個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的調(diào)查思考

　　
　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，各商業(yè)銀行的個人住房信貸款業(yè)務(wù)迅猛增加，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升。僅以天津市為例，截至**年月末，全市個人住房貸款余額已達億元，比年初增加億元，占全部貸款余額的比重已達。造成此項業(yè)務(wù)如此快速發(fā)展的原因之一是，由于商業(yè)銀行對資產(chǎn)風(fēng)險的重視程度逐年提高，因此，將個人住房信貸業(yè)務(wù)視為低風(fēng)險的信貸品種，作為信貸業(yè)務(wù)擴張的重點大力進行拓展。
　　然而，個人住房信貸業(yè)務(wù)真的是風(fēng)險極低嗎？不可否認，從短期來看，個人住房貸款可以說是商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類，仍以天津市為例，截至**年一季度，全市個人住房貸款的不良率僅為，低于全部貸款不良率個百分點。但是必須清醒地認識到，在當前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房信貸業(yè)務(wù)并不見得就是商業(yè)銀行的低風(fēng)險金融產(chǎn)品，在特定意義上說，這項業(yè)務(wù)所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款種類，如果商業(yè)銀行不能對當前個人住房信貸業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險進行有效識別和控制，盲目樂觀地快速擴張，不久的將來個人住房信貸業(yè)務(wù)將可能成為商業(yè)銀行一個不容忽視的風(fēng)險源。下面，就其發(fā)生風(fēng)險的可能性進行簡單的分析。

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，達到為企業(yè)融資的目的。
　�。畟�人信用風(fēng)險
　　當前個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的風(fēng)險判斷。從信用風(fēng)險的角度來看，個人住房貸款的借款人可能存在以下兩種情況：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還商業(yè)銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險；二是借款人可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。
　　個人住房信貸業(yè)務(wù)屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)年左右，在這段時間中個人資信的狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往可能轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險�？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。
　�。J款操作的風(fēng)險
　　從個人住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，房地產(chǎn)信貸部門有時為了擴大業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，甚至出現(xiàn)“零首付”，同時放松貸款人的審批條件，或者沒有嚴格執(zhí)行抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺和后臺沒有進行責(zé)任上的嚴格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關(guān)。
　　從當前的情況，各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個人住房信貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)點偏多，在授權(quán)不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請住房貸款，一旦貸款人無力償還，商業(yè)銀行的資產(chǎn)風(fēng)險陡然發(fā)生。
　　由此可見，個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險并不是極低，但是，風(fēng)險也不是不可防范的。在我國，個人住房信貸業(yè)務(wù)開展的時間較短，很多管理上的經(jīng)驗還在摸索中逐步形成。而在西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟的重要支柱，各國都先后建立了相對成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對個人住房信貸的風(fēng)險觀了上積累了一定的經(jīng)驗，有些經(jīng)驗也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒的。
　　二、個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理可借鑒的經(jīng)驗
　　以美國為例，美國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理模式很有代表性。美國人大多數(shù)是通過私營金融機構(gòu)的住房抵押貸款解決住房問題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購房產(chǎn)作抵押，這樣可使貸款風(fēng)險降低到最低程度。同時，美國聯(lián)邦政府金融機構(gòu)建立起了一套完整的有效控制房地產(chǎn)金融市場的特殊機制。金融機構(gòu)依據(jù)資信調(diào)查和住房估值審批貸款金額，資信調(diào)查依賴的是一個完備的信用體系，它包括個人信用調(diào)查機制和個人信用評估機制，通過綜合考察影響個人及其家庭的內(nèi)外客觀、微觀環(huán)境，包括經(jīng)濟、金融、司法、社會、工商、財產(chǎn)在內(nèi)，使用科學(xué)嚴謹?shù)姆治龇椒�，對個人及其家庭的資產(chǎn)狀況、履約各種經(jīng)濟承諾的能力和信譽程度進行全面評判和評估，數(shù)據(jù)的采集盡可能中介化和標準化。
　　當?shù)盅嘿J款違約時，美國的房屋抵押市場配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設(shè)還款表、自愿轉(zhuǎn)讓契約、公告拍賣等，可以根據(jù)抵押資產(chǎn)以及貸款人的具體情況，采取適合自己的處置方法，從而降低了個人住房貸款違約后給金融機構(gòu)帶來的風(fēng)險。
　　同時，在風(fēng)險管理機構(gòu)的設(shè)置上，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三家中介機構(gòu)從事二級抵押市場的操作，有利地解決了房地產(chǎn)一級抵押市場無法解決的三大問題：流動性問題、資金占壓的長期性和資金來源的短期性問題、住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金倆源有限的矛盾。
　　
　　當前，解決我國商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險也應(yīng)當從以下幾個方面入手，在一級市場上注重解決信用風(fēng)險，在二級市場注重解決流動性風(fēng)險。
　　
　　三、個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的途徑
　　
　　從未來的發(fā)展趨勢看，中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)還會有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風(fēng)險管理機制下進行快速擴張，未來必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險。因此，當前應(yīng)當把完善個人住房信貸風(fēng)險作為商業(yè)銀行管理的重點。
　　
　　．改善個人信用風(fēng)險的識別和評估環(huán)境
　　
　　這就要求建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋和查驗自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障 ……（未完，全文共4343字，當前僅顯示2194字，請閱讀下面提示信息。收藏《個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的調(diào)查思考》）