(qū)”物業(yè)覆蓋工作的切入點(diǎn)。
一、“三無(wú)”小區(qū)（樓院）調(diào)研的背景及目的
“三無(wú)”小區(qū)（樓院）量多、點(diǎn)小、面廣、分散、人雜，基礎(chǔ)設(shè)施差，居民對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)不足，甚至有的沒(méi)有繳費(fèi)意識(shí)，物業(yè)管理服務(wù)難以進(jìn)入，致使樓院治安管理難度大、“臟亂差”現(xiàn)象嚴(yán)重，多年來(lái)一直是困擾物業(yè)行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)，也是街道社區(qū)難啃的“硬骨頭”，尤其是今年疫情期間，有無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)（樓棟）形成鮮明的對(duì)比，沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)（樓棟）物資匱乏，各項(xiàng)防控措施推進(jìn)難度大。面對(duì)“三無(wú)”小區(qū)（樓院）的現(xiàn)狀，服務(wù)中心、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)走進(jìn)街道社區(qū)考察調(diào)研，和街道社區(qū)負(fù)責(zé)人、工作人員，部分物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人代表面對(duì)面聯(lián)席暢談“三無(wú)”小區(qū)（樓院）發(fā)展現(xiàn)狀、存在問(wèn)題，亟待解決的問(wèn)題及建議，積極尋求推進(jìn)“三無(wú)”小區(qū)
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三、三無(wú)小區(qū)（樓院）存在的問(wèn)題
1.基礎(chǔ)設(shè)施不完善。由于城區(qū)“三無(wú)”小區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間早，普遍存在道路破損、綠化嚴(yán)重不足、下水道易堵塞、電線線路、管道老化等問(wèn)題；基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，配套設(shè)施不完善；原來(lái)單位的集資房或公房安全保障設(shè)施不齊全，還有的在原來(lái)規(guī)劃、建設(shè)、房屋質(zhì)量等方面存在遺留問(wèn)題，物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房配置不到位。
2、專(zhuān)項(xiàng)維修資金沒(méi)有繳納。“三無(wú)”小區(qū)（樓院）建設(shè)于設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)維修資金之前，因此沒(méi)有繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，致使基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)有資金進(jìn)行修繕。
3.臟亂差現(xiàn)象普遍存在�！叭裏o(wú)”小區(qū)（樓院）規(guī)模小、小道多，衛(wèi)生死角多，大多數(shù)小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目單一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，僅僅局限于衛(wèi)生清掃等，加之人員成本快速增長(zhǎng)，管理運(yùn)行成本的加大，即使留人，也只留一門(mén)衛(wèi)值班帶清掃衛(wèi)生，“三無(wú)”小區(qū)（樓院）也只能靠街道社區(qū)每周五進(jìn)行清掃，因此臟、亂、差現(xiàn)象普遍存在。
4.居民繳費(fèi)意識(shí)不足。部分樓棟產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，加之居民多以老年人為主，消費(fèi)觀念陳舊、消費(fèi)能力有限，即使物業(yè)公司進(jìn)駐，也面臨收費(fèi)難的問(wèn)題，收費(fèi)高的0.5元/平米，收費(fèi)低的120元/年，如**街道交通局家屬院，**皮鞋廠家屬樓一戶收取120元/年衛(wèi)生費(fèi)，**街道**社區(qū)三建五公司家屬樓一戶收取0.5元/平米；大多數(shù)“三無(wú)”小區(qū)（樓棟）業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是掃掃衛(wèi)生，有個(gè)老頭老太太打掃衛(wèi)生就可以了，或者自己掃下，不愿讓物業(yè)公司進(jìn)駐；有的小區(qū)業(yè)主“看客”意識(shí)強(qiáng),自覺(jué)參與意識(shí)、保護(hù)意識(shí)弱,甚至有的沒(méi)有交費(fèi)意識(shí)，也從來(lái)沒(méi)有交納過(guò)衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，更沒(méi)有物業(yè)公司進(jìn)駐的意識(shí)，如：**街道西站社區(qū)西關(guān)機(jī)械廠家屬5棟樓，204戶；化肥廠家屬樓55戶，化肥廠1、3、4、5、6后樓，183戶；**街道西站社區(qū)的**小區(qū)，有3棟樓，121戶，其中1號(hào)樓居住的全是租戶，社區(qū)工作人員敲門(mén)，住戶門(mén)都不給開(kāi)，更別談溝通。
5.物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。一是絕大多數(shù)“三無(wú)”小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，即使有業(yè)委會(huì)的，多數(shù)是一些退休人員或閑職人員組成，不能發(fā)揮正能量；二是街道社區(qū)行業(yè)隊(duì)伍人員素質(zhì)不高，物業(yè)人才短缺。無(wú)論是職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力、法律知識(shí)水平等都難以適應(yīng)物業(yè)管理和服務(wù)的要求；三是“三無(wú)”小區(qū)內(nèi)居住人員復(fù)雜，低收入家庭多，出租房比例高，人員流動(dòng)性強(qiáng)，不僅對(duì)物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，而且收費(fèi)困難，也影響服務(wù)檔次的提升；四是多數(shù)物業(yè)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)期望值過(guò)高，業(yè)主思想上落差大，使得矛盾糾紛多。
6.樓棟間狹窄隱患多。獨(dú)棟樓多，有些兩棟、三棟樓中間只有一墻之隔；部分三無(wú)小區(qū)內(nèi)樓棟間距離狹窄，通道多，安全和矛盾隱患多；多數(shù)小區(qū)無(wú)綠化、停車(chē)難、管理服務(wù)不到位。
四、形成問(wèn)題及矛盾的原因
有關(guān)歷史沉淀方面的主要問(wèn)題：
1.改制造成無(wú)人管理。部分原來(lái)管理小區(qū)（樓棟）的單位已經(jīng)改制，或者單位改制中斷，造成部分小區(qū)（樓棟）無(wú)人管理；個(gè)別小區(qū)拖欠物業(yè)費(fèi)嚴(yán)重，原物業(yè)公司棄管，造成無(wú)人管理。
2.居民對(duì)社區(qū)依賴性強(qiáng)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府大包大攬，居民養(yǎng)成依賴政府的習(xí)慣，時(shí)代在前進(jìn)，但居民觀念沒(méi)有改變；近年來(lái)，為強(qiáng)化城市精細(xì)化管理，營(yíng)造市容整潔、秩序井然的良好城市環(huán)境，加之政府的定期衛(wèi)生檢查、評(píng)比，街道社區(qū)工作人員每周五走進(jìn)“三無(wú)”小區(qū)，打掃環(huán)境衛(wèi)生，清運(yùn)垃圾，使居民養(yǎng)成惰性，認(rèn)為打掃環(huán)境衛(wèi)生就是街道社區(qū)的事，院子臟了，街道社區(qū)就會(huì)派人來(lái)掃，不交物業(yè)費(fèi)，小區(qū)照樣打掃得干凈了。
3.開(kāi)發(fā)商的工程質(zhì)量不高。工程雖然完工，但質(zhì)量問(wèn)題多，業(yè)主很難看見(jiàn)開(kāi)發(fā)商,更別談溝通了,造成業(yè)主將矛盾轉(zhuǎn)嫁,致使業(yè)主和管理單位矛盾升級(jí)。
4.小區(qū)物業(yè)養(yǎng)護(hù)成本較大。部分小區(qū)（樓棟）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)營(yíng)模式單一、盈利能力較低，有些業(yè)主欠費(fèi)幾年不交,物業(yè)或業(yè)委會(huì)要承擔(dān)門(mén)衛(wèi)人員工資等,入不敷出，致使業(yè)委會(huì)解散或門(mén)衛(wèi)走人，小區(qū)（樓棟）無(wú)人管理。
有關(guān)物業(yè)企業(yè)方面的問(wèn)題：
1.物業(yè)管理行業(yè)缺乏規(guī)范的準(zhǔn)入退出機(jī)制。相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是由原開(kāi)發(fā)企業(yè)派生,也就是“老子造樓，兒子管樓”的實(shí)際情況，由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，物業(yè)企業(yè)進(jìn)退程序不規(guī)范,只進(jìn)不出的問(wèn)題長(zhǎng)期存在 ……（未完，全文共6283字，當(dāng)前僅顯示2206字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于推進(jìn)城區(qū)“三無(wú)”小區(qū)接管情況的調(diào)研報(bào)告》）