飯店投資回報(bào)的模式分析

目錄/提綱：……
（一）投資過程
一是結(jié)構(gòu)，第二是功能，第三是盈利空間，最后才是形式
一是沒有員工食堂，二是倉庫很小
（二）經(jīng)營過程
一是飯店自身的品牌，飯店經(jīng)營得越好，市場的影響越大，飯店品牌也越突出
一是無形資產(chǎn)的短缺
二是人才的短缺
三是土地短缺
二是位置
一是位置，第二是位置，第三還是位置
……

　　飯店投資回報(bào)的模式實(shí)際上是兩個(gè)過程。
　�。ㄒ唬┩顿Y過程
　　1.初始投資，多年以來，投資者在飯店的投資方面走了不少彎路，也有很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。有些問題到現(xiàn)在大家還不重視，實(shí)際上這些問題始終存在。
　　從中外合資飯店這個(gè)角度來說，首要的一個(gè)問題是匯率問題，匯率問題又涉及到引進(jìn)外資的幣種問題。比如有些飯店開始是用美元作為主要的外資來源，在80年代初期，人民幣對(duì)美元貶值，最早是1∶1.7，后來是1∶2.08，1∶3.7，1∶5.32，最后變成1∶8。也就意味著用美元幣種投資，經(jīng)營收入又是人民幣，隨著匯率的不斷變動(dòng)，實(shí)際上債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷加重。所以，在80年代中期有些飯店果斷決策，把相當(dāng)一部分美元貸款轉(zhuǎn)換成日元貸款，但1985年西方發(fā)達(dá)國家強(qiáng)迫日本簽了一個(gè)《廣場協(xié)議》，逼著日元升值，所以1985年之后日元急劇升值，剛剛轉(zhuǎn)換過來，覺得喘了一口氣，日元又升值了，所以弄得有些飯店到現(xiàn)在還緩不過這口氣
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億的負(fù)債8年可以還完，但那個(gè)時(shí)候欠債8億，再還10年，把8億還完了欠債是15億，也就意味著這個(gè)飯店永遠(yuǎn)翻不過身來。當(dāng)時(shí)有關(guān)方面就呼吁利率必須往下調(diào)，否則飯店永遠(yuǎn)喘不過氣來，這怎么能行呢？那就不光是給銀行打工，打幾輩子的工也打不完。從現(xiàn)在來看，利率水平相應(yīng)來說比較穩(wěn)定，而且在逐步降低，實(shí)際上對(duì)飯店全行業(yè)這幾年的景氣上升起了一個(gè)重要的推動(dòng)作用。
　　綜合來看，關(guān)鍵問題是還本付息的安排問題。按計(jì)劃進(jìn)行當(dāng)然是比較理想的，但市場時(shí)機(jī)的把握更為關(guān)鍵。
　　2.建設(shè)過程
　　在飯店的建設(shè)中，應(yīng)該說誤區(qū)更多，比如說追求大和豪華，形成華而不實(shí)，最后形成費(fèi)而不惠，這是飯店投資過程中普遍存在的現(xiàn)象。實(shí)際上，從飯店的設(shè)計(jì)來說，第一是結(jié)構(gòu)，第二是功能，第三是盈利空間，最后才是形式。但是現(xiàn)在多數(shù)飯店并不研究這些問題，這就意味著給將來的經(jīng)營管理埋下了很多隱憂。比如說，客房的總面積應(yīng)該占到飯店總面積的70%-75%，這是一個(gè)比較合理的比率，因?yàn)樵趯淼慕?jīng)營過程中，客房的經(jīng)營成本最低，盈利空間最大，可是現(xiàn)在很多飯店的設(shè)計(jì)變成了客房的比率比較低，也就意味著將來的盈利空間小。當(dāng)然，各地市場情況不同。比如廣東的飯店一般來說客房的比率都低，因?yàn)閺V東人吃的要求高，所以廣東的飯店餐飲的比率都比較高。全國飯店平均下來，餐館收入占總收入的20%，廣東的飯店可以占到50%，這是情況有所不同，但是總體來說這個(gè)比率必須把握好。第二是飯店的空間盈利率要占到總建筑面積的85%，這是一個(gè)最佳的狀態(tài)，但是我們現(xiàn)在飯店的設(shè)計(jì)，空間盈利率能占到60%就不錯(cuò)了。大堂過大，走廊過寬，無效面積過多，這都是錢��！這些錢只買了一個(gè)面子，買不到投資的回報(bào)，意義何在？再比如說裝修過于追求豪華，造成了很大的投資，但缺乏相應(yīng)的實(shí)效。因此設(shè)計(jì)不合理，建設(shè)不合理，都會(huì)給經(jīng)營管理造成很大的困難。
　　3.更新改造
　　這也是一個(gè)投資過程�，F(xiàn)在更新改造的一個(gè)誤區(qū)是過于追時(shí)髦。飯店是百年建筑，不能追時(shí)髦，我們要追求百年老店，光追求時(shí)髦，這個(gè)飯店就搞不好。在上海外灘見到的建筑，都是百年建筑，現(xiàn)在看著還是貴族氣派，不覺得落后。但是現(xiàn)在很多飯店外立面追求時(shí)髦，里邊也追求時(shí)髦，等飯店建好了，時(shí)髦的東西也過時(shí)了。女士買時(shí)裝可以三兩天一換，飯店能三兩天一換嗎？可是在更新改造的過程中，現(xiàn)在很多飯店還在追求時(shí)髦，而不是追求文化，不是追求客人的需要，不是追求百年老店，這是一個(gè)很大的誤區(qū)，就造成了這個(gè)飯店往下經(jīng)營很困難，因?yàn)槌跏汲杀驹诓粩嗵岣�，后續(xù)的投資也在不斷提高，但是市場有限，經(jīng)營效果有限，還講什么投資回報(bào)？
　　總之，從投資過程來說，根本性的問題就是如何研究以比較低的成本達(dá)到最好的效果。不可能是最低的成本達(dá)到最好效果，這是不可能的，在經(jīng)濟(jì)上違背規(guī)律，只能說每一個(gè)事情研究多種方案，在其中選擇一個(gè)成本比較低。但是效果比較好的方式。如果說從一開始就能夠注重這些問題，現(xiàn)在飯店的日子會(huì)好過得多�？陀^來說，我們一開始缺乏經(jīng)驗(yàn)，造成了很多的困難。比如說建國飯店是國內(nèi)品牌飯店的旗幟飯店，當(dāng)時(shí)行業(yè)內(nèi)提出了全國飯店學(xué)建國的口號(hào)。建國飯店設(shè)計(jì)的基本思路就是低成本、高回報(bào)，提高飯店的空間盈利率。初始設(shè)計(jì)中，一是沒有員工食堂，二是倉庫很小。很簡單，因?yàn)閲獠恍枰@一套。我們的飯店都得有個(gè)大倉庫，但他們不需要這個(gè)東西，需要什么東西打個(gè)電話，自 ……（未完，全文共5092字，當(dāng)前僅顯示1788字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《飯店投資回報(bào)的模式分析》）