陶長高：中國房地產(chǎn)業(yè)如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

一、中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著深刻變革
　　中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景勿庸置疑，但隨著政府關(guān)于土地、信貸各種政策規(guī)定的出臺以及市場化的推進，房地產(chǎn)商資金壓力會越來越大，高額的拍賣保證金和嚴格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關(guān)系競爭”迅速進入到“資本競爭”的新階段。因而，資本運作能力這個要素對房地產(chǎn)商來說就顯得尤為重要。從美國等成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗來看，當(dāng)土地供應(yīng)實現(xiàn)完全市場化之后，土地的轉(zhuǎn)讓價格將建立在對土地未來價值的預(yù)期基礎(chǔ)之上。與此同時，土地交割以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)交付為前提，銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價款。結(jié)果是開放商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金來玩“空手道”。如順馳近幾年發(fā)展非常迅速，從**年的約億元銷售回款，到**年的億元、**年的億元，再到**年的預(yù)期目標(biāo)億元。順馳之所以發(fā)展如此迅速就是因為其在開發(fā)時打了一個漂亮的時間差，以
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不匹配。在我國現(xiàn)行融資_下，房地產(chǎn)項目的全部流程幾乎都離不開銀行信貸的支持，開發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購方的消費信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。銀行可謂是“集萬千風(fēng)險于一身”。然而房地產(chǎn)業(yè)本身的巨額利益銀行并不能享受到，其中大部分仍然被開放商、經(jīng)營商、中介商等瓜分。這樣的一個融資體系勢必會影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的資金循環(huán)，從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)資金支持題詞極為脆弱，最終影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。例如，號文件的出臺，就將使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨出局的危險。因此，房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是否擁有自己的金融平臺就顯得至關(guān)重要了。而房地產(chǎn)基金的引入可以說是恰逢其時。
　　二、引入房地產(chǎn)基金，促進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展
　　房地產(chǎn)基金是一種產(chǎn)業(yè)基金。通常，房地產(chǎn)基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于一般的產(chǎn)業(yè)基金，房地產(chǎn)投資基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資_。其設(shè)立目的是集聚資金，分散風(fēng)險，獲得較高的規(guī)模收益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康與可持續(xù)發(fā)展。在構(gòu)成要素方面主要：發(fā)起人即設(shè)立或擬設(shè)立基金的法人，可以是一個，也可以是多個、經(jīng)營人即房地產(chǎn)基金的經(jīng)營管理公司、托管人即基金的托管人，與證券投資基金一樣，一般都為商業(yè)銀行。
　　從世界范圍來看，房地產(chǎn)基金發(fā)展非常迅速。據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的統(tǒng)計，房地產(chǎn)基金在美國十分普遍。經(jīng)過近多年的發(fā)展，美國目前大約有多只地產(chǎn)基金在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過億美元，而且其中有近在全國性的證券交易所上市交易。澳大利亞在地產(chǎn)基金的發(fā)展也十分活躍，自世紀年代澳洲開始引入第一只地產(chǎn)基金以來，目前有家上市地產(chǎn)基金，其規(guī)模已占到當(dāng)?shù)毓善笔袌隹傊档�，總資產(chǎn)超過億澳元。在歐洲，房地產(chǎn)基金通常以投資者身份參股房地產(chǎn)項目，股份一般不超過，參股后再委托相關(guān)專業(yè)公司經(jīng)營管理，因此獨立性和專業(yè)性是其基金運作的主要特點和要求。
　　從國外的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)基金的引入對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會起到積極的促進作用。第一，能有效地抑制和防范房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生。日本、東南亞各國的經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)泡沫的膨脹與破滅會是影響房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一個重要因素。世界各國的實踐證明，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的主要原因在于地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)投資的過度支持。而從房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)投資過度支持發(fā)生的可能性看，則與房地產(chǎn)信貸資金提供者的信貸擴張能力成正比，房地產(chǎn)信貸資金提供者的信貸擴張越強，則導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)投資過度支持的可能越大。反之亦然。從這一角度看，房地產(chǎn)基金的引入，對于防范和抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生具有十分重要的意義。房地產(chǎn)基金不具備，至少是不具備像信貸機構(gòu)那樣的信用擴張能力。因此，房地產(chǎn)基金的引入，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)投資過度支持的可能性也將隨之降低。以美國為例。在的年間，美國的房地產(chǎn)市場一直能夠保持比較平穩(wěn)的運行狀態(tài)。在此期間，美國商業(yè)房地產(chǎn)信貸年發(fā)放總量從未超過億美元，遠遠低于年一年發(fā)放的億美元的水平。而正是年房地產(chǎn)信貸 ……（未完，全文共3467字，當(dāng)前僅顯示1751字，請閱讀下面提示信息。收藏《陶長高：中國房地產(chǎn)業(yè)如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展》）