解讀建設部、國家工商總局《商品房買賣合同》示范文本

目錄/提綱：……
（四）商業(yè)旅游、娛樂用地40年（五）綜合或者其他用地50年
（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房
（六）未依法登記領取權屬證書的（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形
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　　解讀建設部、國家工商總局《商品房買賣合同》示范文本
　　湖南金州律師事務所文穎律師(13507318350)
　　商品房買賣合同
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　　合同雙方當事人：
　　出賣人：_________________________________________________________
　　注冊地址：_______________________________________________________
　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________
　　企業(yè)資質證書號：_________________________________________________
　　法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________
　　郵政編碼：_______________________________________________________
　　委托代理人：____________________地址：__________________________
　　郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________
　　委托代理機構：__________________________________________________
　　注冊地址：______________________________________________________
　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________
　　法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________
　　郵政編碼：______________________________________________________
　　買受人：________________________________________________________
　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________
　　【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】_______________________
　　地址：_____________________
……（新文秘網http://120pk.cn省略1700字，正式會員可完整閱讀）……　
權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日；經濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。
　　3、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預售許可證或其他相關證件的描述一致。
　　4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權證》方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權出讓合同號]、[土地使用權劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權轉讓批準文件號]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權證》。著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》）；二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款（以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記）。
　　第二條商品房銷售依據。
　　買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________。
　　____________________________________________________________________。
　　[釋義]本條是對商品房銷售的描述。
　　本條款提示點：
　　1、期房與現(xiàn)房的比較
　　期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商從取得預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售的商品房為期房。現(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權證。
　　期房相對于現(xiàn)房，具有下列特點：
　　優(yōu)勢：（1）、期房一般較現(xiàn)房便宜；
　�。�2）、期房的選擇空間較現(xiàn)房大；
　�。�3）、隨著房地產市場的發(fā)展，新樓盤品質較舊盤有明顯提升。
　　劣勢：具備延期交付、品質變差、權證不能按期交付等法律風險。
　　2、商品房預售許可證的法律效力
　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！�
　　3、商品房銷售的其他依據
　　一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預售許可證》外，還應具備下列證件：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”。
　　房地產行政主管部門頒發(fā)的預售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應“對號入座”，提高自身風險防范能力。
　　第三條買受人所購商品房的基本情況。
　　買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。
　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
　　該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。
　　____________________________________________________________________。
　　____________________________________________________________________。
　　[釋義]本條是對合同標的物的詳細描述
　　本條款提示點：
　　本條涉及到若干建筑專業(yè)術語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應更加切實注意。
　　1、商品房的用途與房屋結構
　　這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設成本的關鍵點，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設成本一般比磚混結構建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此，購房人在選購房屋時應當加以落實。
　　商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結構主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結構的房屋其使用功能和耐用程度各異。
　　2、層高≠凈高
　　層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高＝層高-樓板厚度。
　　購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異。
　　3、陽臺
　　陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關重要，根據現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。
　　4、建筑面積、套內建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯(lián)系。
　　該套商品房建筑面積＝套內建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積
　　套內建筑面積＝套內使用面積+套內強體面積+陽臺面積
　　第四條計價方式與價款。
　　出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：
　　1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。
　　4、__________________________________________________。
　　[釋義]本條是關于商品房計價方式與價款的約定。
　　本條款提示點：
　　1、計價方式的改革
　　多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產經濟的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經推行按套內建筑面積計價。相信不久的將來，按套內建筑面積計價將成為我國房地產市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。
　　2、購房人應注意商品房“價外價”問題
　　個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關注，如開發(fā)商沒有法定收費依據的，購房人可以拒付。
　　第五條面積確認及面積差異處理。
　　根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。
　　當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
　　合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。
　　商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：
　　1、雙方自行約定：
　�。�1）_________________________________________________；
　�。�2）____________________________________________；
　�。�3）_______________________________________________；
　�。�4）_________________________________________________。
　　2、雙方同意按以下原則處理：
　�。�1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
　�。�2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。
　　買受人不退房的，產權登記面積大于合 ……（未完，全文共26552字，當前僅顯示4776字，請閱讀下面提示信息。收藏《解讀建設部、國家工商總局《商品房買賣合同》示范文本》）